¿Qué contiene una Tasación Inmobiliaria?
Las Tasaciones Inmobiliarias constan de un Informe que se debe de realizar por un Tasador con Titulación Oficial (Arquitecto, Arquitecto Técnico con formación específica en Tasaciones Inmobiliarias y Valoraciones) en el que se describa de manera clara y concisa el bien inmueble a tasar y valorar.
El tasador, al redactar este Informe de Tasación Inmobiliaria, debe utilizar la estructuración de la Normativa de Valoraciones Hipotecarias ECO 805/2003 del 27 de Marzo, sobre normas de Valoración de bienes inmuebles y de determinados Derechos para ciertas Finalidades Financieras.
La Orden mencionada, establece las Normas para el cálculo del Valor de Tasación de Bienes Inmuebles y de determinados derechos reales para finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de Informes y Certificados en los que se formalizará.
Dichas Normas, pretenden, continuando con el Real Decreto 775 / 1997, de, 30 de Mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y Sociedades de Tasación Inmobiliaria, potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones con el objetivo último de proteger más y mejor los intereses de terceros en condición de inversores y asegurados.
Es importante reseñar, que la presente Orden no contiene ninguna disposición de tipo subjetivo relacionada con la capacidad para tasar ni para designar al tasador, la cual se rige por las normas reglamentarias según la finalidad de tasación inmobiliaria.
El cálculo y formalización del valor de tasación inmobiliaria estaba regulada por la Orden del 30 de Noviembre de 1994 sobre las normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras. Esta disposición que ahora se deroga, era el último expediente de una regulación cuyo origen es la ley de la Regulación del Mercado Hipotecario.
Informe de Tasación Inmobiliaria
La Orden de 1994 ha contribuido de forma decisiva a perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasación para finalidades financieras.
El tasador Oficial debe tener en cuenta los siguientes puntos esenciales a la hora de completar el Informe de Tasación Inmobiliaria:
a) Identificación:
El Tasador deberá recoger los datos correspondientes a la localización del inmueble así como los de su identificación registral.
Se consignarán la superficie comprobada por el Tasador y la que figura en la documentación registral utilizada para elaborar el Informe de Tasación Inmobiliaria.
– Cuando la Superficie comprobada sea menor que la registral, se utilizará la superficie comprobada por el Tasador.
– Cuando la Superficie comprobada sea mayor que la registral, se utilizará la registral, salvo que el Tasador justifique expresamente la utilización comprobada.
Si se realiza un Informe de Tasación Inmobiliaria de una Vivienda Unifamiliar, el Tasador, deberá de reseñar la Superficie de la parcela a efectos de Valoración del Suelo en el cálculo del Valor de Mercado.
En ese caso, el Tasador deberá de indicar en el Informe de Tasación Inmobiliaria, las obras de infraestructuras de la parcela, así como las de las obras pendientes de ejecutar en el momento de realizar el Informe de Tasación Inmobiliaria, estimando el porcentaje de obra realizada y el valor de inversión pendiente.
Las Obras de Infraestructuras pendientes de una parcela, son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como solar, de acuerdo con la Ley del Suelo, es decir:
– Alcantarillado
– Alumbrado Público
– Pavimentación
– Encintado de Aceras
– Abastecimiento de aguas
– Suministro Eléctrico
– Gas Ciudad
– Servicio Telefónico
En el Informe de Tasación Inmobiliaria, el Tasador, deberá indicar si el inmueble está terminado, en fase de proyecto o en fase de rehabilitación, y si la Tasación Inmobiliaria afecta a un sólo edificio, edificios, etc.
Si se trata de Tasar una finca de naturaleza rústica, el Tasador deberá de indicar el Pago o Paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre la finca que se quiere Tasar.
