¿Cuál es la vida útil de un Edificio al realizar una Tasación o Valoración?
Cuando estamos realizando Tasaciones y Valoraciones, y precisamos estimar datos a futuro, debemos de indicar en el Informe de Tasación, cuál es la antigüedad del inmueble que estamos tasando y valorando.
Se debe establecer una cuantía de depreciación en el informe de Tasación, basándose en el coste de reposición actual neto, de tal manera, que para ello, el tasador, se tendrá en cuenta, el año de construcción que aparece dispuesta en la ficha de Catastro.
El Tasador, para realizar la Tasación, deberá tener en consideración las siguientes materias y cualquier otro elemento relativo a la evaluación de la vida económica útil futura de los edificios a tasar y valorar:
a) Antigüedad o grado de desgaste físico: Se trata de reflejar en el Informe de Tasación y Valoración, la obsolescencia económica o degeneración del paso del tiempo y del uso pasado, y cuantía probable de costes en usos futuros, y responsabilidad en el mantenimiento comparada con un edificio de nueva construcción.
b) Idoneidad para el uso actual: Se trata de reflejar en el Informe de Tasación y Valoración, la obsolescencia funcional, es decir, las posibilidades que tiene el edificio en la continuación de su uso, o el uso para otras finalidades. Poniendo un ejemplo para aplicar en la Tasación y Valoración que se va a realizar, sería de aplicación para un Edificio construido o adaptado a usos especializados, incluyendo procesos industriales concretos, que pueden tener una vida útil aparentemente más larga que la que se ha previsto a futuro en las operaciones que se está llevando a cabo en la actualidad.
c) Decisión estratégica: Se trata de reflejar en el Informe de Tasación y Valoración, la obsolescencia estratégica, que puede convertirse en obsoleta en cualquier momento al llevarse a cabo una operación específica y con ello también los edificios en los que se desarrollan. En la Tasación y Valoración, puede afectar a la totalidad del complejo o conjunto de edificios, incluso cuando el edificio tuviera valor para empresa.
d) Uso Actual y tecnología adoptada: Se trata de reflejar en el Informe de Tasación y Valoración la obsolescencia ambiental, de tal manera que ha de ser revisado en el contexto de practica empresarial y futuro (aquella a la que nos podamos anticipar).
Hay determinados casos en los que se quiere realizar Tasaciones y Valoraciones con valor a futuro, en los que resulta complejo determinar la vida útil de un edificio o grupo de edificios y los tasadores deben de recurrir a los datos publicados en Catastro, determinar composición constructiva y estimar con estos datos, qué vida le quedará en los años restantes, teniendo en cuenta, que existen materiales estructurales que no superan de vida útil más de los 100 años como es el caso del hormigón.
Cuando se realiza la Tasación y Valoración de un Inmueble que está sujeto a arrendamiento, el tasador, tendrá que tener en consideración, la duración del contrato de arrendamiento y las opciones para finalizar el contrato o extenderlo más tiempo, así como la fecha de revisión.
