No es un tema recurrente en las películas, pero un informe pericial puede ser determinante en un pleito inmobiliario. Esto es así porque permite demostrar muchas cosas: acreditar el origen de unas humedades, el alcance de una obra mal ejecutada o el coste real de una reparación. Sin embargo, también puede perder gran parte de su fuerza si llega al procedimiento con lagunas o conclusiones poco justificadas.
Tal vez que no haga falta recordar que en un juicio no basta con que el informe parezca técnico o utilice un lenguaje especializado, pero sí es importante detenernos en que para que el informe tenga un valor decisivo debe dar respuestas concretas, explicar cómo se han obtenido las conclusiones y, por supuesto, resistir las preguntas de la otra parte. La Ley de Enjuiciamiento Civil exige que los peritos actúen con la mayor objetividad posible y que su dictamen aporte conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos relevantes para valorar los hechos.
Estos son algunos de los errores más habituales que pueden debilitar una pericial en conflictos por compraventa, defectos constructivos, obras, arrendamientos o valoraciones inmobiliarias.
Un informe que no responde a la pregunta clave del pleito
Es algo que ocurre a menudo. Y el primer problema aparece antes incluso de visitar el inmueble: no definir bien el encargo. No es lo mismo elaborar una pericial para determinar el origen de unas filtraciones que para valorar una pérdida económica, comprobar si una reforma se ajusta al proyecto o cuantificar los daños tras una obra mal ejecutada. Cada conflicto requiere una pregunta técnica concreta.
Sin embargo, todavía es frecuente encontrar informes muy extensos que describen el estado general de un edificio, o que incorporan decenas de fotografías y citan normativa, pero no contestan con precisión a lo que se discute en el procedimiento.
Un buen informe debe dejar claro:
1. Qué se ha analizado.
2. Qué daños se han detectado.
3. Cuál es su causa probable.
4. Qué consecuencias económicas o técnicas tienen.
Cuanto más se aleja de esa cuestión central, más fácil resulta que la otra parte lo presente como un documento genérico o poco útil para resolver el litigio.
En reclamaciones por defectos no visibles al comprar una vivienda, por ejemplo, resulta esencial que el informe conecte el daño con su posible origen, gravedad y preexistencia. En esos casos, un informe pericial por vicios ocultos permite documentar técnicamente una situación que, de otro modo, puede quedarse en una discusión entre comprador y vendedor.
Conclusiones sin una base técnica demostrable
Un informe no gana credibilidad porque incluya muchas páginas. Pasa como con casi todo: la calidad le puede a la cantidad. Un informe que aporte valor de permitir seguir el razonamiento del perito: qué ha visto, qué documentación ha revisado, qué comprobaciones ha realizado y por qué llega a una conclusión determinada.
Hay señales que suelen debilitar una pericial desde el inicio:
· Inspecciones demasiado superficiales o realizadas sin acceso a zonas relevantes.
· Fotografías sin fecha, referencia o explicación.
· Ausencia de mediciones, catas, pruebas o comprobaciones cuando eran necesarias.
· Normativa citada de forma genérica, sin relacionarla con el caso.
· Documentación esencial sin revisar: proyecto, licencias, contratos, presupuestos, actas o informes previos.
· Conclusiones tajantes que no explican cómo se ha llegado a ellas.
En conflictos constructivos, además, es importante distinguir entre el síntoma y la causa. Una mancha de humedad puede deberse a una filtración puntual, por ejemplo, pero describir la mancha no equivale a acreditar qué la está provocando.
El Código Técnico de la Edificación es una referencia relevante en muchos asuntos relacionados con seguridad, habitabilidad, salubridad, accesibilidad o eficiencia energética, pero no basta con citarlo; hay que explicar qué exigencia puede estar afectada y cómo se relaciona con el daño analizado.
Errores al calcular daños, reparaciones o pérdida de valor
La cuantificación suele ser uno de los puntos de fricción en los pleitos inmobiliarios. Acreditar que existe un defecto no siempre basta: también hay que justificar qué coste tendrá corregirlo y qué impacto económico ha causado.
El problema aparece cuando la cifra parece salir de un presupuesto sin explicación suficiente. Puede ocurrir que incluya trabajos que no responden al daño analizado o que plantee una intervención más amplia de la que realmente exige el inmueble. En esos casos, la otra parte tendrá margen para cuestionar la cuantía reclamada. El juzgado necesita entender la relación entre el defecto y la reparación propuesta. Por eso, el informe debe explicar qué actuación resulta necesaria y por qué ese coste está justificado.
Cuando el conflicto afecta al valor del inmueble, la pericial también debe aclarar el método utilizado. Una pérdida de valor no puede apoyarse solo en una impresión general o en referencias de mercado poco comparables. Debe partir de criterios verificables y ajustados a las características concretas del activo.
En este tipo de asuntos, una valoración inmobiliaria puede ayudar a fundamentar económicamente la reclamación y a separar el coste de reparación del posible perjuicio patrimonial.
Falta de independencia y problemas en la ratificación judicial
El perito de parte trabaja para quien encarga el informe, pero, evidentemente, su función no consiste en defender una versión prefabricada de los hechos. Cuando el texto adopta un tono excesivamente acusatorio o pasa por alto información relevante, puede perder credibilidad ante el juzgado y acabar perjudicando a la propia parte que lo aporta.
Sin embargo, la objetividad no obliga al perito a ser tibio. Un informe puede explicar con claridad lo qué ha podido comprobar el perito y hasta dónde llega su análisis y debe distinguir entre los hechos acreditados y las hipótesis técnicas que se desprenden de ellos. Además, debe poder sostenerse durante la ratificación judicial. Es ahí donde se comprueba si el perito conoce de verdad el caso y si puede defender sus conclusiones sin contradicciones.
Esta fase cobra especial importancia en reclamaciones por obras mal ejecutadas. En ese tipo de procedimientos suele discutirse si los trabajos se ajustaron a lo contratado y si la reparación planteada responde realmente al problema detectado. Un informe pericial de ejecución de obra debe estar preparado para responder a esas dudas con argumentos técnicos claros, tanto en el documento como ante el juez.
Cómo reforzar un informe pericial antes de iniciar un pleito inmobiliario
¿Cuál es la mejor forma de evitar una pericial débil? Uno de los primeros pasos es empezar a trabajar antes de que el conflicto se cronifique. Conviene conservar comunicaciones, contratos, presupuestos, facturas, fotografías y cualquier documento relacionado con el inmueble o la obra. También es importante evitar reparaciones precipitadas que eliminen pruebas relevantes sin dejar constancia de su estado previo.
Antes de encargar el informe, merece la pena definir con el abogado qué necesita acreditar el procedimiento. ¿Se discute el origen de un daño? ¿La responsabilidad de una empresa? ¿El coste de subsanación? ¿La existencia de un vicio oculto? Esa coordinación evita informes que son técnicamente correctos, pero procesalmente poco útiles.
Un informe pericial sólido combina inspección, documentación, metodología y una exposición comprensible. Debe ayudar al juez a entender un problema que, muchas veces, no se ve a simple vista o requiere conocimientos especializados para interpretarlo. En un pleito inmobiliario, la pericial no garantiza por sí sola el resultado del procedimiento, pero una mala pericial, sin duda, puede cerrar opciones. Por eso, contar con un análisis técnico riguroso desde el principio permite afrontar la negociación o la vía judicial con una base mucho más sólida.
