En la actualidad el acceso a la vivienda en general, y en las grandes ciudades en particular, unido a la desaparición de muchos establecimientos de comercio o industria tradicional, concentrando estos negocios en grandes superficies y polígonos periféricos, ha dado lugar a una paradoja:
Mientras hay una escasez de vivienda de uso residencial, hay gran cantidad de locales comerciales vacíos.
Esta circunstancia, junto con el precio al alza tanto del alquiler como de los pisos en propiedad está contribuyendo a que surja una alternativa. Esta, es la compra de locales comerciales, para su transformación en viviendas después de solicitar un cambio de uso.
¿Qué motivos existes para solicitar un cambio de uso?
Quizás el motivo principal de convertir un local comercial en vivienda es que el valor de éstas últimas es muy superior al de un local. Unido a la moda que surgió hace unos años de vivir en estudios, locales o fábricas que además de ser más baratos daban un toque bohemio y moderno a la vivienda.
Muchos de esos inmuebles no se encuentran legalizados para ser habitados como viviendas por no cumplir con las normas urbanísticas. Pocos locales están preparados en principio para su uso como vivienda, por lo que de entrada, no es posible habitarlo como vivienda habitual. Será necesario promover un cambio de uso en el Ayuntamiento.
Para ello, es imprescindible realizar un proyecto de cambio de uso, que deberá cumplir con todas las normativas en vigor. El único título habilitante para realizar el proyecto de cambio de uso es el de arquitecto.
¿Qué pasos deberemos seguir?
Antes de comprar un local para convertir en vivienda, tenemos que asegurarnos que es posible su cambio de uso, que no existan impedimentos. Que cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la normativa urbanística y con las del Código Técnico de Edificación vigente.
Hay que cerciorarse que no hay limitación en el número de viviendas y que la Comunidad de Propietarios admite dicho cambio. Por lo tanto, para que el cambio de uso sea posible tendrá que cumplir con las siguientes normas o requisitos:
Urbanísticas:
En el Plan General de Ordenación Urbana del municipio, el suelo debe estar calificado como suelo urbano. Además, no debe haber sobrepasado la limitación de viviendas por hectárea.
Estos requisitos no suelen ser un impedimento. Lo más probable es que el local se encuentre dentro de un núcleo urbano donde no es habitual que se sobrepase el límite de viviendas.
Constructivas o técnicas:
Para adaptarse al Código Técnico de la Edificación, nos encontraremos principalmente con el problema de la accesibilidad para las personas de movilidad reducida. Suele requerir la instalación de rampas, ascensores, ensanchamiento de puertas o la adaptación de sistemas de iluminación y señalización.
En cuanto los requisitos de salubridad, cambiar las instalaciones, abrir nuevas ventanas o sustituir las existentes, abrir huecos de ventilación, etc.
Cumplir con el Código Técnico de la Edificación no impedirá convertir el local en una vivienda, pero sí encarecerá el coste final de la adaptación.
Otro elemento a tener en cuenta es la normativa en cuanto a los requisitos mínimos de habitabilidad de cada Comunidad Autónoma.
Comunitarias:
Una vez que se cumplen las normas urbanísticas y que la adaptación al Código Técnico de la Edificación es viable, tenemos que acudir a la Comunidad de Propietarios. Se comprobará que sus estatutos no contemplan ninguna prohibición al respecto y finalmente, solicitar la conformidad para el cambio de uso.
¿Cómo hacemos la transformación?
Lo recomendable es contratar a un arquitecto perito para que realice un estudio de viabilidad. Entre algunas condiciones que se suelen exigir nos encontramos:
– El tamaño mínimo de las estancias destinadas a sala de estar, comedor, cocina, dormitorio y aseo depende de la legislación de cada Comunidad Autónoma. Estará comprendido entre los 20/40 m2 de superficie útil. Se excluyen terrazas, balcones, tendederos y espacios con altura del piso inferior a 2,20 metros. En la Comunidad de Madrid la superficie mínima es de 38 m2 ó 25 m2 si se trata de un estudio. La altura mínima 2,50m. , al menos 75% de su superficie útil.
– Debe tener una longitud de fachada no inferior de 3 metros y ningún punto con el suelo por debajo del nivel de la acera.
– No se pueden construir piezas habitables (dormitorios, salón o cocina) en plantas inferiores a la baja, es decir, no se pueden poner en un sótano.
– Las piezas habitables de la casa deben tener ventilación e iluminación natural. La cocina, tendrá una salida de humos independiente para la evacuación directamente a la cubierta, nunca a fachada o a un patio.
– Medidas mínimas para puertas y huecos de iluminación natural, y cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios.
¿Cuáles son las dificultades?
La normativa establece una serie de requisitos que, entre los más difíciles de cumplir están las salidas de evacuación de humos y las ventanas, que cada habitación debe tener una.
El principal problema de los locales comerciales, es que tienen mucho fondo y poco espacio de fachada. Esto obliga a distribuir la vivienda en menos estancias de mayor dimensión, en lugar de mayor número de estancias pero de menor tamaño, disminuyendo su valor.
¿Qué ocurre si no cumplimos con la normativa?
Si el local no cumple con los requisitos mínimos que le permitan convertirse en vivienda mediante un cambio de uso, no obtendremos la cédula de habitabilidad. No se podrá escriturar como vivienda y a todos los efectos seguirá siendo un local. No será posible empadronarse o será muy difícil conseguir el alta en los suministros de agua, electricidad o gas.
Una vez que obtengamos la cédula de habitabilidad podremos registrar el inmueble como vivienda.
Si quiere convertir su local en una vivienda, póngase en contacto con nuestros técnicos expertos para llevar a cabo el proyecto, el cambio de uso y la cédula de habitabilidad.
