Diferencia entre el valor de subasta y la tasación

El valor de subasta y el valor de tasación son dos conceptos distintos que se relacionan entre sí con el precio de un bien inmueble. Básicamente, su diferencia radica en que el valor de tasación refleja una estimación realista y justa del valor del inmueble en condiciones normales, mientras que el valor de subasta es el precio de salida de un bien en una subasta pública, donde influye la presión del tiempo o de la competencia directa entre los compradores.

Si quieres conocer todos los factores que pueden influir en el valor de tasación de tu vivienda, haz clic aquí.

¿Qué es la tasación de una vivienda?

El valor de tasación de una vivienda se refiere a su precio estimado en un momento específico mediante un proceso técnico de evaluación experta de la misma, donde se toma en cuenta el valor del mercado, su ubicación, calidad de construcción, superficie, servicios de la zona, comunicación con medios de transporte, entre otros factores relevantes.

¿Qué es el valor de subasta?

El valor de subasta corresponde al precio que se le otorga al bien o bienes en una subasta pública mediante la oferta y demanda de los participantes que estén interesados en adquirirlo, donde el valor puede variar significativamente según los siguientes factores: el interés de los compradores, la singularidad de la vivienda, la coyuntura económica y el contexto de la puja.

¿Qué es la tasación de un inmueble?

Es el valor a precio real de mercado del inmueble en un momento determinado, certificado por una empresa homologada por el Banco de España para que se considere oficial. Este valor se obtiene realizando el proceso de tasación aplicando diferentes metodologías de estimación y con el fin de establecer un precio justo para la propiedad.


Los diferentes tipos de tasaciones que existen se distinguen por sus objetivos específicos respectivos, y cada uno de estos cuenta con sus metodologías y criterios específicos. Algunos de los tipos de tasaciones son: tasaciones para compra-venta, tasaciones para avalúos fiscales, tasaciones para créditos hipotecarios, tasaciones para seguros, entre otros.

Proceso de tasación de propiedades

El proceso de tasación de un inmueble se realiza de la siguiente manera:

  1. Se solicita la tasación a una empresa homologada por el Banco de España
  2. Se recopila la información sobre el inmueble del registro de propiedad
  3. Se realiza una visita a la vivienda por un técnico tasador, con el fin de comprobar su ubicación y verificar las características del inmueble, tales como: su tamaño, su estado de conservación, entre otros.
  4. Se realiza el análisis de mercado inmobiliario en la zona donde se encuentra el inmueble para conocer los precios de venta y alquiler de propiedades similares.
  5. Se calcula el valor del inmueble utilizando la metodología respectiva que se adecúe a la situación.
  6. Se redacta el informe de tasación de la vivienda donde se detallan los aspectos considerados en el cálculo de su valor, se plantean las conclusiones y las recomendaciones que se consideren necesarias.

Una vez finalizada la tasación de la propiedad, es importante considerar como último paso complementario, la revisión y actualización periódica del informe, pues el valor del inmueble puede variar con el tiempo según los cambios que existan en el mercado.

Todo este proceso de valoración conlleva unos costes. Si quieres saber cuanto cuesta la tasación de una vivienda, aquí te explicamos todo.

Cómo se determina el valor de subasta

El valor de subasta se determina por el perito del organismo que la organice y se utiliza como referencia para realizar las pujas. Para determinar este valor se debe respetar que la suma ofrecida se puede adjudicar solo si se cumplen los siguientes porcentajes del valor de tasación en cada caso:

  • Bienes muebles → 70%
  • Bienes inmubles → 50%
  • Subastas de Seguridad Social → 75%
  • Subastas de Hacienda → 50%

Factores que influyen en el valor de subasta

Los factores que influyen en el valor de subasta son principalmente el interés de los compradores, la singularidad de la vivienda, la coyuntura económica y el contexto de la puja. Su valor no es fijo, y puede ser diferente al valor de tasación, dependiendo de la demanda y/o de la causa por la cual se esté subastando el inmueble. Si el motivo de la subasta se debe a una ejecución hipotecaria, su valor queda determinado por el de la tasación para evitar situaciones injustas.

