Si has contratado una obra y el resultado no se ajusta a lo acordado, lo más probable es que antes de pasar por el juzgado te toque mantener una discusión sobre lo que se pactó y lo que realmente se ha ejecutado. Y lo cierto es que esta comprobación no siempre es sencilla.
El informe pericial de incumplimiento contractual sirve precisamente para reunir una información que, normalmente, resulta extensa y algo espesa, y para analizar, desde un punto de vista técnico, si la prestación realizada responde a las obligaciones asumidas o no.
A continuación, analizamos qué debe contener este informe, qué documentación conviene reunir y por qué su enfoque puede resultar determinante entre una reclamación bien fundamentada y una discusión difícil de probar.
El contrato es el punto de partida
En un contrato, lo esperable es que cada parte cumpla aquello a lo que se ha comprometido. Pero, siendo realistas, no siempre ocurre así. Uno de los problemas clásicos de estas situaciones se da cuando, al revisar el encargo, el contenido del acuerdo no está recogido en un único documento, sino que se encuentra repartido entre un contrato breve, un presupuesto, correos electrónicos, planos, memorias y otros tipos de documentos que pueden complicar la tarea.
A partir de ahí, el trabajo pericial debe ordenar esa documentación antes de valorar el estado de la obra. La inspección del inmueble es importante, pero llega después de una fase previa en la que toca reconstruir el alcance real del encargo, comprobar qué partidas estaban incluidas, qué calidades se exigían y qué modificaciones fueron aceptadas durante la ejecución.
Sin esa comparación documental, una deficiencia visible puede interpretarse de manera incompleta. Un revestimiento distinto al previsto, por ejemplo, puede ser una sustitución autorizada verbalmente o una modificación ejecutada sin el consentimiento de la propiedad. Por eso, el informe pericial por incumplimiento contractual debe analizar la documentación disponible para distinguir cada supuesto.
También conviene separar una expectativa de una obligación exigible. Un acabado que el cliente creía incluido, pero que no figura en ningún documento ni puede acreditarse como parte del acuerdo, no se analiza igual que una partida expresamente presupuestada y omitida.
Qué puede acreditar un informe pericial
A la hora de elaborar un informe de incumplimiento contractual, es importante que este no se quede únicamente en una lista de desperfectos. Debe ayudar a entender si la obra se ha apartado de lo pactado, hasta qué punto esa diferencia es relevante y qué puede hacerse para corregirla.
En una obra o reforma, el dictamen puede analizar cuestiones como estas:
- Partidas no ejecutadas, ejecutadas parcialmente o sustituidas sin autorización.
- Diferencias entre los materiales instalados y las calidades previstas.
- Defectos de ejecución que impiden que una unidad cumpla su función.
- Incumplimientos de planos, proyecto, mediciones o especificaciones técnicas.
- Trabajos adicionales facturados sin respaldo documental suficiente.
- Retrasos, paralizaciones o secuencias de obra que hayan provocado daños o sobrecostes.
- El coste razonable de completar, reparar o rehacer los trabajos afectados.
Para que el informe sea útil, cada conclusión debe apoyarse en una referencia concreta. No basta con decir que algo está mal ejecutado: hay que explicar de dónde nace esa obligación y por qué la obra realizada se ha apartado de lo previsto.
Ese método permite que el informe sea útil también fuera de un juzgado. Cuando las conclusiones están bien fundamentadas, el dictamen puede ayudar a alcanzar una solución antes de que el conflicto se agrave.
Incumplimiento, daño y valoración económica
Como es lógico, no todas las diferencias tienen el mismo alcance. Una pequeña variación estética, sin trascendencia funcional ni económica, pesa de forma muy distinta a una partida esencial no ejecutada o a un defecto que obliga a rehacer una parte relevante de la obra.
