En nuestro post de hoy vamos a poner un ejemplo del cálculo de comprobación rápida para saber si es posible reclamar el impuesto de plusvalía al Ayuntamiento.

Para poder reclamar la plusvalía municipal, es necesario, en virtud de la sentencia del Tribunal Constitucional, comprobar si ha existido una disminución de valor del suelo  entre las fechas de adquisición y venta del inmueble.

Un modo bastante sencillo de realizar la comprobación consiste en emplear la relación existente entre el valor de suelo y el valor del inmueble en catastro. Los valores catastrales no son valores de mercado siendo válidos solamente a efectos fiscales. No obstante, pueden emplearse para ver la relación entre ambos valores, sirviendo como base de justificación para la Administración.

 

 

Caso 1: Minusvalía. Es posible reclamar el impuesto abonado.

Supongamos que analizamos el comportamiento de un inmueble que se adquirió en el año 2005 por un importe, según escritura de compra, de 200.000€. El valor catastral del inmueble es 150.000€ y el valor catastral del suelo, 75.000€.

La relación entre el valor catastral del suelo y del inmueble es, según catastro de 0,5 (75.000€/150.000€) por lo que, aplicando una relación directa al valor del mercado, podría suponerse que de los 200.000€, 100.000€ corresponden al suelo.

  • Valor de compra = 200.000€
  • Valor Catastral = 150.000€
  • Valor Catastral de Suelo = 75.000€
  • Coeficiente = 75.000€ / 150.000€ = 0,5
  • Valor de mercado de suelo = 200.000€ x 0,5 = 100.000€

En el año 2017, este mismo inmueble se vendió por 170.000€. En este caso, el valor catastral del inmueble es de 150.000€, de los que 80.000€ corresponden al valor catastral del suelo, lo que supone un coeficiente suelo/valor inmueble de 0,53.

Aplicando este coeficiente al valor de mercado de venta, el valor de suelo que correspondería para dicho inmueble en la fecha de venta es de 90.100€.

  • Valor de compra = 170.000€
  • Valor Catastral = 150.000€
  • Valor Catastral de Suelo = 80.000€
  • Coeficiente = 80.000€ / 150.000€ = 0,53
  • Valor de mercado de suelo = 170.000€ x 0,53 = 90.100€

Como el valor de suelo para dicho inmueble corresponde a 100.000€ en 2005 y a 90.100€ en 2017, existe minusvalía entre ambas transmisiones y por tanto, no sería de aplicación el impuesto de Plusvalía, pudiendo reclamarse el pago del mismo.

Valor de Suelo 2005 > Valor de Suelo 2017 = Existe minusvalía, no está sujeto al pago de plusvalía.

Caso 2: Plusvalía. No posible reclamar el impuesto abonado.

Supongamos ahora que analizamos el comportamiento de un inmueble que se adquirió en el mismo año 2005 por un importe, según escritura de compra, de 160.000€. El valor catastral del inmueble es, como en el caso anterior, 150.000€ y el valor catastral del suelo, 75.000€.

La relación entre el valor catastral del suelo y del inmueble es, según catastro de 0,5 (75.000€/150.000€) por lo que, aplicando una relación directa al valor del mercado, podría suponerse que de los 160.000€, 80.000€ corresponden al suelo.

  • Valor de compra = 160.000€
  • Valor Catastral = 150.000€
  • Valor Catastral de Suelo = 75.000€
  • Coeficiente = 75.000€ / 150.000€ = 0,5
  • Valor de mercado de suelo = 160.000€ x 0,5 = 80.000€

En el año 2017, este mismo inmueble se vendió por 170.000€. En este caso, el valor catastral del inmueble es de 150.000€, de los que 80.000€ corresponden al valor catastral del suelo, lo que supone un coeficiente suelo/valor inmueble de 0,53.

Aplicando este coeficiente al valor de mercado de venta, el valor de suelo que correspondería para dicho inmueble en la fecha de venta es de 90.100€.

  • Valor de compra = 170.000€
  • Valor Catastral = 150.000€
  • Valor Catastral de Suelo = 80.000€
  • Coeficiente = 80.000€ / 150.000€ = 0,53
  • Valor de mercado de suelo = 170.000€ x 0,53 = 90.100€

 

Como el valor de suelo para dicho inmueble corresponde a 80.000€ en 2005 y a 90.100€ en 2017, existe plusvalía entre ambas transmisiones y por tanto, sería de aplicación el impuesto de Plusvalía, no pudiendo reclamarse el pago del mismo.

Valor de Suelo 2005 < Valor de Suelo 2017 = Existe plusvalía, estando sujeto al pago del correspondiente impuesto.