TASACIONES DE TERRENOS RUSTICOS
Tasación Inmobiliaria Oficial de Terrenos Rústicos
Un terreno rústico es una de las categorías de suelo recogidas, con carácter general, por las diferentes normativas autonómicas, y está constituido por aquella parte del suelo que se halla excluido del proceso urbanizador y que, en consecuencia, no puede ser transformado como urbano, debido, fundamentalmente, a los valores que presenta, los cuales deben ser objeto de protección.
La normativa estatal ha desistido de regular las clases de suelo y sus categorías de suelo; únicamente recoge dentro del articulado del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, las situaciones básicas en que se puede encontrar el suelo, distinguiendo entre suelo en situación básica urbanizado y suelo en situación básica de rural. Quien regula los tipos de suelo son las normativas autonómicas y, más concretamente, el Planeamiento General de cada comunidad. La Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones define las clases de suelo en su art.º 7 e identifica: suelo urbano, urbanizable o no urbanizable (rústico).
También se consideran como terrenos rústicos los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que, estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.
Los terrenos que se encuentran en el suelo rural se utilizarán de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso que le corresponda (agrícola, ganadero, forestal, cinegético…)
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¿Qué tipologías de terrenos rústicos existen?
En relación al aprovechamiento que presenta, se pueden identificar las siguientes tipologías de terrenos rústicos:
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Terrenos agrícolas: se consideran en esta tipología los terrenos que están en explotación agrícola o sean susceptibles de estarlo. Pueden ser de secano o de regadío, con cultivos herbáceos, hortícolas, plantaciones, ganadería extensiva, cinegéticas, forestales o de cultivo intensivo. Estos terrenos pueden contener edificaciones ligadas a la explotación, como almacenes, alojamientos ganaderos, invernaderos, viviendas de trabajadores, etc.
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Terrenos ganaderos: se consideran de esta tipología los terrenos destinados a unidades de explotaciones agro-industraies, como bodegas, almazaras, etc.
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Naves en suelo no urbanizable: se incluyen dentro de esta tipología las naves agrícolas polivalentes que, estando sobre suelo rústico, se encuentran sobre una finca de escasa superficie y cuyo valor principal es el de la construcción.
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Terrenos mixtos: se consideran terrenos mixtos los que poseen más de una tipología de las anteriormente mencionadas o, dentro de una misma tipología, poseen más de un aprovechamiento.
¿Cómo se calcula el valor de un terreno urbanizable?
Los métodos posibles son:
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Método de comparación: en fincas rústicas, sólo se aplica a las tierras y se calcula homogeneizando la información de los datos de mercado en función de los factores que influyen en su valor.
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Valor de reemplazamiento: se calcula en el caso de que existan edificaciones y se corresponde con la suma de las inversiones necesarias para su construcción a fecha de valoración.
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Método de actualización de rentas: se aplica en aquellos inmuebles o partes de los mismos susceptibles de ser explotados económicamente.
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Método residual: su aplicación implica estudiar la operación inmobiliaria más probable, estimar el valor de venta del producto inmobiliario para, restando los gastos necesarios para terminar el producto y el beneficio del promotor, obtener el valor del terreno.
Dependiendo de que se supongan todas las hipótesis con los datos del momento de la valoración, o de que se tengan en cuenta estimaciones del comportamiento de los flujos financieros en el tiempo: intereses, precios de compra y de venta, entradas y salidas de tesorería, se puede diferenciar el método residual estático del método residual dinámico.
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