El Código Civil contempla la responsabilidad por daños y perjuicios cuando se incumple una obligación por dolo, negligencia, mora o contravención de lo pactado. En las obligaciones recíprocas, la parte perjudicada puede optar, según las circunstancias del caso, entre exigir el cumplimiento o solicitar la resolución, además del resarcimiento de daños e intereses.
Eso sí, el informe no decide qué vía jurídica procede porque esa valoración corresponde a los profesionales del derecho y, en último término, a los tribunales. Lo que sí aporta el perito son elementos para medir la entidad del incumplimiento y calcular sus consecuencias. Y en esa valoración económica conviene que el razonamiento sea trazable. Para ello, el informe puede identificar las unidades afectadas, explicar las mediciones, definir la solución de reparación y aplicar precios coherentes con el mercado y con el momento de la intervención. Cuando se reclaman daños adicionales, como una pérdida de uso, costes de alojamiento o gastos derivados de una paralización, el análisis puede requerir también documentación que lo demuestre.
Qué documentación conviene reunir
Para que el informe sea útil, el perito necesita conocer a fondo lo qué se había pactado y cómo ha evolucionado la obra. Por eso, antes de la inspección conviene reunir la documentación que ayude a reconstruir el encargo:
- Contrato, presupuesto aceptado, anexos y condiciones particulares.
- Proyecto, planos, memoria de calidades y mediciones.
- Certificaciones de obra, facturas, albaranes y justificantes de pago.
- Correos, mensajes, actas de obra y órdenes de cambio.
- Fotografías y vídeos tomados durante la ejecución.
- Requerimientos previos, reclamaciones y respuestas de la otra parte.
- Informes anteriores, licencias o documentación de la comunidad, cuando sean relevantes.
También es importante conservar, como prueba, el estado de los trabajos antes de reparar. En algunos casos, será inevitable una intervención urgente, especialmente si existe riesgo de filtraciones, daños estructurales o problemas de seguridad. Aun así, conviene documentar todo lo posible antes, durante y después de la reparación con fotografías fechadas, muestras, facturas y, cuando sea viable, una inspección pericial previa.
El valor del informe en una negociación o en un juicio
Cuando un conflicto acaba en un procedimiento judicial, no basta con tener una opinión técnica: hay que poder sostenerla con pruebas. La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé el dictamen pericial cuando hacen falta conocimientos científicos, técnicos o prácticos para valorar hechos relevantes. Si el informe lo encarga una de las partes, lo habitual es aportarlo con la demanda o con la contestación, salvo que existan circunstancias que permitan presentarlo más adelante.
Eso no significa que el informe pericial por incumplimiento contractual tenga valor automático ni que la otra parte no pueda discutirlo. Su peso dependerá de la calidad del trabajo realizado a la hora de revisar la documentación, de las pruebas que se empleen y de la coherencia con la que se expliquen las conclusiones.
Eso sí, para que un dictamen sea sólido no debería adoptar el lenguaje de quien lo encarga. Su función es analizar los hechos desde un punto de vista técnico y explicar, con argumentos claros, qué interpretación resulta más consistente. Esa independencia es especialmente importante cuando el informe puede condicionar una reclamación económica.
Actuar antes de que el conflicto se vuelva más complejo
Aunque parece lógico, lo cierto es que en la práctica no siempre se actúa a tiempo, pero cuanto antes se analice una posible desviación, más sencillo será delimitarla. Las obras avanzan, los materiales se sustituyen, se corrigen acabados y la documentación se dispersa. Esperar puede convertir un incumplimiento claro en un problema mucho más difícil de probar.
El informe pericial de incumplimiento contractual no sustituye al asesoramiento jurídico ni determina por sí solo quién tiene razón, pero permite convertir una discusión basada en impresiones en un análisis comprobable: qué se acordó, qué se ha ejecutado, qué falta por hacer y cuál es el coste de resolverlo.
Esa información es la que permite decidir, con mayor seguridad, si conviene negociar, exigir una subsanación o iniciar una reclamación.
