¿Hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra?

Para solicitar un préstamo hipotecario es necesario conocer la tasación hipotecaria, la cual corresponde a uno de los trámites que cualquier comprador debe realizar antes de adquirir una vivienda y que está incluido dentro de los gastos de gestión de la hipoteca.

Esta tasación determina, a través de un certificado legal, el valor del inmueble que se va a adquirir, y, por lo tanto, la cantidad máxima que el prestamista está dispuesto a prestar. Es decir, corresponde a la valoración profesional y minuciosa del precio de compraventa de un inmueble.

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Diferencias entre la hipoteca sobre valor de tasación y la hipoteca sobre valor de compra

Entre las diferencias más importantes entre el valor de tasación y el valor de mercado se encuentra que, el primero es más técnico y formal, mientras que el segundo es más realista y fluctuante. 

El valor de tasación tiene como principal ventaja que permite obtener un préstamo en función del valor estimado de la propiedad, lo que puede significar un préstamo mayor en comparación con la hipoteca sobre el valor de compra. Pero, si el valor de la propiedad disminuye, el préstamo seguirá siendo el mismo, lo cual puede suponer un riesgo para el prestamista.

El valor de mercado tiene como principal ventaja que, si el valor del inmueble disminuye, el préstamo también se reducirá, por lo que el riesgo para el prestamista será menor. La desventaja es que, puede ocurrir que el préstamo sea menor en comparación con la hipoteca sobre valor de tasación, lo que implicaría la necesidad de una mayor cantidad de dinero para cubrir el valor total de la propiedad.

Si necesitas información sobre tasaciones hipotecarias, aquí te lo contamos todo.

Importancia del valor de tasación en la hipoteca

El valor de tasación en la hipoteca determina el valor real de la misma y su importancia viene dada, principalmente, porque de su resultado depende la cantidad de dinero que el banco conceda al futuro propietario a modo de financiación, es decir, el porcentaje de la compra que te deje hipotecar. 

Si la tasación hipotecaria es menor al precio de compra acordado, el prestamista sólo aportará la cantidad correspondiente al valor de tasación y el comprador pagará la diferencia entre el precio de compra y el valor de tasación por cuenta propia. Si la tasación hipotecaria es más alta, el comprador puede obtener mejores condiciones de préstamo, como una tasa de interés baja o un plazo de pago largo.

Aquí tienes toda la información que necesitas sobre ¿Quién paga la tasación de un piso?

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Cómo se calcula el valor de tasación

Para conocer el valor de tasación de una vivienda se deben seguir los siguientes pasos: 

1. Contratar a una empresa tasadora certificada que cuente con profesionales especializados en evaluar propiedades y determinar su valor en el mercado 

2. Agendar una visita del tasador a la propiedad, con el fin de que evalúe los factores que influyen en la tasación, como la ubicación, el tamaño, el estado de conservación, mejoras realizadas, características de construcción y comparaciones con propiedades similares en la zona. 

3. Evaluación de parte del tasador de las características externas del inmueble como, la situación del mercado inmobiliario, la demanda en la zona, y las tendencias económicas generales. 

4. Revisar precios de venta de propiedades similares en la zona, lo cual te proporcionará una idea general del valor de mercado del inmueble, el cual, aunque puede ser diferente al valor de tasación, puede dar un punto de referencia5. Estimar mediante herramientas en línea el valor de tasación, basado en datos de mercado y características de la propiedad, con el fin de tener una idea preliminar.

Importancia del valor de compra en la hipoteca

La hipoteca sobre el valor de compra se basa en el precio de compra de la propiedad, es decir, el préstamo se otorga en función del precio que se pagó por la propiedad en el momento de la compra. Esta hipoteca es menos común que la hipoteca sobre el valor de tasación. 

Las entidades bancarias suelen conceder el 80% del valor de compra o de tasación de la vivienda para la financiación de la hipoteca, y, en función del valor de compra respecto al valor de tasación de la misma, el tipo de hipoteca a elegir será más o menos beneficiosa. Por esta razón, el valor de compra en la hipoteca es de gran importancia, pues, de este valor va a depender la cantidad de capital inicial que debe aportar el comprador por cuenta propia.

