Vivimos tiempos difíciles desde un punto de vista sanitario y económico. Ante el gran aumento del gasto público, es probable que en los próximos meses el gobierno acometa una subida de impuestos. Entre otras medidas, existe la intención de eliminar las bonificaciones que en la actualidad tienen las comunidades autónomas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

¿En qué consiste esta medida?

El caso más evidente es la Comunidad de Madrid, que tiene establecida una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones del 99%. Lo que pretende el ejecutivo es establecer una tributación mínima en todas las comunidades, de modo que en la práctica quedarían sin efecto las bonificaciones en la cuota.

Llegados a este punto nos podemos preguntar si nos podemos anticipar a esta subida de impuestos y la respuesta es afirmativa, si, antes del previsible cambio legislativo, donamos nuestra vivienda habitual, especialmente si lo que donamos es la nuda propiedad.

tasaciones para donaciones aguirre y baeza

¿Qué impuestos se aplican cuando hay una donación?

Con carácter general y antes de aplicar las diferentes bonificaciones y exenciones previstas en las leyes, la donación de nuestra vivienda habitual está gravada por los siguientes impuestos:

  • Para el donante: El donante podría tener una ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
  • Para el donatario: El donatario tendría que abonar el Impuesto sobre Donaciones y la plusvalía municipal.

Expuesto este marco general y dependiendo de determinadas circunstancias, es posible que la donación de nuestra vivienda habitual no tenga que pagar ninguno de los tres impuestos anteriormente mencionados.

Esto ocurriría si lo que transmitimos es la nuda propiedad de nuestra vivienda habitual y logramos acreditar con un dictamen pericial que el inmueble ha perdido valor desde el momento de su adquisición. Si no fuese posible demostrar la pérdida de valor, también podríamos reducir nuestra factura fiscal eliminando, por lo menos, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el Impuesto sobre Donaciones.

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¿Cómo podría reducirlos?

Para que la factura fiscal se reduzca, es necesario que el donante tenga más de 65 años. En este caso, los impuestos ocasionados por la donación de nuestra vivienda habitual serían los siguientes:

  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: Si el donante tiene más de 65 años, la hipotética ganancia patrimonial estaría exenta. El impuesto para el donante sería 0 Euros.
  • Impuesto sobre Donaciones: Si la donación es de padres a hijos, depende de cada Comunidad Autónoma, pero en la mayoría la cuota estaría bonificada al 99%.
  • Plusvalía Municipal: Si se logra demostrar que, en el momento de la transmisión de la nuda propiedad, el valor del terreno es igual o inferior al coste de adquisición, no se pagaría el impuesto. Si no se pudiese acreditar esa pérdida de valor, se pagaría el impuesto aplicando unos porcentajes al valor del terreno en función de la edad del usufructuario.

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¿Conviene tasar los inmuebles?

Un rotundo SI por las siguientes razones:

  1.  Se debe realizar una tasación inmobiliaria oficial para conocer el valor de los inmuebles a fecha de la donación. La tasación se puede encargar a través de un representante de todos los donatarios o que cada donatario encargue su propia tasación inmobiliaria oficial.
  2. Tasación inmobiliaria oficial: Se llama así a los informes de tasación que están firmados y certificados por una empresa de tasación (ya sea un gabinete pericial o sociedad mercantil cuyo objeto social sea el de realizar tasaciones). También por tasador oficial (con la titulación de Arquitecto o arquitecto técnico y con la formación y experiencia en tasar todo tipo de inmuebles con los parámetros y directrices que dictamina la Orden Eco 805/2003 sobre valoración de bienes inmuebles).
  3. Contenido de la tasación inmobiliaria oficial: para saber valor real de mercado de las viviendas, garajes, locales, naves… que conforman la masa de la donación. Contendrá todos los datos de los inmuebles a tasar (Fotografías, planos, situación, comprobación de linderos, marco regulatorio, estudio de mercado, y emisión del valor de tasación).
  4. El tasador inmobiliario oficial: es un profesional con el título de Arquitecto o de Arquitecto Técnico, con la titulación oficial y la experiencia contrastable en la realización de tasaciones de todo tipo de inmuebles. Es quien realizará las visitas a todos y cada uno de los inmuebles. Realizará reportaje fotográfico exterior e interior, comprobación de los linderos con los que aparecen descritos en las escrituras, medirá las superficie de cada uno para cotejarla con las superficies de registro y de catastro a fin de poder adoptar en el informe de tasación oficial la más fiable a adoptar para el cálculo del valor de tasación.
  5. Venta: la tasación inmobiliaria oficial es un documento imprescindible para poner a la venta a un tercero un inmueble. Es válido para saber el valor real de mercado y obtener ofertas en un breve espacio de tiempo.
    Por otro lado, es un documento oficial con validez fiscal y judicial para justificar ante Notario y adjuntar a la escritura en el acto de compraventa, con carácter válido ante la Agencia Tributaria.
  6. Impuesto de Plusvalía Municipal: El encargo de una tasación oficial es de carácter imprescindible en una donación para poder justificar, a efectos fiscales, la pérdida o ganancia de valor patrimonial desde la adquisición del activo en el proceso de donación hasta su posterior venta.

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Un pequeño ejemplo:

Quizá podríamos ilustrar toda esta explicación con un sencillo ejemplo. Vamos a suponer que un padre de 75 años quiere donar a su hijo la nuda propiedad de su vivienda habitual. Esta vivienda tiene actualmente un valor catastral de 250.000 Euros, siendo el valor catastral del terreno de 180.000 Euros y con una antigüedad de más de 20 años. El valor de mercado de la finca cuando se adquirió era de 400.000 Euros. La factura fiscal sería la siguiente:

  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
    Al tener más de 65 años y ser la vivienda habitual, no se pagaría nada de IRPF aunque se hubiese revalorizado la vivienda.
  • Impuesto sobre Donaciones:
    Al estar vigente la bonificación del 99% de la cuota se pagarían unos 800 Euros aproximadamente.
  • Plusvalía:
    Al tener una antigüedad superior a 20 años pagaríamos unos 27.000 Euros.

Aunque la factura fiscal pueda parecer abultada, en el momento en el que se eliminen las bonificaciones del Impuesto sobre Donaciones será mucho mayor, ya que habría que añadir a la plusvalía municipal el Impuesto sobre Donaciones.

Vamos a cambiar nuestro ejemplo y vamos a suponer la misma edad del donante pero en este caso la antigüedad de la vivienda es de 10 años y el valor de mercado actual es de 400.000 Euros frente a los 450.000 Euros que tenía en el momento de la adquisición. En este caso, los impuestos que se ocasionarían ascenderían a los 800 Euros anteriormente mencionados. No tendríamos que pagar la plusvalía municipal, al haberse producido una pérdida del valor del terreno.

Con todo esto, creemos que, debido a que es probable que se produzca unas subida de impuestos, es mejor anticiparse y donar lo antes posible nuestra vivienda habitual.

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