Condicionantes y advertencias en tasaciones inmobiliarias

El valor de tasación se puede emitir condicionado siempre y cuando no deba emitirse con alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2 de la Orden ECO/805/2003. Es necesario recordar que, en cumplimiento de dicha Orden y para las finalidades que establece la misma, los únicos condicionantes admitidos son aquellos que puedan ser subsanados o levantados con posterioridad.

Condicionantes

De acuerdo con el artículo 10 de la Orden ECO/805/2003, se considerará que existe condicionante cuando

a)Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones mínimas requeridas, como por ejemplo la visita interior del inmueble.

b) Cuando, cedido el uso del inmueble, no se disponga del contrato de arrendamiento o cesión.

c) Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su valor máximo legal (VML).

d) Cuando no se disponga, en su caso, de algunos de los siguientes documentos:

1. Proyecto visado
2. Licencia de obra
3. Licencia de primera ocupación
4. Cédula urbanística
5. Adscripción al derecho de riego

e) Cuando existan dudas razonables sobre la correcta identificación física o registral del inmueble o características del mismo que puedan afectar significativamente al valor del mismo.

f) Si la tasación se efectúa de acuerdo a los dispuesto en el artículo 2.c (determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria) y el titular registral no coincida con la institución que lo incluya a efectos de cálculo de su valor patrimonial.

 Advertencias generales

A efectos de la orden, se considerará que existe un supuesto de advertencia siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos.

1. Cuando existan dudas entre la realidad física del inmueble y su descripción registral pero que NO induzcan dudas sobre su identificación.
2. Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente o no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio.
3. Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa.
4. Cuando el método de valoración utilizado sea diferente a los indicados en el artículo 15.1 de la presente Orden.
5. Cuando no se haya dispuesto de la cédula de calificación para calcular el VML.
6. Cuando no se disponga de la siguiente documentación:
   1. Documentos necesarios para calcular los flujos de caja
   2. La documentación catastral relevante o la referente al régimen de explotación de una finca rústica.

Advertencias específicas

Independientemente de los apartados anteriores, cuando concurran las siguientes circunstancias, la entidad tasadora deberá advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro.

1. Que el valor de tasación de calcule con finalidad de Garantía Hipotecaria
2. Que se utilice exclusivamente el método de comparación.
3. Que los comparables, en el mercado local en el que se incluyan, hayan experimentado alguna caída significativa y duradera en los últimos diez años.