A veces todo empieza con una mancha de humedad que aparece una vez y otra después de cada lluvia. O con una grieta que nadie sabe muy bien si solo se va a quedar en eso o si anuncia algo más serio. En una comunidad de propietarios, estos problemas suelen desembocar en juntas para debatir presupuestos, reclamaciones cruzadas y, sobre todo, muchas dudas sobre quién debe hacerse cargo.
El problema en construcción es que lo visible no siempre explica lo importante. Una filtración puede tener su origen lejos del punto donde aparece y una reparación aparentemente sencilla puede no servir de nada si antes no se ha identificado la causa real. Ahí entra en juego el informe pericial: una prueba técnica que permite ordenar los daños, explicar su origen y valorar qué actuaciones son necesarias. En una comunidad de propietarios, ese documento resulta fundamental para reclamar y hacerlo con una base sólida, tanto si se trata de una negociación extrajudicial como si llega a convertirse en un procedimiento judicial.
Veamos cómo puede ayudar un informe pericial en las reclamaciones por defectos de construcción y obras mal ejecutadas en comunidades de propietarios.
Principales defectos constructivos en edificios de viviendas
Hay defectos que aparecen pronto, casi con la pintura todavía fresca, pero otros tardan más en dar la cara: necesitan varios meses de uso y el desgaste lógico en las instalaciones para hacerse visibles. En los edificios de viviendas, muchas patologías constructivas empiezan así, poco a poco y de forma sutil, pero pueden terminar afectando al día a día de toda la comunidad.
Entre los defectos más habituales en edificios residenciales se encuentran las humedades por filtraciones, las grietas en fachadas o interiores, los problemas de impermeabilización en cubiertas y terrazas, las deficiencias en garajes, sótanos o zonas comunes, los fallos en instalaciones de saneamiento, climatización o electricidad, y los acabados ejecutados de forma deficiente. Por supuesto, no todos los daños tienen la misma gravedad ni implican las mismas responsabilidades. Por eso, antes de iniciar cualquier reclamación, es fundamental distinguir entre síntomas visibles, causas reales y consecuencias técnicas.
El error más frecuente en muchas comunidades de propietarios es actuar únicamente sobre el síntoma: pintar una mancha, sellar una junta, sustituir una pieza o reparar una zona concreta sin haber estudiado el origen del problema. Esta solución puede resultar aparentemente más rápida, pero también puede agravar la situación si el daño vuelve a aparecer o si se pierde tiempo dentro de los plazos legales de reclamación.
Un estudio técnico adecuado permite documentar cada patología, determinar si se trata de un defecto de ejecución, un fallo de proyecto, una mala elección de materiales, una deficiencia de mantenimiento o una combinación de varias causas.
Responsabilidad de promotor, constructor, arquitecto y aseguradoras
En una reclamación por defectos de construcción, la pregunta que primero surge es: ¿a quién le toca hacerse cargo? La respuesta no es fácil, porque en un edificio intervienen muchos agentes —promotor, constructor, arquitecto proyectista, director de obra, director de ejecución, subcontratas, técnicos especializados y, en determinados casos, aseguradoras—, pero no todos responden por lo mismo ni durante el mismo plazo.
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, establece distintos plazos de responsabilidad en función del tipo de daño.
- Un año para defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
- Tres años para daños que afecten a la habitabilidad del edificio.
- Diez años para daños que comprometan la estabilidad o resistencia mecánica de la construcción.
Esta clasificación es especialmente importante porque no todos los defectos pueden reclamarse del mismo modo ni frente a los mismos responsables. Un problema de acabados, una deficiencia en una instalación comunitaria o una patología estructural requieren análisis técnicos y jurídicos diferentes. Además, la responsabilidad puede ser individualizada o solidaria. En algunos casos es posible atribuir el daño a un agente concreto; en otros, cuando no puede determinarse con precisión la participación de cada interviniente o existe concurrencia de culpas, la reclamación puede dirigirse frente a varios responsables. La figura del promotor tiene una relevancia especial, ya que puede responder solidariamente ante los adquirentes por daños materiales ocasionados por vicios ocultos o defectos de construcción.
Las aseguradoras también pueden entrar en juego, especialmente en daños cubiertos por garantías obligatorias, como el seguro decenal en edificios de vivienda cuando existen defectos que afectan a elementos estructurales. Sin embargo, para activar correctamente estas vías de reclamación, resulta imprescindible contar con una descripción técnica rigurosa de los daños y de su posible encaje dentro de las garantías aplicables.
Elaboración de un informe pericial para reclamar frente a la promotora
Cuando una comunidad de propietarios detecta defectos constructivos, la reclamación no puede apoyarse solo en una suma de quejas. Hace falta ordenar el problema y partir de en una explicación técnica que pueda sostenerse frente a la promotora, la constructora o, si llega el caso, ante un juzgado. Ese es el papel del informe pericial. Su importancia radica en que no solo se ocupa de enumerar desperfectos, también trata de reconstruir qué ha ocurrido, por qué y qué consecuencias tiene para el edificio y la comunidad.
Para ello, un informe pericial profesional suele partir de una inspección detallada del inmueble y debe incorporar, entre otros aspectos:
- Identificación de las zonas afectadas y descripción precisa de los daños.
