Los alquileres vacacionales no han dejado de estar presentes en el sector inmobiliario actual, tanto por la relación del turismo con España como por las diferentes medidas que están estableciendo las distintas comunidades autónomas para regular este mercado.
Se ha detectado que debido a la enorme demanda de apartamentos para alquiler vacacional se está creando una burbuja inmobiliaria en el valor de tasación de las viviendas.
Los precios de los pisos destinados para alquiler turístico están creando una burbuja inmobiliaria que está provocando la subida en el Valor de Tasación para la finalidad de compraventa de las viviendas. Esta tendencia ha originado que diferentes comunidades autónomas comiencen a establecer unos controles y normativas para regular este mercado.
Esta subida del Valor de Tasación , están creando los alquileres vacacionales están haciéndonos recordar al periodo álgido de España, anterior a la crisis. Pero todo ello a una velocidad que aunque positiva no termina de arrancar con fuerza.
Al no existir prácticamente oferta de alquiler residencial, ya que todos los propietarios lo están dedicando al alquiler turístico, esto está produciendo una subida en el valor tanto de venta como de alquiler de larga duración. Se está llegando a valores semejantes a los momentos anteriores a la crisis con subidas del 40% en lugares como el centro de Madrid.
Debido a esto la oferta de alquiler vacacional sube mientras las opciones de carácter residencial han disminuido de manera drástica.
En el caso de la ciudad de Madrid, la demanda de viviendas de alquiler en la zona centro ha superado a la oferta, lo que está produciendo esta subida.
Los factores que han provocado esto son el aumento de las viviendas destinadas a uso turístico y que por consiguiente han desaparecido del mercado residencial, el aumento de estudiantes universitarios que cada año llegan a la ciudad y quieren vivir en el centro de la capital, y que debido a la reciente crisis laboral y a la precariedad de los salarios la gente en nuestro país cada vez apuesta más por el alquiler y menos por la compra de inmuebles.
El valor de tasación de los alquileres en España está aumentando, pasando de un 19,4% en 2007 a un 21,8% en 2015, por lo que otra de las razones de la subida en el valor de los alquileres es esta tendencia a ver el alquiler como una opción más viable.
Los alquileres vacacionales no solo están provocando un aumento en las grandes ciudades, sino que los municipios de los alrededores están observando como se produce una subida de la demanda de alquiler, y por consiguiente un crecimiento en los precios en estas zonas.
El impacto que el aumento de las viviendas de alquiler vacacional está provocando en el valor de tasación se está produciendo a gran velocidad y con subidas muy elevadas.
El crecimiento del valor de los inmuebles se está produciendo a un ritmo mucho más alto que el de las hipotecas. Esto se debe a diversas razones.
Una de ellas es la rentabilidad. La rentabilidad del alquiler turístico es mucho mayor, en torno a un 40% , mientras que la del alquiler de carácter residencial está entorno al 6% anual.
Lugares como el centro de Madrid se piden precios similares a antes de la crisis, lo que demuestra que se está produciendo un incremento anual entre el 25% y el 30%.
La entrada de los fondos de inversión inmobiliaria, empresas inmobiliarias y grandes y medianos propietarios es otro de los factores dignos de mención y que se están introduciendo en el mercado del alquiler vacacional ya que pueden contar con un capital importante sin necesidad de financiación bancaria.
Uno de los motivos del incremento del valor de tasación en las grandes ciudades es el auge del alquiler turístico, pero no siempre es tan rentable como puede parecer en un primer momento.
La única forma de que sea realmente rentable es que el alquiler de viviendas para un uso vacacional se utilice como un trabajo, ya que si se realiza de forma ocasional la rentabilidad no es tan buena ya que surgen inconvenientes como la renovación del inmueble, problemas con la comunidad, atención a los clientes…
Esto está provocando que las Comunidades Autónomas se estén apresurando a controlar y regular mediante diferentes normativas las malas prácticas en el mercado inmobiliario así como ofrecer unas garantías a los turistas.
En numerosas autonomías como Madrid, Cataluña, Galicia, Comunidad Valenciana o Andalucía se está estableciendo una regulación para controlar de alguna forma las viviendas particulares destinadas a un alquiler vacacional.
