Cuando se analizan los gastos necesarios para construir una promoción inmobiliaria es necesario considerar, además del Coste de Construcción por Contrata, el resto de gastos necesarios que vamos a desglosar en este post, y que pueden añadir entre un 18 y un 25% al total considerado inicialmente en el Coste de Ejecución por Contrata.
El Coste de Ejecución por Contrata incluye los gastos repercutibles de la obra (lo que se denomina Coste de Ejecución Material), los gastos generales y el beneficio industrial del constructor. Los gastos generales y el beneficio industrial suelen suponer un 19% del PEC, aunque cada constructor puede modificarlo según su propio criterio.
Los otros gastos que es necesario contabilizar, denominados por muchos tasadores como OGN (abreviatura de Otros Gastos Necesarios), incluyen los siguientes:
- Los honorarios técnicos correspondientes al proyecto que se pretende ejecutar y a la dirección de las obras, que serán abonados a los profesionales encargados de estos aspectos.
- Los costes correspondientes a licencias y tasas de la construcción, que varían en función del tipo de promoción que se pretende construir.
- Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para adquirir el suelo sobre el que se construirá la promoción, el edificio que se pretende rehabilitar y, posteriormente para obtener la declaración de obra nueva de dicho inmueble.
- Los gastos de administración del promotor.
GASTOS DE HONORARIOS TÉCNICOS
Corresponden a los honorarios de los profesionales (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros o ingenieros técnicos, en función del tipo de proyecto) que intervienen en la elaboración del proyecto y en la dirección de las obras de construcción. No se incluyen aquí los honorarios correspondientes a los oficiales de la propia obra, puesto que sus honorarios están incluidos en los Costes de Ejecución Material.
Es necesario considerar el importe correspondiente a la redacción del proyecto básico, el proyecto de ejecución, los proyectos de instalaciones, el estudio de seguridad y salud y la propia dirección de obra. Así mismo, se tendrán en cuenta otros gastos necesarios como seguros u OCT’s.
GASTOS DE LICENCIAS Y TASAS MUNICIPALES
Corresponde a los gastos de licencias municipales y estatales que gravan las obras de construcción: ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), Licencia de Obras y Licencia de Primera Ocupación.
GASTOS DE IMPUESTOS NO RECUPERABLES Y ARANCELES
Corresponden a los trámites establecidos por ley para formalizar la promoción. Entre ellos, se encuentran: la escrituras de compra-venta, escritura de declaración de obra nueva, escritura de división horizontal, escritura del préstamo hipotecario, impuestos municipales (IBI y plusvalía, en su caso)
En próximos post comentaremos en detalle estos impuestos.