- Reportaje fotográfico, mediciones y observaciones técnicas.
- Revisión de la documentación disponible, como proyecto, memoria de calidades, licencias, contratos o actas de recepción.
- Análisis de comunicaciones previas con la promotora, reparaciones realizadas o incidencias ya notificadas.
- Estudio del origen probable de las patologías.
- Valoración de si los defectos responden a una mala ejecución, a un fallo de proyecto, a problemas de diseño, a materiales inadecuados o a deficiencias en la dirección de obra.
- Estimación económica de las reparaciones necesarias, cuando resulte procedente.
Esta valoración resulta especialmente importante cuando la comunidad reclama la subsanación de los defectos y también el coste de ejecutar las reparaciones si la promotora no actúa. En ese escenario, la pericial técnica permite convertir una reclamación genérica en una prueba realmente objetiva y que distinga entre desgaste ordinario, falta de mantenimiento y defectos originarios de construcción.
Periciales en reclamaciones por obras mal ejecutadas en comunidades
Los informes periciales no solo son necesarios en edificios de nueva construcción o en reclamaciones, también cumplen un papel importante cuando una comunidad de propietarios encarga una obra y el resultado no se corresponde con lo contratado. En estos casos, los conflictos suelen surgir por trabajos mal ejecutados, partidas no realizadas, materiales distintos a los presupuestados, retrasos, sobrecostes, defectos de acabado o reparaciones que no solucionan el problema inicial. La comunidad puede encontrarse entonces con una situación compleja: ha pagado una obra, el defecto persiste y la empresa ejecutora no asume su responsabilidad.
Un informe pericial de ejecución de obra permite analizar si los trabajos se han realizado conforme al presupuesto, al proyecto, a la normativa aplicable y a las buenas prácticas constructivas. También permite valorar el coste de subsanación y documentar técnicamente los incumplimientos.
Este tipo de periciales son especialmente útiles antes de iniciar una reclamación judicial, pero también pueden facilitar una solución negociada. Cuando la comunidad dispone de un informe claro, detallado y respaldado por criterios técnicos, la empresa responsable tiene menos margen para negar el problema o retrasar indefinidamente la reparación.
Además, el informe pericial ayuda al administrador de fincas y a la junta de propietarios a tomar decisiones con mayor seguridad: reclamar, negociar, ejecutar una reparación urgente, solicitar nuevos presupuestos o acudir a la vía judicial.
Cómo aprovechar la prensa y la actualidad para reforzar la presión
Algunas reclamaciones por defectos constructivos adquieren una dimensión pública cuando afectan a muchas viviendas, implican daños graves o generan un perjuicio evidente para una comunidad de propietarios. En estos casos, la actualidad y la cobertura mediática pueden contribuir a visibilizar el problema y aumentar la presión sobre los agentes responsables.
En los últimos años, distintos medios han recogido casos de propietarios que llevaban tiempo reclamando desperfectos en sus viviendas o comunidades afectadas por problemas constructivos persistentes. Un ejemplo reciente es el de varias familias de Viladecans que denunciaron haber recibido viviendas nuevas con numerosos desperfectos, suciedad acumulada y problemas en elementos como bajantes, ventanas o persianas. También obtuvo mucha visibilidad el caso analizado por el Tribunal Supremo sobre la prescripción de la acción de responsabilidad por defectos constructivos, originado por los defectos aparecidos en un edificio de San Rafael, en Segovia, y promovido por una comunidad de propietarios frente a la promotora-constructora y el arquitecto técnico.
Este tipo de casos muestran que los defectos de construcción no son situaciones aisladas ni meras discrepancias entre vecinos y promotoras. Cuando los daños son relevantes, persistentes o afectan a elementos comunes, pueden convertirse en conflictos de gran impacto económico, técnico y jurídico. Ahora bien, la exposición pública de un conflicto debe gestionarse con prudencia. No se trata de sustituir la reclamación técnica o jurídica por una campaña mediática, sino de acompañarla con una comunicación ordenada. La prensa puede ser útil cuando existe una situación de bloqueo, cuando la promotora o empresa constructora no ofrece respuesta, o cuando los defectos afectan de forma clara a la seguridad, habitabilidad o uso normal del edificio. Sin embargo, cualquier comunicación pública debe evitar acusaciones infundadas, exageraciones o afirmaciones que no puedan acreditarse.
En este sentido, el informe pericial vuelve a ser una pieza clave: permite que la comunidad hable desde datos técnicos y no solo desde el malestar vecinal. No es lo mismo afirmar que “el edificio está mal construido” que disponer de un documento que describe daños concretos, localiza las patologías, analiza sus causas y propone soluciones de reparación.
Ante defectos de construcción, obras mal ejecutadas o daños persistentes en zonas comunes, la comunidad de propietarios necesita actuar con rapidez, orden y rigor. Por eso, el primer paso no debería ser improvisar reparaciones ni acumular quejas, sino contar con una valoración técnica independiente.
En Aguirre & Baeza elaboramos informes periciales para comunidades de propietarios, particulares y profesionales que necesitan reclamar daños, defectos constructivos u obras mal ejecutadas. Nuestro trabajo permite identificar el origen de las patologías, valorar las reparaciones necesarias y aportar una base técnica sólida para defender los intereses de la comunidad.
