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Due Diligence 2018-07-09T11:32:55+00:00

Servicios Ofertados

Due Diligence

Técnica

La expresión due diligence hace referencia al proceso de investigación sobre el objeto del negocio para descubrir posibles riesgos ocultos que puedan perjudicar los intereses del adquirente. El ámbito tradicional, y donde se desarrolló el concepto, fue en la compraventa de empresas, pero como metodología de trabajo, cuya finalidad es la detección de posibles riesgos jurídicos, considero que resulta plenamente aplicable a cualquier negocio jurídico de cierta entidad y la compraventa de un inmueble lo es.

La Due Diligence técnica es una auditoría independiente que analiza los aspectos más relevantes del estado de un activo (suelos y edificaciones), con el fin de detectar riesgos presentes y futuros, y generar recomendaciones de actuación. Los plazos de redacción, el grado de intensidad y el contenido se adaptan en función de las necesidades propias de cada operación y cliente. Los informes, aplicables a todas las tipologías de activos en cualquiera de sus fases de desarrollo, abarcan desde aspectos legales, documentales y urbanísticos hasta estructurales y de accesibilidad. Para su elaboración nuestros técnicos recopilan la información, visitan el activo, realizan la toma de datos, comprueban el cumplimiento de normativas aplicables y realizan las consultas necesarias a las Administraciones Públicas y empresas suministradoras.

Realidad de las fincas

Representación gráfica de las fincas registrales es la cartografía catastral (artículo 10 de la Ley Hipotecaria), la cual, en muchas ocasiones, no refleja tampoco con exactitud la realidad de las fincas regístrales.

a) En el caso de parcelas, contar con un levantamiento topográfico que establezca con total la superficie de la misma y sus linderos.

b) Respecto a las edificaciones contar con un plano de superficies de las mismas. Así, sigue siendo habitual que una parcela, por ejemplo, conste con una superficie en el Registro de la Propiedad, con otra distinta en el Catastro y que la superficie real sea una tercera.

Ley Hipotecaria

Actualización de datos una vez constatada la realidad un Situ , con la constatación de la superficie real de la parcela, tras la citada reforma, de la Ley Hipotecaria, se señala que: “se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”. Por lo tanto, si la diferencia de cabida es superior a un 10%, se entenderá que la correspondencia no ha quedado acreditada, y el Registrador dará traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno, tal y como establece el artículo 10.2 de la Ley Hipotecaria.

Registro de la Propiedad

Dar conocimiento antes de la compra cuáles son las características físicas del inmueble en la realidad, pues hacerlas constar en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la adquisición puede ser extremadamente complejo. En el caso de que las diferencias sean mínimas, pueden tener, sin embargo, consecuencias prácticas en las que en principio no se había percatado.

Consideraciones urbanísticas

Averiguación de si el inmueble se haya afectado por la incoación de un expediente de infracción urbanística. Al respecto, si bien la incoación de un expediente de infracción urbanística puede ser objeto de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, a petición del Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Esta información es pública y cualquier ciudadano tendría derecho a acceder a esta información, con base al derecho de información urbanística. El derecho de información, genéricamente referido a cualquier actuación administrativa, tiene especial relevancia en el derecho urbanístico. En los expedientes urbanísticos todas las personas disponen de la condición de interesadas sin necesidad de acreditar legitimación especial. En este sentido, el derecho de acceso a la información urbanística está recogido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

¿A quién va dirigido?

A cualquier cliente que necesite conocer el estado actual en que se encuentra un activo de cara a la toma de decisiones en procesos de adquisición, compraventa, subasta o traslado de sede, entre otros.

ENTIDADES FINANCIERAS
FONDOS DE INVERSIÓN E INVERSORES PRIVADOS NACIONALES E INTERNACIONALES
GESTORAS DE INMUEBLES Y SOCIEDADES PATRIMONIALES
EMPRESAS INMOBILIARIAS Y PROMOTORAS
CONSULTORAS Y DESPACHOS DE ABOGADOS

¿Cuándo le puede AYUDAR una DUE DILIGENCE?

Ejecución de garantías

En procesos de ejecución de garantías relativas a un préstamo promotor fallido, es necesario disponer de la mayor cantidad de información que permita la toma de decisiones. En nuestros informes de Due Diligence Técnica ofrecemos una aproximación directa al estado real actual del inmueble, deudas y situación legal con proveedores, Ayuntamientos y organismos públicos, estado de tramitación de suministros de energía, plazos y costes de terminación, etc.

Cambio de sede

Cuando una empresa desea cambiar de oficinas, con el fin para ampliar o disminuir su superficie útil, mejorar ubicación o reducir costes de alquiler, etc., es conveniente disponer de una análisis independiente que estudie, en función de las exigencias propias de la empresa, las distintas alternativas planteadas. Se deberá comprobar si técnicamente el edificio dispone de legalización documental que permita su actividad, si se han llevado a cabo los mantenimientos oportunos y con qué operadores, cumplimientos respecto a accesibilidad y otras exigencias aplicables, etc.

Dación en pago

En los casos en que una entidad financiera decide afrontar la opción de dación en pago, es necesario que un técnico colabore realizando una Due Diligence de comprobación de estado de inmueble, pero, sobre todo, de chequeo de documentación que debe aportar durante este proceso el anterior promotor en notaría. Solo así un futuro comprador podrá continuar con la actividad con todas las garantías e información disponible.

Estado de suelos

Las empresas propietarias o gestoras de suelos necesitan disponer del conocimiento relativo al estado de los suelos que se han adjudicado o que pretenden adjudicarse. Para determinados activos que pudieran considerarse objeto de inversión/desinversión, se hace del todo necesaria, previamente a la toma de decisiones, la identificación física del activo y análisis urbanístico, jurídico, de mercado, etc.

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