El Tasador, deberá de indicar en su Informe de Tasación Inmobiliaria, los linderos que aparezcan en la inscripción Registral, o los reales si están claramente definidos y son diferentes a los registrales.
b) Localidad:
El Tasador, deberá de indicar en su Informe de Tasación Inmobiliaria, las características básicas del municipio o ciudad, situación, tipo de núcleo (capital, cabecera de comarca, núcleo autónomo…), la ocupación laboral de la que dependa (múltiple, agrícola, industrial, etc), su población y la evolución reciente de la misma.
c) Entorno:
El Tasador deberá de reflejar en su Informe de Tasación Inmobiliaria, el entorno urbano del inmueble que se va a tasar, significando el valor de las construcciones, equipamientos de la zona para satisfacer las primeras necesidades del entorno, transportes, colegios, hospitales, etc.
En el Informe de Tasación de locales comerciales, además, el Tasador, deberá aportar en el Informe de Tasación Inmobiliaria, un plano que delimite el entorno comercial, incluyendo la zona de influencia en la que se ubica el inmueble que se ha de Tasar.
El Tasador deberá de argumentar en su Informe de Tasación Inmobiliaria, una justificación del desarrollo del entorno comercial, es decir, si está terminado o falta por terminar, grado existente de edificación consolidada, así como la renovación y antigüedad de los locales.
Cuando el Tasador quiera realizar un Informe de Tasación Inmobiliaria de una Edificación Industrial, deberá de reflejar datos del entorno urbano, así como el grado de edificación industrial y ritmo de desarrollo de la zona: tipo de industria predominante, así como la densidad y ocupación de las naves existentes.
d) Comprobaciones Mínimas:
El tasador deberá de realizar y de reflejar en su Informe de Tasación Inmobiliaria las siguientes comprobaciones en la visita del inmueble a Tasar:
d.1) Identificación física del inmueble, mediante inspección ocular, medición, descripción catastral, servidumbres, linderos y su estado de ocupación y conservación.
d.2) Estado de Ocupación del inmueble y uso.
d.3) Régimen de Protección Pública.
d.4) Adecuación del inmueble al Planeamiento Urbanístico y la existencia del derecho al Aprovechamiento Urbanístico.
e) Documentación necesaria:
El Tasador deberá de disponer de los siguientes documentos para realizar el Informe de Tasación Inmobiliaria:
e.1) Escrituras o Nota Simple Registral, que acredite la titularidad y cargas del inmueble. Si es Nota simple registral, debe tener fecha como máximo de tres meses antes de la emisión del Informe de Tasación Inmobiliaria por parte del Tasador.
e.2) Para Tasar Inmuebles que estén en fase de Proyecto, en construcción o rehabilitación, que, el Tasador valore como la hipótesis de Edificio terminado por el método residual, el solicitante deberá de aportar al Tasador el Proyecto del inmueble a tasar Visado por el Colegio Profesional correspondiente.
e.3) Si se ha de Tasar un inmueble que se acoge al Régimen de Protección Pública, el solicitante, deberá de aportar al Tasador, para que incluya en el Informe de Tasación, la Cédula de Calificación Provisional si la obra no está terminada, y definitiva si la obra está concluida.
e.4) Si se desea Tasar un inmueble que esté arrendado, el Tasador debe solicitar el contrato de arrendamiento, para poder aportarlo en su Informe de Tasación.
e.5) Cuando el Tasador Tasa un inmueble ligado a una Actividad Económica, el Tasador debe solicitar los documentos contables en los últimos tres ejercicios, para determinar las rentas netas de su explotación.
e.6) Si se Tasa fincas rústicas, el Tasador deberá de solicitar para incluir en el Informe de Tasación Inmobiliaria, la documentación acreditativa de su régimen de explotación, derechos de riego y las referentes a su rendimiento.
e.7) Para Tasar Solares y otros terrenos urbanos, el tasador deberá de solicitar, para incluir en su Informe de Tasación Inmobiliaria, la documentación urbanística que acredite su aprovechamiento y condiciones para edificar.
e.8) Si se trata de Locales Comerciales, el Tasador, deberá de solicitar para Informe de Tasación Inmobiliaria, los Estatutos de la Comunidad del Edificio al que pertenece el Local comercial que se va a tasar, así como las Licencias de Actividad vigentes.
