Según el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, los inmuebles ligados a una actividad económica (ILAES) son edificios o elementos e edificios de uso monovalente que están o pueden estar vinculados a una explotación económica. Algunos ejemplos pueden ser: centros de transporte, aparcamientos, hoteles o apartamentos turísticos, instalaciones deportivas o dedicadas al espectáculo, centros de enseñanza, centros sociales, etc.
¿Cómo se valoran los ILAES?
Para valorar este tipo de inmuebles puede hacerse uso de cualquiera de estos métodos especificados en el artículo 15 de la Orden ECO/805/2003:
- Método del coste: que permite calcular el coste de reemplazamiento neto del inmueble.
- Método de comparación: que permite calcular el valor de mercado de un inmueble, siempre que exista un mercado representativo de inmuebles comparables, encontrándose al menos seis muestras con las que realizar la comparación.
- Método de actualización: que permite calcular el valor de mercado en inmuebles susceptibles de producir rentas, a partir de sus correspondientes flujos de caja esperados. Los flujos de caja pueden dividirse en Inmobiliarios (los producidos por los inmuebles susceptibles de ser arrendados) y Operativos (los producidos por los inmuebles ligados a una explotación económica, en virtud de dicha explotación)
Por regla general, se calculará al menos el valor de reemplazamiento neto y el valor de mercado (por el método de comparación y actualización, según las posibilidades). El valor de tasación elegido dependerá de la finalidad de la tasación. Como diferencia respecto de otro tipo de inmuebles, para finalidad hipotecaria, el valor hipotecario certificará el menor de todos los valores, incluyendo entre las posibilidades el valor de reemplazamiento neto.
¿Cómo aplicar el método de actualización en ILAES?
El método de actualización, calcula el valor presente de todas las rentas netas imputables al inmueble analizado. La Orden ECO/805/2003 diferencia tres supuestos de aplicación de este método, dedicando tres artículos diferentes al respecto para el cálculo del valor:
- Si el inmueble se encuentra arrendado mediante un contrato de arrendamiento, es de aplicación el artículo 29 de la Orden.
- Si el inmueble no se encuentra arrendado en el momento de la valoración pero es susceptible de ser alquilado o está destinado a arrendamiento, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 28 de la Orden.
- Si el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica (ILAES), es de aplicación el artículo 30 de la Orden.
Para realizar el cálculo del valor de actualización se han de seguir los siguientes pasos:
- Estimar los flujos de caja correspondientes.
- Estimar la vida útil del inmueble o el período sobre el que se mantendrá la explotación.
- Estimar el valor de reversión
- Elegir el tipo de actualización según las condiciones del mercado de la zona y el tipo de activo.
- Aplicar la fórmula de cálculo correspondiente.
Cálculo de los flujos de caja y del valor de reversión en ILAES.
En el caso de inmuebles ligados a explotaciones económicas, es de aplicación el artículo 30 de la Orden ECO/805/2003, que especifica lo siguiente:
- Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre en la fecha de la tasación ligado a una actividad económica.
- Se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables al inmueble.
- Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotación.
Dichas cuantías medias se corregirán razonadamente cuando:
a) La localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se integra. Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) sólo se llevará a cabo corrección si se prevé que los ingresos a que se refiere el apartado anterior, cuando sean superiores a las cuantías medias citadas, vayan a ser obtenidos de modo duradero al menos durante los cinco años siguientes a la fecha de la tasación.
b) Las perspectivas económicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos por dicha explotación. Para realizar la corrección a que se refiere el primer párrafo de este número no se podrán utilizar los datos actuales o previsibles de la explotación que utiliza el inmueble objeto de valoración que, según opinión razonada del tasador, traigan causa de factores vinculados fundamentalmente a la gestión de dicha explotación u otros ajenos al inmueble. Para realizar la imputación a que se refiere el apartado 2 de este artículo se tomarán los flujos de caja operativos determinados según el apartado anterior y se tendrá en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario.
Cuando no existan las cuantías medias a que se refiere el apartado 3 de este artículo, se utilizarán las propias de la explotación de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos, los dos últimos años. En el caso de tratarse de una explotación en proyecto, se tendrán en cuenta las cuantías previsionales aportadas por los titulares de la futura explotación, siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios. BOE núm. 85 Miércoles 9 abril 2003 13689 En el caso de que la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) las cuantías a que se refiere el párrafo anterior se reducirán al menos en un 10 por 100.
Para calcular el valor de reversión en este tipo de inmuebles, es de aplicación lo reseñado en el artículo 31 de la Orden ECO/805/2003:
Para estimar el valor de reversión al final del período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación, se tomará su valor de reemplazamiento neto en dicho momento.
Para ello se tendrá en cuenta lo señalado en las letras siguientes:
- a) Se calculará el valor del suelo en la fecha de la tasación y se ajustará en los términos establecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artículo.
- b) La depreciación de las edificaciones se corresponderá con el período citado
