En esta entrada trataremos de esclarecer qué es y en qué consiste la nuda propiedad. Para ello, primero definiremos qué es el derecho de propiedad: el derecho que tiene una persona de utilizar, obtener los beneficios o frutos de una cosa y disponer de ella.

El Código Civil en su artículo 348 dispone que:

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

También dispone el mismo Código en sus artículos 353 y siguientes que:

“La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente”

pertenecen al propietario: Los frutos naturales, los frutos industriales y los frutos civiles.” .

También el Código Civil en su artículo 432, establece que

“La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona”.

Por tanto, el Código Civil, cuando hace referencia a la propiedad, se refiere a esta en su conjunto, considerando como tal a la nuda propiedad más el usufructo.

Según el artículo 467  del Código Civil:

“el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.

Establece también la misma norma la posibilidad de que el usufructo se constituya por una o varias personas a la vez, en cuyo caso su titularidad compartida respecto de la condición de usufructuario se puede realizar sucesiva o simultáneamente. También podrán ser titulares del usufructo las personas jurídicas, tal como se desprende del art. 515.

La nuda propiedad vs usufructo

El usufructo es un derecho que da, a quien lo contrae, la posibilidad de usar una cosa y de percibir sus frutos o rentas. Tiene como plazo máximo de existencia la vida de la persona sobre la cual se constituye, al extinguirse el contrato, el nudo propietario tendría el pleno dominio sobre la misma.

La nuda propiedad, en cambio, es el derecho de una persona sobre un bien en la que su relación con él recae en ser únicamente el propietario. No puede disfrutar de él, ya que no tiene su posesión sino que este ha sido cedido a través del derecho real del usufructo.

Un ejemplo de nuda propiedad ocurre en  el caso de las herencias. Una persona fallece y deja como usufructuario a su pareja y como propietarios del inmueble a sus hijos, teniendo éstos la nuda propiedad. El cónyuge podrá utilizar la vivienda hasta que fallezca pero la propiedad es de sus hijos.

En resumen: en la nuda propiedad, adquieres una propiedad sin el derecho a utilizarla y que este derecho le corresponde al usufructo. Sin embargo, el usufructo no es indefinido: puede tener un término fijo (se concede por un determinado plazo de tiempo) o vitalicio (que dura toda la vida del usufructuario).

A pesar de que el nudo propietario es el propietario, al tener tan limitado sus derechos mientras dura el usufructo, podemos decir que lo único que le queda es el derecho al disfrute de la propiedad plena una vez que éste se extinga.

Derechos del nudo propietario

El nudo propietario tiene los siguientes derechos con respecto al usufructo:

  • Constituir hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad.
  • Enajenar los bienes sujetos a usufructo, sin alterar los derechos del usufructuario.
  • Realizar obras y mejoras en la propiedad, siempre y cuando no perjudiquen el derecho del usufructuario.
  • Derecho a recuperar la cosa usufructuada una vez que se acabe el usufructo.

Obligaciones del nudo propietario

Por otro lado, tendrá las siguientes obligaciones:

  • No alterar la forma o la sustancia de la cosa o realizar cualquier acción que perjudique los derechos del
  • Pagar los impuestos que le correspondan como nudo propietario.
  • Pagar las reparaciones extraordinarias.

Llegados a este punto, a la vista de los muchos inconvenientes y las pocas ventajas de ser nudo propietario de un bien, cabe preguntarse: ¿Qué podemos hacer con la nuda propiedad?

¿Qué hacer con la nuda propiedad?

Aunque parezca que las limitaciones son muchas, siempre es posible encontrar alternativas que nos permitan rentabilizar nuestros derechos como nudo propietario. Sólo será necesario dejarse asesorar por quienes pueden ofrecernos las opciones más interesantes y rentables a nuestros intereses. Así, con la nuda propiedad podremos:

  • Constituir una hipoteca, aportando la propiedad como garantía.
  • Obtener una renta vitalicia.
  • Constituir una hipoteca inversa.
  • Vender la nuda propiedad.
  • Donarla

En otras entradas del blog veremos con más detalles algunas de estas alternativas.