Relación entre valor de compra y financiación

Cuando se realiza la hipoteca sobre el valor de compra se tiene mayor transparencia en el precio, pues este corresponde al precio acordado entre el comprador y el vendedor, lo cual ofrece claridad y simplicidad en el proceso de financiación.

La desventaja de esto es que, si los bancos financian solo un porcentaje del valor de compra y este es inferior al valor de tasación, se podría perder la oportunidad de obtener una hipoteca mayor.

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Comparativa: valor de tasación vs valor de compra

El valor de tasación es el valor asignado a una propiedad por una empresa tasadora profesional, el cual se basa en un análisis detallado donde influye la ubicación, el estado del inmueble, las características de la zona, comparaciones con propiedades similares, y también, a veces puede influir el impuesto de transmisiones o el ITP. 

El valor de mercado es el precio por el cual una propiedad podría venderse en el momento actual en el mercado abierto, el cual puede ser más influenciado por factores como la situación económica, la oferta y la demanda, y hasta el tipo de interés vigente en los préstamos hipotecarios. Este valor es el que suele aparecer en los anuncios de venta, y es el que se negocia directamente entre el comprador y el vendedor.

Cómo elegir entre valor de tasación y valor de compra

Para elegir entre el valor de tasación y el valor de compra se deben considerar varios factores, como el valor de la propiedad, el estado de mercado inmobiliario, las condiciones del préstamo y las necesidades financieras del solicitante. 

Tomando en cuenta la descripción, y las ventajas y desventajas de cada una de este tipo de hipotecas, para elegir cuál conviene utilizar, se considera en general que, si se espera que el valor de la propiedad aumente significativamente con el tiempo, es recomendable optar por una hipoteca sobre el valor de tasación, mientras que, si se espera que el valor de la propiedad disminuya o se mantenga estable, es recomendable optar por una hipoteca sobre el valor de compra.

Consejos para negociar la mejor hipoteca

Para negociar la mejor hipoteca ante la entidad bancaria es recomendable preparar una documentación completa que demuestra la capacidad financiara, que se investiguen las tasas de interés ofrecidas por diferentes bancos, y especialmente, que se contrate a una empresa profesional hipotecaria. Además, es importante utilizar el poder de la negociación durante las conversaciones con el banco.

Como se mencionó anteriormente, la mejor hipoteca va a depender de lo que se espere respecto al valor de la propiedad en un futuro. Si se espera que este valor aumente con el tiempo, se recomienda elegir la hipoteca sobre el valor de tasación. Por otro lado, si se espera que este valor disminuya o se mantenga en el tiempo, se recomienda utilizar otro tipo de hipoteca, sobre el valor de compra.

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Preguntas frecuentes

¿Qué hacer si la tasación es inferior al valor de compra?

Si la tasación es inferior al valor de compra, menor será el dinero que pueda prestar el banco para poder financiar la compra de la vivienda. En este caso, el prestamista puede denegar el préstamo al considerarlo demasiado arriesgado. 

Si esto ocurre, existe la posibilidad de pedir una revisión de la tasación o contratar una nueva valoración, aunque es posible que esta operación sea rechazada por algunas entidades después de realizar la tasación.

¿Es posible refinanciar basado en el valor de tasación?

Si, como se mencionó anteriormente, existe la posibilidad de pedir una revisión de la tasación o contratar una nueva valoración, en caso de que la tasación sea inferior al valor de compra y/o que el prestamista niegue el préstamo porque implique un riesgo elevado.

¿Cómo afecta la tasación a la venta futura de la propiedad?

Del resultado de la tasación de una vivienda depende la cantidad de dinero que el banco conceda al futuro propietario a modo de financiación, por lo tanto, su valor afecta a la venta futura de la propiedad en cuanto al porcentaje de compra que se deje hipotecar.

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