Aunque por el título no lo parezca, estamos en contra de esa tendencia, tan habitual, de utilizar términos en inglés para todo. Pero el término “Build to rent”, a veces escrito Built-to-rent, o abreviado como BTR, puede ser una excepción. Sí, son “edificios construidos para alquilar”, tal cual, pero también es una tendencia global, que implica cambios en el mercado. Y también existen desafíos a la hora de tasar edificios Build To Rent que van más allá de lo obvio.
¿Qué es el Build To Rent?
La construcción de edificios e inmuebles pensados exclusivamente para el alquiler no es algo nuevo, cierto. La clave está en que nunca se han hecho tantos como en los últimos años. menos. Si bien el crecimiento del BTR parece haberse ralentizado, sigue siendo el modelo dominante en ciertos mercados.
Para concretar, el Build To Rent es un modelo inmobiliario en el que edificios completos se promueven y construyen, desde el inicio, con el único objetivo de destinarlos al alquiler a largo plazo (a diferencia del BTS, o Buid To Sell). La clave es que todo el conjunto de inmuebles pertenece a un único inversor o empresa, a diferencia del alquiler tradicional.
Hay dos grandes características del mercado inmobiliario que juegan a favor del BTR: la siempre creciente demanda de viviendas en alquiler y su atractivo como inversión, al ser un activo que genera ingresos recurrentes y estables. Por otro lado, la rapidez de su propagación (por ejemplo, un 27% de crecimiento interanual en 2023) ha instado a cambios normativos, tendentes a intentar controlar el incremento de los precios de alquiler, surgiendo el concepto BTR asequible.
Pero entremos un poco más en detalle.
Principales características de los inmuebles BTR
Más allá de la propiedad unificada o, mejor dicho, como consecuencias de ella, surgen otras características diferenciadoras de los inmuebles BTR.
1. Gestión centralizada y profesionalizada
Un BTR suele estar gestionado por expertos, a veces “externos”, para garantizar el mantenimiento óptimo, una atención rápida y, en general, una experiencia más agradable para el inquilino (con menos tensiones “interpersonales”). Así, es más probable que se genere un clima de confianza, conveniente para ambas partes. Y como inversión, se reducen los momentos en los cuales el inmueble queda vacío.
2. Zonas comunes y servicios integrados
Reservar superficies a servicios adicionales y espacios comunes altamente demandados (gimnasio, coworking, áreas de restauración) es una importante ventaja: los inmuebles no solo son actuales en cuanto a diseño y estructura, sino también en cuanto a funcionalidades. Por supuesto, es otra de las principales ventajas para los inversores.
3. Sostenibilidad y criterios ESG
La certificación energética, la gestión eficiente de recursos y el compromiso ambiental son cada vez más valorados por inversores y usuarios. Los edificios sostenibles y responsables socialmente se perciben como más valiosos. Además responden a tendencias actuales de diseño; suelen ser espacios funcionales, modernos, bien iluminados y adaptables a distintos estilos de vida. El diseño y la calidad de los acabados elevan el atractivo y contribuyen a fijar rentas más altas, repercutiendo directamente en la valoración del activo.
El futuro del Build To Rent en España
Las particularidades del modelo Build To Rent también influyen en la probable evolución del mercado. Estas son algunas variables a tener en cuenta:
1. Cambios regulatorios y legislación más restrictiva
El marco legal del alquiler está en continua revisión. Previsiones como la ampliación de zonas tensionadas, los nuevos límites de renta y la definición de “grandes tenedores” pueden influir radicalmente en el futuro del BTR.
2. Costes de suelo y demandas propias del perfil de inquilino
Por supuesto, al igual que con otros modelos, el encarecimiento progresivo de la adquisición de suelo y de la construcción limitará la rentabilidad de muchos proyectos. Recordemos, además, que para el modelo BTR son clave las zonas comunes (metros cuadrados no dedicados a vivienda), los servicios añadidos y la flexibilidad de condiciones. La demanda es cambiante y los modelos de rendimiento deben adaptarse para estimar los ingresos futuros.
3. Mayor competencia y especialización de operadores
El aumento en el número y especialización de los operadores provocará una segmentación del mercado BTR, con productos “prime” y otros más asequibles, y con distintas gamas de servicios, lo que dificultará encontrar comparables válidos para la valoración y exigirá modelos y criterios cada vez más sofisticados.
Dificultades específicas de la tasación Build To Rent
Entramos ya en nuestra materia. Alguna de las dificultades específicas de valoración de los modelos BTR ya han sido introducidas al comentar sus características diferenciadoras pero, entrando algo más en detalle, un tasador puede encontrarse con estos retos:
1. Longevidad y flexibilidad de los contratos
Además del valor físico del inmueble, en la tasación de un edificio BTR es necesario tener en cuenta el histórico de ocupación y la previsión de rotación de inquilinos, más alta de lo habitual. Esto implica que las variaciones de demanda tengan una influencia mayor y que la incertidumbre crezca.
2. Particularidades legislativas del modelo BTR
Si el mercado del alquiler está sujeto a frecuentes cambios legislativos, la situación es aún más variable cuando hablamos de Build To Rent, al menos en la actualidad. Un tasador no es un adivino, pero siempre es necesario intentar reflejar el impacto de estos cambios en el valor del inmueble.
3. Influencia en la valoración de zonas comunes y servicios añadidos
Si bien hemos insistido en la importancia de las zonas comunes y servicios añadidos (coworking, piscina, gimnasio, gastrobar, etc.) en el modelo BTR, cuantificarlas de forma objetiva no es tan sencillo, y tampoco hay tantos inmuebles como para optar por modelos comparativos.
4. Comparables de mercado limitados
Nos detenemos algo más en este último punto. Aunque el Build To Rent ya lleva un tiempo instalado en España, es obviamente minoritario si lo comparamos con el modelo BTS. Esto dificulta la labor de los tasadores, quienes suelen apoyarse en transacciones y datos de mercado recientes para fundamentar su valoración. En este segmento, la referencia suele venir de mercados extranjeros, que pueden no ser del todo extrapolables al contexto nacional.
En Aguirre & Baeza seguiremos atentos a la evolución del modelo BTR, así como al de todo el mercado inmobiliario, para poner en común aquí nuestras impresiones.