El rol de las entidades bancarias en las subastas

Las subastas habitualmente se gestionan por entidades bancarias cuando ocurre el incumplimiento de impagos de la propiedad. En este caso, el inmueble pasa a ser propiedad del banco y la pone en venta a un precio que suele ser inferior al valor de la tasación o del mercado.

Los bancos también tienen un rol esencial en el caso de las tasaciones inmobiliarias, siendo fundamental dicho documento para la valoración del riesgo asociado al préstamo hipotecario. ¿Es posible llevarse la tasación de un banco a otro que me ofrezca mejores condiciones? En este artículo te lo explicamos todo.

Implicaciones legales y financieras

El valor de tasación puede ser necesario en la compra-venta de un inmueble determinado, en una herencia, divorcio o en la concesión de una hipoteca, donde es obligatorio conocer su valor, ya que es útil para el banco como garantía del préstamo y como base para fijar su importe.

Implicaciones de la tasación para la compra de viviendas

También, este documento sirve como referencia para establecer el valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda por el impago de la deuda, pues, en la escritura notarial del préstamo hipotecario requerido en el proceso de concesión de hipotecas debe quedar fijado dicho valor, con el fin de que la entidad bancaria evite la necesidad de tasar nuevamente el inmueble para fijar un precio de salida en la puja.

Relevancia del valor de subasta en procesos judiciales

Respecto al valor de subasta en procesos judiciales, es importante destacar que La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019 que modifica el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, establece la exigencia de que el valor de subasta cubra el 100% del valor de tasación. Por otro lado, el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil mantiene que el precio en que los interesados tasa la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación.

Diferencias principales entre tasación y valor de subasta

Las diferencias principales entre tasación y valor de subasta son las siguientes:

  • El valor de tasación es un valor objetivo que se obtiene de una estimación realista y justa, mientras que el valor de subasta es un valor variable que se obtiene según la presión de tiempo o de competencia directa entre los compradores.
  • La determinación del valor de tasación se basa en un proceso técnico en condiciones normales, mientras que el valor de subasta se determina mediante la oferta y demanda de los participantes de la subasta sometido a una presión pujadora de los mismos.

Ejemplos reales de tasación y valor de subasta

Para ilustrar la información explicada anteriormente se presenta el ejemplo real de valor de tasación y de subasta. Se supone que se conoce que el valor de tasación de una vivienda habitual es de 150.000 euros.


En este caso, para cumplir con las condiciones establecidas anteriormente, el valor de subasta debe ser, por lo menos, de 105.000 euros, lo cual corresponde al 70% del valor de tasación. Si se toma en cuenta que la subasta se realiza por la empresa de Seguridad Social, entonces este valor mínimo aumentaría a 112.500 euros (75%). Pero, si se considera que, en otro caso la subasta se hace por Hacienda, esta misma vivienda habitual subastada podría tener un valor mínimo de 75.000 euros (50%).

Consejos para inversores y compradores

Para aquellas personas que deseen comprar y/o invertir en inmuebles se recomienda tener presente que el valor de la subasta no es igual en todos los casos. Es importante tener en cuenta el concepto de puja mínima, que se trata de la cantidad mínima que se debe pujar para adquirir el bien que se está subastando.

Cómo evaluar el valor de subasta

Tal como se mencionó anteriormente, en general, se debe comenzar con un mínimo valor del 70% del valor de la tasación en la subasta, pero, existen casos en los que las subastas que este valor es distinto. Dependiendo del tipo de bien o bienes a subastar, y de la entidad que realice la subasta, el monto que se debe abonar corresponde a un porcentaje del precio de salida distinto en cada caso. Por ejemplo, cuando la subasta la realiza la Seguridad Social, el postor podrá adjudicarse el inmueble abonando a partir del 75% del precio de salida, mientras que, si la subasta es de Hacienda, podría abonar tan solo el 50%.

