Las concesiones administrativas sobre inmuebles pueden recaer sobre edificaciones o terrenos. En todos los casos y tipos de concesiones se puede utilizar el método de comparación siempre y cuando en el mercado existan datos suficientes datos sobre transacciones en concesión administrativa similares al que se valora. En caso de no ser posible esta metodología se aplicarán los métodos que detallamos a continuación.
Edificios o alguno de sus elementos sobre un terreno en concesión
Existen dos tipos de procedimientos posibles para este tipo de concesiones. La opción 1 sería valorar el edificio completo en función de la finalidad de la tasación, descontando del valor obtenido el valor de los pagos a abonar al concedente y el valor de reversión calculado a partir del VRN al final del periodo. Esta opción es recomendable para inmuebles que se destinen a uso propio del concesionario o activos de su explotación. La opción 2 sería por actualización de rentas, teniéndose en cuenta los pagos a realizar al concedente, las inversiones a efectuar por el concesionario, las tarifas del servicio público y el período en el que se generarán rentas o ingresos.
Concesión administrativa sobre un terreno
Para valorar este caso se utilizará el método residual dinámico teniendo en cuenta las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y si procede, durante el resto de la concesión y los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada a la concesión.
Valoración de la propiedad de un terreno sobre el que existe una concesión administrativa
Para realizar el cálculo del valor de la propiedad de un terreno sobre el que está constituida una concesión administrativa se sumará el valor actual de los pagos a efectuar al concedente y el de reversión a partir del VRN al final del período. Las tasas de actualización a aplicar serán las mismas que las que se establecen para calcular el valor de actualización de rentas.
Si la finalidad de la valoración está ligada con el mercado o actividad mercantil, y por extensión cuando por acción administrativa o urbanística sea necesario, se calculará el valor de privación o la indemnización sustitutoria correspondiente.
