Llegó el momento: la nueva regulación de las tasaciones inmobiliarias ya está publicada en el BOE y entra en vigor el próximo 12 de agosto. Si nos queremos poner técnicos, hablamos en concreto de la Orden ECM/599/2025, que viene a sustituir a una anterior que ya había cumplido 22 años. Por aquel entonces, en 2003, nos enviábamos SMS a los móviles, la mayoría de los cuales no tenía cámara, por supuesto, no había streaming y no había redes sociales (las visitas virtuales en tiempo real estaban reservadas a James Bond, cuando no a Star Trek). Ninguna de estas tecnologías pertenece estrictamente al ámbito inmobiliario, pero… ¿nos imaginamos el mercado sin ellas? Y mejor ni entremos a comparar los principales intereses y preocupaciones de los compradores entonces y ahora.
3 claves esenciales de la Orden ECM/599/2025 de tasaciones inmobiliarias
Aunque ya hablamos de esta orden con anterioridad en este blog, la actualidad manda y el cambio normativo es lo suficientemente trascendente como para recordar de nuevo las principales claves para tasadores, promotores y particulares:
- Modernización técnica, transparencia y automatización
La Orden introduce mayor trazabilidad y transparencia en el proceso de tasación, regulando la documentación anexa, el uso y justificación de testigos en la comparación de valores y exigiendo la firma electrónica de todos los intervinientes que firman la tasación. Además, se definen los primeros requisitos para los modelos automatizados de valoración y se refuerza la transparencia para proteger a clientes y entidades financieras.
- Sostenibilidad y eficiencia energética: obligatoriedad del CEE
La sostenibilidad se convierte, por fin, en un criterio imprescindible, que debe incluirse en los informes de tasación. Dicho de otro modo, la eficiencia energética o el impacto ecológico del inmueble influirá decisivamente en el cálculo del valor del mismo. El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) pasa a ser obligatorio tanto para edificios terminados como en construcción. Es importante ver este cambio como una ventaja competitiva: primero, porque responde a una demanda de los compradores, y segundo, porque se podrá avanzar en la construcción con un certificado de proyecto acompañado de la solicitud de inscripción en registro autonómico (sin necesidad de contar con el certificado definitivo).
- Autorizaciones previas a la licencia de obra definitiva
Se instauran autorizaciones administrativas, emitidas por ayuntamientos, previas a la licencia de obra definitiva. Esto contribuirá a acelerar los proyectos inmobiliarios y al acceso a la financiación para las constructoras. Sin duda, una respuesta a la creciente y no satisfecha demanda del mercado, de agilidad urbanística. Por supuesto, existen límites y requisitos; esas “licencias provisionales” se emitirán previa comprobación de la conformidad con las condiciones volumétricas y demás parámetros urbanísticos aplicables, se deberán acompañar de la declaración de obra nueva en construcción en el Registro de la Propiedad e incluirán al menos la ejecución de un 60% de las obras previstas en el presupuesto, incluyendo elementos esenciales de la estructura del edificio.
Cambios adicionales introducidos por la nueva Orden ECM/599/2025
- Cambios en la definición y uso de superficie útil
Hay dos consecuencias importantes de este cambio: uno, los espacios exteriores (terrazas, por ejemplo) no se considerarán superficie útil. Y dos, esta superficie se prioriza como base para la valoración. Hay que recordar que hasta ahora era habitual emplear como referencia la superficie incluyendo zonas comunes. Otros espacios, como garajes o trasteros, habrá que valorarlos por separado, en un una tabla detallada. Es un paso importante para aumentar la transparencia y coherencia en la valoración. - Introducción de los métodos automatizados de valoración y advertencias específicas
Los métodos automatizados de valoración, según define el Real Decreto-ley 24/20121 de 2 de noviembre, son reconocidos oficialmente en la nueva Orden, introduciéndose reglas básicas para su empleo (aunque los detalles específicos se delegan al Banco de España). En cuanto a las advertencias específicas, se redefine el plazo para estimar una caída significativa del valor de tasación: se amplía a 18 meses desde la caducidad de la misma. Tampoco será necesario que el descenso se mantenga durante tres años (algo especialmente importante si se desea emplear una tasación para cuestionar el valor de referencia catastral). - Aportación obligatoria de documentación original y mejorada
Se suprime la posibilidad de emplear fotocopias del Libro de Registro de la Propiedad, exigiendo documentos originales y actualizados. Además, se introduce la obligación de incorporar un índice al inicio del informe de tasación para facilitar la revisión de los análisis realizados y la firma electrónica de todos los intervinientes. La nueva Orden asigna también más competencias a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones en materia de supervisión, aportando mayor seguridad jurídica.
¿Cómo afectará la nueva Orden de Tasaciones a promotores y propietarios?
Hay unanimidad en el sector: la nueva Orden era necesaria para ajustar los procedimientos y criterios de tasación a una realidad muy diferente a la de 2003. Las valoraciones serán más ajustadas, transparentes (por ejemplo, con la nueva consideración de superficie útil) y fiables (con procedimientos más regularizados). Promotores, futuros compradores y propietarios deberán prestar especial atención a la calificación energética de sus inmuebles, no solo porque influirá en su venta o alquiler, sino también a la hora de obtener financiación. Se trata de una reflexión muy presente en este blog: un valor percibido y demandado por la sociedad (la eficiencia energética) es siempre, o debe serlo, un valor contabilizable, un incremento inmediato del valor en el mercado.
¿Y cómo afectará a los tasadores?
Por una vez, vamos a hablar de nosotros mismos. ¿Cómo afectará la nueva Orden al día a día de las tasaciones? Evidentemente, el primer gran cambio viene marcado por la importancia de la sostenibilidad y la obligatoriedad del certificado energético. Por lo tanto, los profesionales de la tasación deberemos actualizar nuestros conocimientos en materia de normativas ambientales, procedimientos de cálculo con variables de sostenibilidad e interpretación de certificaciones como LEED, BREEAM o WELL.
La nueva normativa también promueve una mayor trazabilidad en la toma de decisiones, exigiendo la justificación razonada de la influencia de la sostenibilidad en el valor de tasación, incluyendo la consideración de escenarios futuros (por ejemplo, riesgos de inundación).
Desde Aguirre & Baeza, como hacemos con todas las medidas que tengan como objeto una mayor transparencia y coherencia en las valoraciones, valoramos muy positivamente estas modificaciones. Una información más clara, útil e interesante es una ventaja para todos.
