A la hora de analizar el posible impacto de los aranceles en el mercado de la vivienda surge inmediatamente una primera dificultad: ¿de qué aranceles estamos hablando? ¿Están aplazados, han sido (provisionalmente o no) reducidos? ¿Qué tasa se aplicará, durante cuánto tiempo, a qué países? Como la respuesta a todas estas preguntas puede variar de un lunes a un miércoles (o de la mañana a la tarde), hemos optado por un enfoque más centrado en el concepto general que en cifras.
Principales efectos de los aranceles en el mercado de la vivienda
Aunque últimamente nos estamos acostumbrando a ver imposibles hechos realidad, y casi nunca en el mejor sentido, podríamos afirmar (casi) con total seguridad que las casas no se exportan. Por algo están catalogadas como “bienes inmuebles”. Así que no deberían ser un sector directamente afectado por los aranceles, pero… Entramos en el terreno de los “efectos secundarios”. En economías globalizadas, el impacto de ciertas decisiones se propaga de formas diversas y hasta cierto punto, impredecibles. No es teoría del caos pero sí un sistema complejo en pleno funcionamiento. Así que hagamos una primera lista más o menos sencilla y saquemos conclusiones más adelante.
Materias primas más caras y aumento de costes de construcción
España no depende directamente de las importaciones estadounidenses para la mayoría de sus materias primas, a diferencia de otros países europeos. Pero los aranceles provocan un efecto dominó: si nuestros proveedores sí sufren los aranceles, acabarán repercutiendo en nuestro mercado. Según estimaciones del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), el coste de construir una vivienda podría aumentar entre un 4% y un 6% durante el segundo semestre de 2025. Esto obliga a los promotores a replantear proyectos, retrasar licencias de obra o incluso congelar promociones enteras, especialmente en el segmento de vivienda asequible o de alquiler.
Repunte de la inflación y posibles efectos de aranceles en tipos de interés
La inflación generada por los incrementos globales en el coste de, entre otros productos, las materias primas podrían frenar la política de recorte de tipos de interés del Banco Central Europeo, comentada varias veces en este blog. Y si la inflación repunta, una consecuencia directa sería el encarecimiento de las hipotecas y una menor capacidad de endeudamiento de las familias, lo que podría causar una reducción en la demanda.
Existen alternativas a esta cadena: el BCE podría continuar con la bajada de tipos precisamente para contrarrestar el efecto de los aranceles: de hecho, esta parece ser la tendencia actual del organismo europeo.
Reducción de la demanda internacional de vivienda
La incertidumbre económica generada por una guerra comercial y el endurecimiento de las condiciones financieras hacen que los inversores internacionales sean más cautelosos. Zonas tradicionalmente atractivas para compradores extranjeros, como la Costa del Sol o las Islas Baleares, podrían experimentar una caída en las transacciones si la situación se prolonga. La otra cara de la moneda es que, a su vez, el aumento de los precios inmobiliarios en Estados Unidos podría llevar a compradores estadounidenses a zonas que ofrecen una mejor relación calidad /precio (y también, como muy bien sabemos, una mejor calidad de vida). Y en áreas con fuerte demanda interna y economía diversificada, no tan dependientes del comprador extranjero, este efecto sería mínimo. Muy posiblemente, los efectos variarían por sector (lujo) y ubicación (turística, turística-residencial
Potencial freno a la modernización del sector de la vivienda
Por último, aunque también en este caso existen alternativas y, de hecho, se impulsarán cambios dentro de la Unión Europea para reducir drásticamente la dependencia de los Estados Unidos en ciertas tecnologías, muy posiblemente la innovación en eficiencia energética y domótica también se ve afectada, ya que muchos componentes tecnológicos importados se encarecen con los aranceles, frenando la modernización del parque residencial.
Evaluación del impacto de los aranceles por sectores
A modo de resumen, podríamos elaborar un pequeño cuadro de influencia de los aranceles – vulnerabilidad de sectores específicos, para reflejar estas primeras impresiones:
- Vivienda de lujo – Vulnerabilidad Alta
- Segunda residencia – Vulnerabilidad Alta
(en ambos casos, por la dependencia de compradores extranjeros).
- Obra nueva – Vulnerabilidad Media, por aumento de costes (si se compensa con medidas)
- Inversión extranjera – Vulnerabilidad Alta, por la incertidumbre económica
- Alquiler vacacional – Vulnerabilidad Media / Alta
- Apartamentos turísticos – Vulnerabilidad Media / Alta
(en ambos casos, por una posible reducción de la demanda, tanto nacional como internacional)
Como decimos, será interesante prestar una especial atención a la evolución del mercado, si los aranceles llegan a definirse (y mantenerse) durante el necesario periodo de tiempo. Y os informaremos de ello, por supuesto.
