El turismo es una de las industrias más importantes de nuestro país. El clima tan agradable durante todo el año, los 8km de costa, el gran patrimonio artístico y arquitectónico o la riqueza gastronómica; hacen que millones de viajeros se enamoren cada año de España, posicionándola entre los tres países más visitados del mundo.
Además, desde la pandemia de COVID-19, nos hemos acostumbrado y valoramos la independencia y el distanciamiento, lo que hace que los apartamentos independientes se hayan convertido en la primera opción a la hora de viajar.
Estas circunstancias ofrecen una gran oportunidad de inversión para un propietario que tenga un inmueble propio, aunque para mayor rentabilidad, tu vivienda turística necesita tener un alto nivel de ocupación, superior al 60%.
Empezaremos detallando algunas de las ventajas de invertir en un alquiler vacacional:
- El alquiler de corta duración permite un mayor cuidado del estado de la vivienda
- El riesgo de impago es nulo porque el huésped paga antes de disfrutar de la vivienda
Al inicio, es bastante habitual cuestionarse cosas como, ¿cuánto debería ingresar para cubrir gastos? O ¿existe suficiente demanda en mi zona? Por eso, es importante hacer una valoración inmobiliaria y algunos cálculos de rentabilidad previos a dar el paso en el mercado del alquiler vacacional.
Los factores más importantes que debemos considerar para invertir en un alquiler vacacional son dónde quieres invertir y qué uso se le va a dar a la vivienda.
Lo primero que debemos tener en cuenta es que un alquiler vacacional debe tratarse de una vivienda totalmente equipada y que su ubicación juega un factor fundamental, ya que existen zonas más turísticas y con mayor demanda.
Las zonas de montaña y la costa suelen ser los destinos más buscados, aunque algunas ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Palma o Valencia son los destinos más turísticos del país según el Instituto Nacional de Estadística y, por tanto, con una alta demanda durante todo el año.
Sin embargo, aunque los ingresos por turismo en este tipo de ciudades son mayores, también es donde más gastos se generan.
Otro aspecto que es muy importante tener en consideración es el uso que le vayamos a dar a la vivienda, ya que, en el caso de que se use para disfrute personal, será importante encontrar el equilibrio entre las zonas de alta demanda y tus preferencias. Si la utilizas para pasar tus vacaciones, deberás elegir un destino que sea de tu agrado dentro de las mejores zonas de inversión.
Deberás comprender, que, si le damos prioridad al uso y disfrute personal de la vivienda, la rentabilidad será mucho más baja. Para este tipo de inversión, es importante priorizar el alquiler de la vivienda el tiempo que sea necesario para garantizar su rentabilidad.
Antes de establecer un valor de alquiler vacacional, tienes que conocer el precio mínimo que necesitas para cubrir tus gastos fijos: gastos de comunidad, comisiones de gestión, seguro, IBI, limpieza o previsiones por reparación pueden ser algunos de ellos; y esta estimación, te ayudará a definir cuántos ingresos necesitas para empezar a generar beneficios.
La fórmula que debes utilizar es la siguiente:
INGRESOS – GASTOS = BENEFICIO
Dependiendo de la temporada, si es alta o baja, deberás tener en cuenta los niveles de ocupación. ¿Cuántas noches necesitaré para cubrir los gastos mensuales?
Después de realizar una tasación y una estimación de los precios de la competencia en la misma zona del inmueble, podrás estimar un precio por noche y calcular las noches necesarias que debe estar alquilado para igualar los gastos. A partir de ese número de noches, empezarás a generar beneficios.
GASTOS / €/Noche = Nº MÍNIMO DE NOCHES
Posteriormente, el precio medio por noche podrá ascender en temporadas de alta ocupación y mejorar y aumentar así la rentabilidad.
De este modo, la rentabilidad será bastante mayor como alquiler vacacional si se consigue tener la vivienda ocupada con frecuencia. Un buen truco para garantizar la ocupación es diferenciarse de la competencia, buscando sus carencias para suplirlas y aprovecharlas en tu beneficio ofreciendo un valor añadido.
Como hemos visto, el alquiler vacacional aporta muchísima mayor rentabilidad frente a un alquiler a largo plazo, pero es un proceso que requiere de una serie de trámites y gestiones por los cuales es recomendable contar con la figura de un tasador. Contratar una Tasación oficial con finalidad asesoramiento en alquiler te puede ayudar mucho a la hora de tomar esta decisión y poner en alza el valor de tu vivienda sacándole la mayor rentabilidad.
