A menudo los ciudadanos se ven envueltos en situaciones legales dentro del marco inmobiliario que requieren unos conocimientos técnicos específicos y con los que normalmente no se está familiarizado. Desde AGUIRRE & BAEZA podemos ayudarte profesionalmente y en nuestra entrada de hoy veremos algunos conceptos básicos de cara a saber diferenciar los distintos tipos de bienes inmuebles, así como las diferentes valoraciones que se pueden obtener de los mismos.
Bienes Inmuebles
Primeramente, debemos tener claro a qué se hace referencia cuando hablamos de un bien inmueble y cómo se clasifican los mismos. La definición concreta que se utiliza para este concepto nos dice lo siguiente: ‘son todos aquellos bienes, como casas o fincas, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a los mismos porque forman parte de un terreno o están anclados a él’. O lo que es lo mismo, viviendas (ya sean pisos, adosadas, pareadas…), edificios completos tanto terminados como en obra paralizada, plazas de garaje, locales, oficinas, trasteros, hoteles, concesiones administrativas y terrenos (urbanos, rústicos, urbanizables…).
Valoraciones Inmobiliarias
Una vez que tenemos determinado el tipo de bien inmueble del que disponemos y que está o puede estar afectado de una situación legal que requiera de nuestros servicios como técnicos, es necesario saber qué es una valoración inmobiliaria y qué tipos existen.
Por definición, una valoración es el arte de estimar en su justa medida y analizando cualidades, características y el medio en el que se sitúa el precio de un bien inmueble. Para determinar el tipo de tasación a realizar es necesario conocer su finalidad, pues esto determina la forma de cálculo y la normativa aplicable.
-
Valoración Comercial
Tienen finalidad particular y se utilizan para determinar el valor de bienes en repartos derivados de herencias, disoluciones de empresas, divorcios o transacciones comerciales como la compraventa.
-
Valoración Hipotecaria
Son valoraciones que sirven para garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de títulos hipotecarios otorgados por entidades financieras, promotoras y/o constructoras.
-
Valoración Catastral
Esta tipología la utiliza la propia Administración Pública y se basa en la normativa vigente sobre valoraciones catastrales en las que se determina el valor a partir de unas ponencias de valor y módulos fijados por la Ley. El valor obtenido es la base que se utiliza para el cálculo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), para los impuestos relaciones con el bien valorado (transmisiones patrimoniales por ejemplo), para fines expropiatorios y para calcular plusvalías (término mencionado en nuestra anterior entrada del blog y que puedes consultar aquí.
-
Valoración para Aseguramientos
Son valoraciones puramente técnicas, donde se valora el coste de construcción y donde no intervienen los valores del suelo
-
Valoraciones de Carteras
Se utilizan cuando es necesario revisar el valor de grandes portfolios de activos inmobiliarios, por ejemplo en los activos dudosos (NPL’s) o colaterales.
Las valoraciones de carteras son muy útiles para la toma de decisiones estratégicas sobre el portfolio, monitorizando en tiempo real la variación de valor experimentada por dichos activos para apoyar decisiones de inversión o desinversión sobre los mismos. En función de los activos que compongan la cartera puede emplearse diferente metodología (estadística, desktop, drive-by, con visita interior…) y los valores pueden darse de manera individualizada para cada uno de los activos o de manera global para toda la cartera.
-
Valoraciones RICS
Son valoraciones realizadas bajo los estándares de la Royal Institucion of Chartered Surveyors (RICS) y según normativa internacional (IVS), siendo demandadas especialmente en operaciones internacionales.
-
Otros tipos de valoraciones
Parten de la Administración, que utiliza sus métodos y valores propios aplicando sus normativas específicas, suele darse para casos muy concretos y complejos como por ejemplo en adquisiciones de exceso de aprovechamiento.
Una vez que sabemos el tipo de bien inmueble y la valoración que necesitamos es mucho más sencillo entender y solicitar el informe adecuado a nuestras necesidades. En AGUIRRE & BAEZA somos técnicos expertos en valoraciones inmobiliarias y peritaciones judiciales, si necesitas nuestros servicios no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
