¿Qué son las SOCIMI?
Las SOCIMI o Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, son sociedades cuya actividad principal es la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos, de cualquier naturaleza (oficinas, pisos, plazas de garaje, locales comerciales, centros comerciales, etcétera) bien para alquiler o como forma de participación en el capital de otra SOCIMI.
Las SOCIMI adaptan la figura internacional del REIT (del acrónimo inglés, Real Estate Investment Trust ), una forma de inversión financiera nacida en EE.UU. durante la década de los 60, y que posteriormente llega a Europa para gestionar las inversiones inmobiliarias a través de las sociedades que cotizan en bolsa. En España, fueron aprobadas a través de la ley 11/2009, aunque esta ley sufrió una serie de modificaciones a finales de 2012.
¿Cuáles son sus características principales?
– Son Sociedades Inmobiliarias cuya actividad es el alquiler: el 80% de la cartera de inmuebles de la sociedad debe estar dedicado al alquiler. Estos inmuebles pueden estar ubicados en el ámbito nacional o fuera de él, y pueden ser de cualquier tipología edificatoria. Además, deben pertenecer a la SOCIMI durante, como mínimo, tres años.
– Las SOCIMI tienen la obligación de repartir los dividendos anualmente a sus accionistas, debiendo repartir el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de lo obtenidos de otras SOCIMI.
– Las SOCIMI deben tener un capital mínimo de 5 millones de euros y de 1 inmueble.
– Estas Sociedades Inmobiliarias están exentas del pago del Impuesto de Sociedades y tienen una fuerte bonificación (95%) en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
– Las SOCIMI cuentan con una valoración independiente para cotizar en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), debiendo ser valorada la compañía por un experto independiente designado por el Registro Mercantil, y debiendo contratar a un asesor registrado. Además, el free float mínimo serán dos millones o el 25% de su capital social y deberán presentar resultados semestralmente, lo que aporta gran transparencia.
¿Cuál es la legislación que afecta a las SOCIMI?
Las SOCIMI están reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre modificada por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre. Esta reforma tiene como objetivo flexibilizar los requisitos de constitución de las SOCIMI, eliminar las barreras regulatorias y mejorar el tratamiento fiscal. Tras la nueva Ley 16/2012, se elimina el límite del 70% de endeudamiento existente con anterioridad.
¿Cuáles son las ventajas de invertir en una SOCIMI?
Obtención de retornos muy superiores, puesto que la inversión suele darse en activos con rentabilidades atractivas y además están gestionados por expertos en ese sector.
Este tipo de sociedades anónimas inmobiliarias cuentan con un régimen fiscal especial, están específicamente enfocadas a obtener rendimiento mediante el alquiler de los inmuebles activos.
Inversión en un mercado transparente y muy dinámico, ya que las SOCIMI tienen que obligatoriamente que cotizar en bolsa.
Otras de las ventajas de la inversión en SOCIMI son la obligación de una inversión con contratos largos, mínimo a cinco años; la tributación en líneas generales en un régimen fiscal privilegiado tributando por el Impuesto sobre Sociedades o IS a un 18 % sobre el resultado de la sociedad y sus ajustes; disfrutan de una bonificación del 20 % sobre las rentas generadas por los alquileres siempre que sean pisos en alquiler existe; los socios tienen un tratamiento inmejorable ( persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%); gozan de deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota total; están exentos de AJD en operaciones de constitución, aportaciones que no conlleven dinero y ampliación de capital y, por si fuera poco, están exentos de impuestos municipales y de plusvalía.
¿Por qué son importantes las empresas de tasación y valoración inmobiliaria para las SOCIMI ?
Como ya se ha comentado, las SOCIMI basan su actividad y beneficios en la explotación de activos inmobiliarios, por lo tanto, es fundamental conocer el valor de estos activos, así como contar con valoraciones fundamentadas y realizadas por expertos en la materia de los beneficios que pueden generar.
Por ello, los servicios que una empresa de tasación y valoración puede ofrecer a una SOCIMI son:
– Descripción y valoración de los activos inmobiliarios
– Información sobre previsiones o estimaciones de ingresos y costes futuros.
– Información relativa a las operaciones vinculadas.
– Estudio de los factores de riesgo relacionados con sus activos.
– Es recomendable tener un servicio que periódicamente revise los valores de las tasaciones de los activos de las SOCIMI, para tener datos siempre actualizados del valor de los activos.
– De las misma manera, este servicio de revisión periódica puede aplicarse a estudios de mercado de alquiler actualizados para determinar las rentas que pueden generar los activos de la Sociedad.
– También puede ofrecerse una valoración de otras operaciones de inversión, por ejemplo, una búsqueda de activos inmobiliarios alquilables que se encuentren vacios, como nueva inversión.
– Una vez realizada esta búsqueda de activos que pueden ser interesantes para la SOCIMI, deben realizarse informes de tasación del valor de rentas de alquiler, de manera que se seleccione el local más adecuado para la realización de la actividad.
– Las empresas de tasación y valoración pueden elaborar informes sobre la situación global para la adquisición de la cartera inmobiliaria de una SOCIMI.
– Si se van a producir cambios en la Sociedad, tales como constitución o disolución de compañías, cambios en el accionariado o procesos de fusión, es fundamental contar con un informe que acredite y justifique el valor de mercado de los inmuebles como parte del análisis global de activos en el balance. Este informe es fundamental en las SOCIMI, puesto que tienen que cumplir con los requerimientos de información establecidos ante el mercado y ante sus accionistas.
