¿Sientes que el valor de referencia catastral de tu vivienda está por las nubes? No estás solo. Muchos propietarios se encuentran en la misma situación, pagando impuestos excesivos debido a una valoración catastral inflada. La buena noticia es que existe una solución: la tasación profesional.
Pero antes entendamos las diferencias entre los valores de la tasación de una vivienda y el valor de referencia catastral.
Diferencias entre la tasación y el valor de referencia catastral
Las diferencias abarcan varios aspectos, desde la finalidad hasta el proceso. Repasémoslas brevemente:
- La finalidad. Mientras que la tasación busca determinar el valor de mercado real de un inmueble de forma objetiva e imparcial, el valor de referencia catastral establece un valor mínimo por el que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda.
- El método de cálculo difiere, ya que la tasación es realizada por un profesional que evalúa múltiples factores del inmueble y su entorno, mientras que el valor de referencia es calculado por la Dirección General del Catastro basándose en datos catastrales y precios de transmisiones comunicados por fedatarios públicos.
- La actualización del dato. Una tasación refleja el valor actual del inmueble en el momento en que se realiza. El valor de referencia se actualiza anualmente para todos los municipios.
- La accesibilidad. La tasación es un informe privado encargado por el propietario, mientras que el valor de referencia es de dominio público y se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro.
- El uso fiscal. Mientras que la tasación no tiene un uso fiscal directo (aunque puede utilizarse para impugnar otros valores), el valor de referencia se usa como base imponible para impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el de Actos Jurídicos Documentados o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Relación con el valor de mercado. La tasación busca reflejar el valor de mercado real del inmueble, mientras que el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, situándose generalmente entre el 50% y el 70% de éste.
- Impugnación. Una tasación puede utilizarse para impugnar el valor de referencia catastral si se considera que éste es excesivo. El valor de referencia solo puede impugnarse cuando tenga efecto fiscal y sea la base imponible de un impuesto.
Por tanto, mientras que la tasación busca determinar el valor real de mercado de un inmueble de forma individualizada, el valor de referencia catastral es una estimación administrativa con fines principalmente fiscales que sirve como valor mínimo de tributación en ciertas transacciones inmobiliarias y se actualiza mediante procesos administrativos y coeficientes generales.
La tasación como arma contra el valor catastral excesivo
Lo primero que necesitas para rebatir un valor de referencia catastral desproporcionado es una tasación profesional, por múltiples razones:
Evidencia objetiva. Una tasación proporciona una evaluación imparcial del valor real de mercado de tu propiedad.
Lenguaje común. Es crucial que la tasación «hable el mismo lenguaje» que el organismo del Catastro utiliza para determinar el valor de referencia.
Identificación de errores. Un informe pericial puede revelar discrepancias en la descripción catastral de tu inmueble, como el estado de conservación.
Pasos para impugnar el valor de referencia catastral
- Obtén una tasación profesional. Asegúrate de que el tasador esté familiarizado con los criterios utilizados por Catastro.
- Presenta un recurso. Inicia un procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales.
- Aporta evidencias. Utiliza la tasación para demostrar que el valor de mercado es inferior al valor de referencia catastral.
- Sé específico. Enfócate en los elementos concretos que Catastro ha valorado incorrectamente, como el estado de conservación o la ubicación.
¿Cuál es el impacto del valor de referencia catastral en tus impuestos?
El valor de referencia catastral, establecido anualmente por la Dirección General del Catastro, juega un papel crucial en la determinación de varios impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria. Desde enero de 2023, este valor se ha convertido en el mínimo sujeto a tributación, a menos que el contribuyente pueda demostrar haber pagado más por la propiedad.
Si eres propietario de una vivienda:
- Reducir el valor de referencia catastral puede tener un impacto significativo en tus obligaciones fiscales. Por ejemplo, podría resultar beneficioso en una disminución del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Recordamos que El Tribunal Supremo dictaminó en 2024 que si el valor catastral disminuye tras una subsanación de discrepancias, el Ayuntamiento debe devolver el exceso de IBI pagado.
Como propietario, tienes el derecho de asegurarte de que tu propiedad esté valorada justamente. Una tasación profesional no solo puede ayudarte a reducir tus cargas fiscales, sino que también te proporciona una comprensión más precisa del valor real de tu inversión inmobiliaria.
Si vas a ser comprador de una vivienda o la vas a heredar, el valor de referencia catastral tiene un impacto significativo en los impuestos que pagas en ambas situaciones.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este es el impuesto más directamente afectado. Se calcula sobre el valor más alto entre el precio de compra y el valor de referencia catastral. Esto significa que incluso si compras una propiedad por debajo del valor de referencia, tendrás que pagar el ITP basado en este último.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Al igual que el ITP, este impuesto utiliza el valor de referencia catastral como base imponible mínima.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). En caso de recibir una propiedad por herencia o donación, el valor de referencia catastral también se usa como base imponible mínima para este impuesto
Como comprador, es crucial verificar el valor de referencia catastral antes de la compra, ya que puede resultar en una carga fiscal mayor de la esperada si es superior al precio de compra.
En Aguirre & Baeza, entendemos que el valor de referencia catastral puede generar preocupaciones entre los propietarios al impactar directamente en sus obligaciones fiscales. Por eso, ofrecemos servicios de tasación profesional que te ayudarán a rebatir este valor de manera efectiva y justa.
Nuestro equipo de expertos en tasaciones inmobiliarias está preparado para realizar valoraciones precisas, imparciales y ajustadas a los criterios del mercado actual. Con una tasación adecuada, podrás aportar evidencia sólida para impugnar valores catastrales excesivos y reducir la carga fiscal que recae sobre tu propiedad.
No permitas que un valor de referencia inflado afecte tus finanzas. Confía en Aguirre & Baeza para garantizar que tu vivienda esté valorada correctamente. Contáctanos y descubre cómo podemos ayudarte.
