Gracias a nuestro continuo trabajo, al realizar tasaciones de inmuebles en alquiler en Barcelona, y calcular el valor real de mercado de los mismos, hemos analizado el Decreto Ley 9/2019 y cómo afecta a la rentabilidad de pisos en alquiler de dicha ciudad. Y así realizar correctamente la valoración de un inmueble en alquiler.
Tendencia de mercado
Primero decir que se espera un cambio de tendencia en el Mercado Inmobiliario de alquileres estimando un descenso de un 3% en 2019 tras realizar un incremento de un 9,3% en 2018 y un 18,4 % en 2017 según Idealista. En Barcelona, concretamente la bajada ocurrirá en los barrios centrales, siendo más dudosa en barrios más económicos como Nou Barris, Sant Andreu y Horta-Guinardó.
Legislación
En cuanto a la ley mencionada, este pasado 23 de mayo se puso en vigor una nueva ley (9/2019) donde el Govern catalán planteaba limitar el precio del alquiler de viviendas en determinadas zonas de Cataluña entre otras Barcelona, teniendo como puntos característicos:
- Precio del alquiler en zonas o ciudades donde se aplique la limitación sólo puede superar el 10% en pisos de menos de 150 m2.
- En Barcelona, el Ayuntamiento decide qué distritos se declaran como tensionados por el precio del alquiler y no tienen por qué guiarse por el incremento del 10% en el precio.
- Estos precios se guían por la base de datos recoge los contratos de alquiler del año 2016, 2017 y 2018 dispuestos en el Registro así como el depósito de fianzas de la Generalitat de Catalunya- Institut Catalá del Sòl – Fiances.
- Se puede averiguar el precio recomendado según la web de la Agencia de Habitatge de la Generalitat, insertando la localización del inmueble, los m2, la calificación energética, la planta que ocupa el piso, si tiene ascensor o parking y las condiciones en las que se encuentra.
- Al precio final se le puede sumar un máximo de un 15% en función de algún tipo de característica que dé un valor mayor a la vivienda, zonas comunes, vistas excepcionales, etc.
Utilidad de la ley
Aunque se ha creado como herramienta para denunciar abusos en los precios del alquiler, ya que según la propia ley dice:
“La fuerte subida de las rentas ha provocado dificultades económicas muy graves para acceder a la vivienda y para permanecer en ella. Los jóvenes y las personas y familias con bajo nivel de ingresos son quien más han sufrido y todavía sufren situaciones de exclusión residencial. Estudios recientes publicados por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona indican que el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda ya está superando el de los años de inicio de la crisis y que la tasa de sobrecarga de los inquilinos que lo son a precios de mercado supera el 40 % en Barcelona y en el área metropolitana, muy por encima de la media europea y de lo que se considera razonable para una economía familiar.
La vulnerabilidad que deriva de ello se está traduciendo, en la práctica, en la expulsión de muchos vecinos de su entorno de residencia, sea por desahucio o por la imposibilidad de afrontar los nuevos precios que se establecen al vencer los contratos. Esta dinámica de segregación de espacio en función de la capacidad económica incide muy negativamente en la estructura urbana y en la cohesión social.”
Evolución del mercado
Realmente esta medida se contradice por sí misma ya que, realmente, en la mayoría de los casos, el precio medio dispuesto por el gobierno catalán es mayor al de mercado, porque según la gráfica siguiente (según Enalquiler), ha descendido el precio alquiler en los últimos meses. Por lo que, si se toma como referencia contratos de 2016, 2017 y 2018 el valor será mayor, al valor real de mercado actual.
Si lo observamos por barrios podemos ver en marzo de 2019:
En la imagen se observa cómo el precio del alquiler baja en ciertos barrios de Barcelona, aunque sube en otros. Con una media de bajada de -1,3%, que en la capital asciende hasta el 2,3%.
Estado de la ley 9/2019
El 17 de junio, el Consell de Garanties Estatutàries en su DICTAMEN 4/2019, ha considerado que algunos artículos del Decreto ley 9/2019 no tienen amparo en el Estatut y vulneran artículos de la Constitución.
Además, el pasado 26 de junio, el Parlament de Cataluña no validaba en su sesión parlamentaria este decreto ley 9/2019 oponiéndose 69 diputados frente a 64 que votaron a favor.
En definitiva, en el mercado de alquiler se va a producir un cambio de tendencia. En consecuencia, las elevadas subidas del pasado dejarán paso a pequeñas bajadas en el futuro. El segmento que más sufrirá será el de las viviendas bien ubicadas y de alto standing. Y las viviendas con menos prestaciones y peor localización se escaparán a la anterior tendencia y en ellas se observarán pequeñas subidas del importe del arrendamiento.
Tasaciones de alquileres
En cuanto a la renta de un piso de alquiler, se puede calcular ayudándose de los baremos aportados por la web de la Agencia de Habitatge de la Generalitat, pero como hemos dicho, no serán cifras fiables ya que el mercado actual está por debajo de lo marcado en dicha web, aunque en ciertos barrios de las afueras coincidirá ya que ha subido ligeramente el valor como hemos visto en el gráfico anterior.
Metodología utilizada
La hora de realizar la valoración del precio de alquiler del inmueble, en Aguirre y Baeza lo calculamos según el método de comparación y tomando como referentes los precios actuales de mercado de portales web. A este valor de mercado se puede comparar con el precio que aporta la Generalitat, el cual debería dar más alto o similar al obtenido. Por lo que el valor de renta fluctuará según el valor de mercado de la zona del inmueble.
También se puede calcular la rentabilidad de un alquiler teniendo en cuenta ambos métodos, a través del precio de la Generalitat o a través del precio de comparables. A cualquiera de estos precios se le deberá restar los gastos de la comunidad, impuestos, etc. y con ello se calculará el Valor de Reversión y el Valor de Actualización de Rentas de Mercado.
En resumen, el Mercado Inmobiliario de alquiler de viviendas en Barcelona se rige tanto por el valor de mercado real como por el marcado por la Generalitat, siendo el primero más fiable ya que actualmente el precio de los alquileres de inmuebles en la zona están descendiendo levemente.
