En los Informes Periciales, Arquitecto Perito Judicial, ya sea de parte o designado judicialmente, debe constar, convenientemente, un apartado que informe de los Agentes y garantías que la LOE indica, para la atribución de desperfectos a cada uno de los 3 agentes implicados en una obra de Arquitectura (Promotor, Arquitecto y Aparejador) y los plazos en los que se puede reclamar dependiendo si se atribuyen los desperfectos a acabados, instalaciones o/y estructura:
Se contemplan a continuación los Agentes de la edificación y Garantías que se recogen en la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación.
AGENTES DE LA EDIFICACIÓN (Capítulo III de la LOE)
Son considerados agentes de la edificación todas aquellas personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Éstas son:
– El Promotor: “que impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión”. En este caso el Promotor es La Propiedad.
– El Proyectista: “es el agente, que por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto”. En este caso el Arquitecto proyectista.
– El Constructor: “es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato”.
– El Director de Obra: “es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto”.
– El Director de la Ejecución de la Obra: “es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado”.
RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS (Capítulo IV de la LOE)
En la LOE se alude a la responsabilidad civil de los agentes de la edificación, estableciéndose que:
“Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
- a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
- c) Durante un año: El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Asimismo se establece que:
“La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente”.
