¿Cómo se analiza una renta en una Tasación Inmobiliaria ?

En los Informes de Tasaciones Inmobiliarias , los Tasadores tenemos que tener en cuenta algunos factores que a continuación detallaremos :

a) En el análisis de las rentas de la Tasación Inmobiliaria de un Solar :

– El Valor de Repercusión del Solar

– El Valor de Construcción

– Gastos de Promoción

– Edificabilidad

Valor Rentas.Tasación Inmobiliaria

Valor Rentas.Tasación Inmobiliaria

Ponemos un Ejemplo de Tasación Inmobiliaria de un Solar y el análisis de sus rentas:

En un solar rectangular de 15×20 metros, cuya edificabilidad permitida por la ordenanza es de 2,58m2/m2. Se promueve la construcción de un edificio residencial que se destina a alquiler de viviendas .

Sabiendo que :

– El Valor de repercusión del solar es de 240,96 €/m2, que el Valor de la construcción es de 391,56€/m2, que los gastos de la promoción equivalen al 25% de la Inversión y que el Valor en Venta es de 364.337,34 €, es igual a su Valor de Renta.

Sabemos además , que la Tasa de capitalización de la Renta es del 5%, y que los gastos de conservación , administración, fiscales , etc, equivalen al 30% de la Renta Bruta,queremos calcular en el Informe de Tasación Inmobiliaria:

– ¿Cuál será el alquiler mensual por metro cuadrado construido ?

– ¿En cuántos años se amortizará la Inversión realizada ?

Siendo la Superficie del Solar : 15×20=300m2,

Siendo la Superficie Construida sobre rasante : 300×2,58= 774m2

– Valor del Solar : 774m2x 240,96€/m2 = 186.506,024 €

– Valor de Construcción: 774m2 x 391,56 €/m2 = 303.072,28 €

– Gastos de Promoción : 0,25I

– Valor de Venta : Valor en Renta

– Valor en Venta = 364.337,34€

Valor Rentas.Tasación Inmobiliaria

Valor Rentas.Tasación Inmobiliaria

Para capitalizar la renta en el Informe de Tasación Inmobiliaria tenemos :

– Valor en renta = Renta Liquida x 100/Tipo de interés

364.337,34€ = 100xR1/5

– Renta líquida = 18.216,86 €/anuales

Sabemos que la Renta Líquida = Renta bruta – gastos

g=30x100xRb sustituyendo tenemos :

18.216,86 = Rb – 0,30Rb de donde :

Renta bruta = 270.000€/año

Por tanto, en el informe de Tasación Inmobiliaria , el Alquiler mensual por m2 construido es de 270.000€/año / 12×774 = 29,069€m2/mes

Siendo:

– Inversión: Valor del Solar + Valor de Construcción + Gastos promoción

I= 652.771,08 €

Concluyendo que :

Amortización = inversión / Renta Líquida anual

Amortización = 36 años

Valor Rentas.Tasación Inmobiliaria

Valor Rentas.Tasación Inmobiliaria