La tasación hipotecaria
La tasación hipotecaria de un inmueble consiste en la realización de un informe que recoge un estudio del objeto inmobiliario en cuestión, de las características que le afectan y de las operaciones necesarias, en función del método de valoración elegido, con los que podemos obtener su valor en el momento del estudio.
Cuando esta tasación tiene la exclusiva finalidad de ser la garantía para solicitar un préstamo hipotecario, es una tasación hipotecaria. Gracias a la tasación hipotecaria, la entidad financiera que va a realizar el préstamo hipotecario, sabe cuál es el valor del inmueble que hace de garantía de dicho préstamo y, por lo tanto, cual es el riesgo que tiene la operación bancaria que se pretende realizar. La tasación hipotecaria garantiza que el valor de la vivienda tiene un valor suficiente para que, en caso de impago, los bancos puedan recuperar el dinero prestado a través del préstamo hipotecario. Además, los bancos suelen prestar el 80% del valor del inmueble reflejado en la tasación hipotecaria, este dato es importante para la persona que solicita el crédito hipotecario, para conocer la cantidad de la que puede disponer.
La tasación hipotecaria se dirige principalmente a particulares que solicitan un préstamo hipotecario para la adquisición de un inmueble, a empresas que tienen activos inmobiliarios y necesitan un préstamo hipotecario para refinanciar deuda, o bien, a entidades financieras que deseen revisar los valores de los inmuebles que han sido garantía de préstamos hipotecarios concedidos, y actualizar así su cartera de activos.
La tasación hipotecaria tiene efectos jurídicos, por ello, deben cumplir una serie de normas que definen cómo y por quien deben ser realizadas, de manera que su valor sea válido y admitido por las entidades financieras para las que se realizan. Las tasaciones hipotecarias son elaboradas por sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco de España.
Los bancos están obligados a realizar una tasación hipotecaria para solicitar cualquier operación hipotecaria, o bien deben aceptar una tasación aportada por el cliente cuando esta tasación esté realizada por un tasador homologado que cumpla la norma ECO/805/2003 según la Ley 1/2013 del 14 de mayo. El banco no puede imponer al cliente que solicita un préstamo hipotecario que presente una tasación de una sociedad en concreto, cualquier valoración debe ser admitida, siempre que cumpla los parámetros que se han indicado. La norma ECO/805/2003 obliga a cumplir diversas condiciones para que la tasación sea homologada, entre ellas:
– El tasador tiene que visitar el inmueble en todo caso.
– El tasador debe realizar un plano de la vivienda, y adjuntar en su informe de tasación fotografías realizadas en el momento de la visita.
– El valor, si se ha obtenido por valor de mercado, debe estar justificado mediante 6 testigos como mínimo, de transacciones u ofertas reales de la zona, de inmuebles de características similares al valorado..
– El tasador debe comprobar que la finca registral objeto de la tasación es el correcto.
– Debe también comprobar que la situación inmobiliaria del inmueble es legal y adecuada, de manera que no exista ninguna ilegalidad urbanística.
La tasación hipotecaria del inmueble es realizada por un profesional independiente, normalmente arquitecto o arquitecto técnico, que se ha formado específicamente en materia de valoración. Además, se regulan una serie de incompatibilidades que garantizan que el tasador es independiente y que no tiene ningún interés en modificar el valor final del objeto valorado. Este técnico no realiza la tasación a título individual, sino que pertenecerá a una sociedad de tasación que controla la calidad de la valoración emitida. Estas Sociedades de tasación están inscritas en el Ministerio de la Vivienda y deben estar homologadas por el Banco de España, quien las supervisa. Las Sociedades de Tasación inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con objeto social limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Se les exige contar con una estructura mínima y tiener responsabilidad civil frente a terceros derivada de la actividad de tasación.
Para obtener el valor de la tasación hipotecaria se utilizan los siguientes métodos:
– Método de comparación: es el método más habitual y consiste en valorar el bien objeto de la tasación por comparación con otros bienes de características similares de los que sí conocemos el valor. La norma ECO/805/2003 determina que se deben estudiar como mínimo 6 inmuebles, denominados testigos, a los que se les aplicará una serie de coeficientes de ponderación, establecidos a criterio del tasador, para igualar sus carcaterísticas al inmueble objeto de valoración. Con esta operación, se obtiene un valor unitario del m2 que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo.
– Método residual: este método se basa en calcular el valor del inmueble una vez terminado y restarle los gastos que genera su construcción para que el inmueble llegue a estar totalmente construido.
– Método de capitalización: se utiliza si el inmueble es susceptible de producir rentas y éstas pueden ser estimadas. Consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas.
– Método del coste: Consiste en calcular el coste de reemplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.
La tasación implica una serie de comprobaciones, que quedan reflejadas en el informe de tasación. Además de las que han sido descritas dentro de las comprobaciones que marca la norma ECO/805/2003, otras que debemos considerar también importantes para la redacción de la tasación son la comprobación que la descripción de superficie y distribución coincide con la que aparece en la documentación registral y catastral, si estado de conservación y de ocupación, si su estado constructivo está finalizado o no, y su estado de conservación, la existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor, su adecuación al planeamiento urbanístico vigente, entre otras. También es importante comprobar si el inmueble está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor.
Las características que se estudian para determinar el valor del inmueble, que también quedan reflejadas en la tasación y que son la base para establecer los parámetros que servirán para la comparación con los testigos, son: su superficie, situación dentro del edificio ( altura de la planta, orientación), antigüedad, estado de conservación o reforma, calidad de los materiales de construcción, instalaciones (como aire acondicionado, calefacción, etc), tipología de zonas comunes, infraestructuras próximas (colegios, centros comerciales, zonas deportivas, etc), existencia o no de transporte público cercano, y cualquier otro valor que el tasador considere oportuno tener en cuenta para la obtención del valor final.
Una vez realizada la tasación, tiene una validez de seis meses desde la fecha de emisión, a efectos hipotecarios.