En la capital, el Ayuntamiento de Madrid está buscando solución a la proliferación de viviendas turísticas. Al carecer de potestad para imponer una normativa ya que esta corresponde a la Comunidad se está buscando un entendimiento con las plataformas online para firmar un acuerdo donde arreglar la situación.
Actualmente la Comunidad de Madrid, quiere actualizar la normativa con las siguiente novedades:
- Los vecinos puedan decidir si quieren viviendas turísticas en sus edificios.
- Los propietarios de pisos turísticos tendrán que informar a la Policia Nacional sobre laidentidad de sus clientes.
- Las plataformas online que operan con inmuebles sean consideradas empresasturísticas.
- Todos los propietarios deberán poseer en Certificado de Idoneidad para Vivienda deUso Turístico (CIVUT) para que si piso pueda ser considerado de alquiler vacacional.
En Barcelona, los vecinos han estallado contra el turismo, al que culpan de la burbuja inmobiliaria, ya que en un año la vivienda nueva subió un 32,8%.
Por ello se ha planteado una estrategia para controlar las plataformas online de viviendas orientadas al alquiler turístico, sancionando a las empresas que no oferten sus viviendas con la licencia correspondiente.
Las plataformas online que operan inmuebles niegan que exista una relación causa efecto entre las subidas del precio de la vivienda o el alquiler y apuntan a una reactivación de la economía.
En lo que se refiere a la Comunidad Autónoma, Cataluña está tramitando el Reglamento de Turismo de Cataluña, una normativa que contempla tanto a los pisos de carácter vacacional como a los apartamentos y servicios hoteleros.
La irrupción del alquiler turístico empieza a ser alarmante también en zonas como las Islas Baleares, donde el Gobierno aprobó el Proyecto de Ley de modificación de la Ley 8/12 de Turismo de las Islas Baleares, relativa a las estancias turísticas en viviendas.
La normativa aborda la creación de un techo de plazas turísticas, enmarcado en el impacto que el turismo tiene en las islas.
Una de las novedades es la introducción de sanciones por ofrecer una vivienda sin permiso o la consideración de alquiler turístico a todas las estancias con una duración inferior a un mes.
En Ibiza por ejemplo, la población local está encontrando serias dificultades para encontrar una vivienda asequible, ya que el boom turístico ha traído consigo una locura por el alquiler temporal.
Para hacernos una idea en los tres primeros meses del año los alquileres en las Islas Baleares han subido un 16%.
Valencia tampoco es ajena a la turistificación. El crecimiento de visitantes ha aumentado los precios de los alquileres en el centro histórico de la ciudad, disparándose los precios un 20% en un año.
Esto está produciendo la llegada de inversores extranjeros que aprovechándose de esta situación compran inmuebles para su comercialización a través de plataformas online.
La consecuencia de todo esto es la subida en los precios de compraventa de las viviendas y locales comerciales. Esto está provocando la expulsión del comercio tradicional.
Andalucía exige la inscripción de las viviendas turísticas en el Registro de Turismo.
En Andalucía las viviendas con fines turísticos deberán estar inscritas Andalucía y cumplir una serie de requisitos que la habilite como vivienda vacacional.
En otras zonas de la geografía española como Galicia la normativa contempla que los apartamentos destinados al arrendamiento en los meses de verano necesitan realizar una declaración previa del inicio de su actividad, pagando sus tasas correspondientes.
Podemos llegar a la conclusión de que el alquiler vacacional está introduciendo alteraciones en el mercado inmobiliario, en un claro aumento del valor de tasación, así como un crecimiento del alquiler sobre la compra.
Para ello las Comunidades Autónomas están modificando o aprobando normativas para intentar impedir desequilibrios en el mercado y exigir una serie de obligaciones y requisitos a las viviendas orientadas al uso vacacional a través de controles, declaraciones responsables y sanciones a los propietarios de estos inmuebles.
Los expertos están observando que los precios de los alquileres vacacionales están provocando una burbuja extensible a los precios de compraventa, y llegando a valores propios de antes de la crisis.
Esta subida de precios provocada por los alquileres turísticos se está extendiendo a los municipios cercanos, producido por la inclinación por el alquiler en lugar de la compra.
