Una de las problemáticas más frecuentes a las que se enfrentan los propietarios de terrenos, ya sean rústicos o urbanos, es la identificación plena de su parcela. A menudo, las escrituras o documentación registral disponible es tan antigua que no arroja la información suficiente para poder esclarecer los límites de parcela.
Linderos
Los linderos establecen los límites de una parcela o bien, frecuentemente van referidos a su posición geográfica (norte, sur, este y oeste). Generalmente, en un inmueble tipo vivienda no suelen generar dudas, pues los linderos suelen referir a viviendas en misma planta, rellanos, huecos de escalera o ascensores, la propia calle, patios o similar que son fácilmente identificables.
Los problemas comienzan cuando estos límites no están claramente definidos, no coinciden con la realidad o son referidos a personas físicas que el propietario desconoce. Es frecuente que, por ejemplo, el heredero de una finca rústica no sepa su ubicación y al tratar de averiguarla se tope con linderos del tipo, norte, finca de Don Fulanito de Tal, al que probablemente no conozca o incluso haya fallecido.
La imposibilidad física de definir linderos genera una problemática real a diario. Un heredero que disponga de una finca que se encuentra en esta situación y quiera vallar su parcela ¿Por dónde debe hacerlo? Algo que a priori parece sencillo, puede acabar convirtiéndose en un litigio en los juzgados.
Normativa
Con la entrada en vigor en 2015 de la Ley Hipotecaria y del Catastro, se pretende dar solución a este tipo de problemas pues se establece la coordinación entre Registro y Catastro, lo que permitirá que ninguna finca creada a partir de entonces no sea identificable. Se debe partir siempre de la información cartográfica catastral y si ésta es correcta se asociará a la información registral, ahorrando así costes de coordinación.
Si por el contrario, la cartografía no se corresponde con la realidad comprobada in-situ, se deberá llamar a un topógrafo y realizar un nuevo levantamiento que determine los linderos reales. Posteriormente se requerirán los servicios de un técnico competente para que realice un Certificado de Constatación de cabida real y de linderos con la aportación adjunta del plano y el levantamiento topográfico anteriormente realizado.
