Cuando alguien lee “Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia”, es muy poco probable que lo primero que se le venga a la cabeza sea una vivienda turística. Sin embargo, a partir del pasado 3 de abril, algunas disposiciones de esta nueva ley sí tendrán un efecto claro en la regulación de dichas viviendas.
Las viviendas turísticas en España: un mosaico de regulaciones
Por supuesto, no estamos hablando de una nueva regulación específica de las viviendas turísticas, así que quizás no esté de más recordar cuál es la situación actual. En España, la regulación de las viviendas es competencia de las Comunidades Autónomas, lo que ha generado, inevitablemente, una situación diversa, con grandes diferencias entre territorios (aunque tampoco sería justo achacar esta diversidad a la variedad de regulaciones; las Comunidades Autónomas tienen que afrontar situaciones muy diferentes en cuanto a presión turística, demanda de viviendas, etc.). Lógicamente, algunas regulaciones son más estrictas y otras, más flexibles.
Sí comparten algunos aspectos generales:
- Registro obligatorio: las viviendas turísticas deben inscribirse en un registro oficial, en la mayoría de las comunidades.
- Requisitos mínimos de calidad, equipamiento uy servicios.
- Limitaciones por barrios / distritos, cuando la presión turística se considera excesiva.
- Tasas e impuestos específicos.
Viviendas turísticas en Europa: equilibrar beneficio y acceso
Como ya hicimos cuando comentábamos las ayudas al alquiler, vamos a hacer un breve repaso a los principales enfoques europeos sobre la regulación de las viviendas turísticas. La clave, por supuesto, es la búsqueda del equilibrio entre los beneficios económicos del turismo y la necesidad de proteger el acceso a la vivienda para sus residentes.
Las medidas son variadas:
Acuerdos con plataformas: se busca la colaboración de las grandes plataformas de alquiler turístico, para llegar a soluciones consensuadas.
Limitación de días: algunas ciudades no permiten que las viviendas se alquilen los 365 días del año, sino solo una tercera parte, por ejemplo. Una medida que incentiva los alquileres de larga duración (o los temporales por motivo de trabajo).
Zonificación: equivalente a las regulaciones sobre barrios o distritos, llegando a prohibir nuevas viviendas turísticas en ciertas zonas.
Tasas turísticas: al igual que las tasas que se abonan en los hoteles, también se exigen para este tipo de viviendas.
El nuevo papel de las comunidades de vecinos en la regulación de las viviendas turísticas
La razón por la que la Ley Orgánica 1/2025 es la protagonista de este artículo es porque, entre otras, modifica la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre la propiedad horizontal.
La principal consecuencia del cambio es el refuerzo de las comunidades de vecinos. A partir del 3 de abril, los propietarios que quieran destinar su vivienda a alquiler deberán obtener la aprobación expresa de su comunidad de vecinos. Concretamente, de tres quintas partes del total de los propietarios y cuotas de participación. Esta mayoría amplia podrá aprobar, limitar, condicionar o prohibir estas actividades.
Las comunidades podrán, también, establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes, hasta un máximo del 20% de incremento, para los inmuebles destinados a actividades turísticas, ya que se considera que pueden causar un desgaste mayor en los servicios y zonas comunes del edificio.
En el caso de que los propietarios de las viviendas turísticas no cumplan con estos requisitos, se habilita al presidente de la comunidad a requerir el cese inmediato de la actividad, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Eso sí, estas medidas son de aplicación para futuras viviendas turísticas; los propietarios de viviendas que se hayan acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrán ejerciendo la actividad de acuerdo con las condiciones y plazos establecidos en la misma. Dicho de otro modo, la ley no tendrá efectos retroactivos (siempre y cuando las viviendas turísticas estuvieran regularizadas y dispongan de la licencia necesaria).
El debate sobre las medidas
La regulación de las viviendas turísticas está obviamente relacionada con un tema mayor, el del mercado de la vivienda (precios, acceso, ajuste entre oferta y demanda) que tratamos con cierta frecuencia en este blog. La regulación puede verse como una limitación del margen de actuación de los propietarios, pero también es cierto que muchos colectivos, no solo los vecinos (hoteles y establecimientos turísticos “tradicionales”, ayuntamientos, etc.) demandaban cambios.
Una forma constructiva (perdonad el juego de palabras) es ver estas medidas como una forma de conseguir una mejor convivencia entre colectivos con necesidades diferentes. Por ejemplo, se pueden introducir regulaciones concretas de horarios, número de huéspedes o niveles de ruido que, en el fondo, beneficiarán a todos. A los residentes y también a los visitantes, promoviendo un tipo de turismo más responsable y serio.
Por otro lado, al no ser retroactiva, garantiza la seguridad jurídica para los propietarios, siempre y cuando ellos hayan hecho sus deberes legales, normalizando la situación. Las sanciones (de hasta 600.000 euros) también son un estímulo para los propietarios responsables a los que, en el fondo, afectan las malas prácticas tanto como a los vecinos.
Por último, esta regulación también puede ayudar a una mayor diversificación zonal del turismo, ya que si los vecinos establecen limitaciones al número de viviendas, estas pueden repartirse por más barrios y zonas, contribuyendo a una situación más armónica. La saturación acaba provocando movimientos de rechazo hacia el turismo en su conjunto, lo cual nunca puede ser una buena noticia en un país para el cual el turismo genera el 12,3% de su PIB y el 11,6% de los empleos.
Prestaremos especial atención a este tema durante los próximos meses, para compartir aquí impresiones, noticias y tendencias. Gracias por leernos.