Estrategias para aprovechar la información de tasaciones en decisiones de inversión

Para aprovechar la información de las tasaciones en las decisiones de inversión existen distintas estrategias para determinar el potencial de inversión del inmueble, como por ejemplo:

  • Realizar un análisis de mercado para conocer las tendencias actuales y futuras del mismo, de manera que se determine la viabilidad de inversión y su potencial de crecimiento a largo plazo.
  • Evaluar los ingresos que podrían existir por alquiler del inmueble, para conocer el potencial de flujo de caja de la propiedad y su capacidad para generar un flujo constante de ingresos
  • Evaluar los riesgos inherentes asociados considerando los factores de ubicación, estado de la propiedad, volatilidad de mercado, entre otros, con el fin de tomar decisiones que mitiguen los riesgos y que garanticen una inversión estable.

También puede darse el caso de que en una compraventa de un inmueble, el valor de tasación supere el valor de compra. ¿Qué tendríamos que hacer en estos casos? Consulta aquí tus opciones.

    ASSET MANAGEMENT, S.L. (AGUIRRE &BAEZA) es la Responsable del Tratamiento de sus datos, con la finalidad de atender su solicitud de información por correo electrónico o mediante una llamada telefónica y remitirle comunicaciones con novedades y/o promociones, y realizar llamadas comerciales, únicamente si presta su consentimiento a tal fin. Tiene los derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, oposición al tratamiento y portabilidad de sus datos personales. Puede ejercitar sus derechos en administracion@aguirrebaeza.com. Más información en la Política de privacidad.

    Artículos relacionados

    Asesoramiento

    ¿Cómo saber el Valor de Tasación de una vivienda?

    A menudo es usual preguntarse sobre el valor del patrimonio inmobiliario, ya sea porque se considera vender, alquilar, saber si ha aumentado su valor con el tiempo o simplemente por curiosidad. Para descubrirlo, hay diferentes métodos disponibles, desde consultar a expertos en bienes raíces hasta hacer algunos cálculos por tu cuenta. En este artículo de nuestro

    Asesoramiento

    Caso Práctico: Informe real de tasación de una VPO en Barcelona

    Las viviendas calificadas con algún tipo de protección pública tienen limitado su precio de venta o alquiler, de manera que se pueden adquirir por precios más bajos en comparación con otras viviendas de características semejantes ubicadas en un entorno próximo. Estas viviendas son una gran oportunidad para aquellos colectivos con menos ingresos, pero hay que tener

    Asesoramiento

    Impugnación de Tasación de Costas: Guía Completa

    Cuando nos enfrentamos al proceso de impugnación de una tasación de costas, es crucial entender los detalles y requisitos que ello implica, al igual que las normas que lo regula. Este procedimiento, regido por una serie de normativas y precedentes judiciales, puede ser complejo, pero comprenderlo adecuadamente es fundamental. Qué es la tasación de costas La

    Haz que esta publicación llegue a más personas

    Facebook
    Twitter
    LinkedIn
    WhatsApp

    Artículos destacados

    Bienes muebles

    Caso Técnico: Informe pericial sobre un asentamiento diferencial de la cimentación

    En este artículo vamos a describir un caso real de un ejemplo de informe pericial en una vivienda en la que el origen de los desperfectos se determinó que fue un asentamiento de la cimentación. Si quieres saber como llegamos a esta conclusión y cuales fueron los síntomas que presentaba el inmueble, ¡sigue leyendo! ¿Qué es

    que pasa si la tasacion es mas alta precio compra
    Asesoramiento

    ¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra? Te contamos qué hacer

    Cuando la tasación de una propiedad supera el precio de compra, se abre una ventana de oportunidad para el comprador. En primer lugar, esto sugiere que el valor percibido del inmueble es mayor que el precio acordado, lo que puede significar una excelente inversión a largo plazo. Este escenario también puede facilitar la obtención de financiamiento,

    que pasa si la tasacion es mas alta precio compra
    Asesoramiento

    Cómo conseguir la factura de tasación para la hipoteca

    A la hora de solicitar una tasación hipotecaria, el cliente es el responsable de todos los gastos que dicha tasación conlleva, por lo que es común que se solicite la factura al banco por los servicios contratados. Normalmente, dicho documento es aportado por el banco junto con la copia de la escritura del préstamo facilitada por