El mercado inmobiliario está experimentando una auténtica revolución con la consolidación del coliving y otras formas de vivienda colaborativa. Estos modelos, que combinan flexibilidad, comunidad y servicios integrados, están redefiniendo tanto la manera de habitar como los criterios para optimizar la rentabilidad de los activos residenciales. Pero, ¿cómo afecta este auge a la valoración inmobiliaria? ¿Cuáles son los retos y oportunidades para propietarios, inversores y tasadores en 2025?
¿Qué es el coliving y por qué está en auge?
El coliving es un modelo residencial en el que los inquilinos disponen de habitaciones privadas y comparten zonas comunes como cocinas, salones, gimnasios o espacios de coworking. Esta fórmula responde a la necesidad de flexibilidad, asequibilidad y sentido de comunidad, impulsada por el encarecimiento de la vivienda, el auge del teletrabajo y la movilidad laboral global.
En 2025, el coliving y el coworking han dejado de ser tendencias para convertirse en piezas clave de la planificación urbana y la economía inmobiliaria. Según previsiones internacionales, el mercado global del coliving alcanzará los 10.000 millones de dólares este año y los espacios de coworking superarán los 42.000 a nivel mundial, con especial dinamismo en EE.UU., Reino Unido, Alemania, España y el sudeste asiático.
Tendencias internacionales: del BTR al coliving híbrido
A modo de resumen, veamos algunas cifras relevantes de nuestro país y otros vecinos europeos.
- España: el segmento build-to-rent (BTR) y el coliving están creciendo a ritmo acelerado, con más de 10.000 unidades entregadas solo en 2023 y previsiones de expansión en Madrid, Barcelona y Valencia, entre otras ciudades.
- Reino Unido: el número de solicitudes de proyectos de coliving aumentó un 87% en 2024, con alta ocupación y fuerte interés inversor.
- Francia: el número de operadores de coliving creció un 70% entre 2021 y 2023, con inversiones superiores a 430 millones de euros solo en 2023.
El coliving híbrido, que integra espacios de trabajo y vivienda, responde al auge del teletrabajo y la demanda de servicios flexibles y personalizados. La reconversión de oficinas en desuso en microunidades residenciales es otra tendencia en ciudades con un gran parque de espacios laborales vacíos.
Ventajas y retos del coliving para propietarios e inversores
La irrupción de este modelo residencial ha supuesto una auténtica transformación en el sector inmobiliario, especialmente para quienes buscan nuevas fórmulas de optimizar la rentabilidad de sus activos y adaptarse a los cambios en la demanda de vivienda. Este formato responde a las necesidades de un público cada vez más diverso y móvil: jóvenes profesionales, nómadas digitales, estudiantes y viajeros de negocios encuentran en el coliving una alternativa flexible, asequible y socialmente enriquecedora.
Sin embargo, aunque las ventajas para propietarios e inversores son notables —mayor rentabilidad, alta ocupación y diversificación del perfil de usuario—, este modelo también plantea retos significativos. La gestión operativa compleja, los costes asociados a los servicios y la falta de una regulación clara exigen una administración profesional y una estrategia bien definida para garantizar el éxito de la inversión.
Principales beneficios del coliving para inversores
- Mayor rentabilidad: los espacios de coliving pueden generar entre un 15% y un 30% más de ingresos que el alquiler tradicional, gracias a la optimización del espacio y los servicios añadidos.
- Alta ocupación: la demanda sostenida y la flexibilidad de los contratos reducen la tasa de vacancia por debajo del 5%.
- Diversificación del perfil de usuario: jóvenes profesionales, nómadas digitales, estudiantes y viajeros de negocios.
Retos del coliving para propietarios
- Complejidad operativa: la gestión de servicios integrados (limpieza, mantenimiento, eventos, etc.) exige una administración profesional y constante.
- Costes operativos elevados: los servicios adicionales incrementan los gastos recurrentes, lo que requiere una gestión eficiente para mantener la rentabilidad.
- Competencia creciente: el número de operadores y proyectos está aumentando, lo que puede saturar el mercado en algunas ciudades.
- Regulación incierta: la falta de un marco legal específico para el coliving genera inseguridad jurídica y obliga a adaptar normativas existentes caso por caso.
- Valoración del componente intangible: el atractivo de estos espacios suele estar ligado a factores intangibles como la comunidad, la marca, la experiencia de usuario o la oferta de servicios. Cuantificar el valor añadido que estos elementos aportan al inmueble es un reto, ya que aún no existen metodologías estandarizadas para ello.
Aspectos regulatorios a considerar en la tasación de coliving y modelos similares
La complejidad de estos formatos no solo afecta a propietarios y a inquilinos, sino también a tasadores, que deben prestar especial atención a varios aspectos regulatorios:
- Adecuación a la normativa urbanística y de uso: es imprescindible comprobar que el inmueble cumple con la normativa urbanística vigente y que el uso colaborativo está permitido en la zona donde se ubica la propiedad. Si el inmueble no se ajusta a la normativa, puede haber limitaciones para su explotación o incluso sanciones.
- Situación registral y de cargas: el tasador debe verificar que la propiedad esté correctamente inscrita en el registro y libre de cargas o limitaciones que puedan afectar su valor o uso.
- Régimen de protección: es fundamental comprobar si la vivienda cuenta con algún tipo de protección pública, ya que esto puede limitar el precio máximo de venta o alquiler y, por tanto, influir en la valoración.
- Licencias y autorizaciones: los modelos colaborativos suelen requerir licencias específicas para operar legalmente como coliving o coworking, además de cumplir con las normativas de habitabilidad, seguridad y accesibilidad.
- Transparencia y documentación: el informe de tasación debe ser transparente y detallar toda la información relevante sobre el cumplimiento normativo, las hipótesis empleadas y la documentación utilizada, siguiendo los principios de la Orden ECO/805/2003.
- Riesgo regulatorio: ante la falta de una regulación específica para modelos colaborativos, el tasador debe valorar el posible impacto de futuros cambios normativos en la viabilidad y el valor del activo.
En definitiva, la valoración de espacios híbridos de vivienda y coworking requiere un enfoque especializado, flexible y multidisciplinar, capaz de integrar tanto el análisis financiero y el conocimiento del mercado como la comprensión legal y la sensibilidad hacia los nuevos modelos de vida y trabajo. El auge del coliving y la vivienda colaborativa ofrece interesantes oportunidades de rentabilidad y respuesta a las demandas actuales, pero también plantea retos complejos como la gestión operativa,
