TASACIONES DE TERRENOS URBANOS

Tasación Inmobiliaria Oficial de Terrenos Urbanos

La clasificación del suelo queda regulada en las normativas autonómicas, por lo que son éstas las encargadas de su definición y delimitación.

Actualmente, la mayoría de Comunidades Autónomas recogen, en sus principios generales, los postulados que contenía la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, la cual definía en su art.º 8 el suelo urbano como:

El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidado por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.

Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo”.

La normativa estatal ha desistido de regular las clases de suelo y sus categorías de suelo; únicamente recoge dentro del articulado del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, las situaciones básicas en que se puede encontrar el suelo, distinguiendo entre suelo en situación básica urbanizado y suelo en situación básica de rural. Quien regula los tipos de suelo son las normativas autonómicas y, más concretamente, el Planeamiento General de cada comunidad. La Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones define las clases de suelo en su art.º 7 e identifica: suelo urbano, urbanizable o no urbanizable (rústico).

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Tasación terreno urbano

¿Cómo se calcula el valor de un terreno urbano?

Los métodos posibles son:

  • Método de comparación: en fincas rústicas, sólo se aplica a las tierras y se calcula homogeneizando la información de los datos de mercado en función de los factores que influyen en su valor.

  • Valor de reemplazamiento: se calcula en el caso de que existan edificaciones y se corresponde con la suma de las inversiones necesarias para su construcción a fecha de valoración.

  • Método de actualización de rentas: se aplica en aquellos inmuebles o partes de los mismos susceptibles de ser explotados económicamente.

  • Método residual: su aplicación implica estudiar la operación inmobiliaria más probable, estimar el valor de venta del producto inmobiliario para, restando los gastos necesarios para terminar el producto y el beneficio del promotor, obtener el valor del terreno.

Dependiendo de que se supongan todas las hipótesis con los datos del momento de la valoración, o de que se tengan en cuenta estimaciones del comportamiento de los flujos financieros en el tiempo: intereses, precios de compra y de venta, entradas y salidas de tesorería, se puede diferenciar el método residual estático del método residual dinámico.

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