El suelo es un factor esencial que determina de manera importante el mercado de vivienda y el posible valor de las inversiones. Se entiende que, si el suelo disponible es escaso, como por ejemplo en Madrid capital, aparece inevitablemente la especulación financiera y aumenta el valor dada la escasa oferta y la amplia demanda. Actualmente, se encuentra regulado a nivel nacional por la Ley de Suelo.
Derecho de propiedad de suelo
Por tanto, es imprescindible conocer a nivel básico al menos la legislación que afecta al suelo, así como los derechos y obligaciones que para con ello tienen sus propietarios. La Ley 6/1998 sobre régimen de suelo y valoraciones es la que establece los contenidos básicos de derecho de propiedad del suelo y establece a su vez las únicas limitaciones que se le imponen al mismo.
Urbanismo
El urbanismo es la disciplina que tiene como objeto de estudio las ciudades desde una perspectiva global, o de todas las partes que lo componen, para realizar el estudio y ordenación del territorio.
Ley de Suelo
La normativa que rige el urbanismo a nivel nacional es la conocida como Ley del Suelo o lo que es lo mismo el Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio y el Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo. Esta ley es de OBLIGADO cumplimiento a nivel NACIONAL.
Según la Ley de Suelo existen dos situaciones básicas existentes en las que puede encontrarse un suelo, bien es rural o bien es urbanizado (artículo 12). Esta clasificación se asemeja bastante también a la distinción que realiza la administración a efectos de Catastro.
Suelo rural
Partiendo de estas dos situaciones, la Ley de Suelo define como rural a todo aquel suelo que NO se puede urbanizar o en el que no se prevea o permita su cambio a urbanizado mediante los instrumentos de ordenación territorial y urbanística que procedan.
Suelo urbanizado
En el lado opuesto se sitúa el suelo urbanizado. La Ley lo define como aquel que se encuentra en situación de estar integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
Cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística (alumbrado, suministro de agua, evacuación de agua, electricidad…) o puedan a llegar a contar con ellos sin más obras que las de conexión de parcelas e instalaciones se considerará que el suelo es urbanizado.
Además, para que un suelo sea considerado urbano de acuerdo con el artículo 10 de la Ley de Suelo, se debe encontrar en alguno de los tres supuestos que establece la ley. De manera resumida debe tener acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de residuales y suministro eléctrico. Formar parte de un ámbito de actuación consolidado por edificación en el menos dos terceras partes. Por último aquellos suelos que, como consecuencia de la revisión de un Plan General sean susceptibles de llegar a disponer de los elementos mencionados primeramente.
Núcleos rurales
Existen zonas a nivel nacional que por cuestiones geográficas disponen legalmente de una situación específica y particular propia que son los núcleos tradicionales legalmente asentados en medio rural. Son zonas en las que suelo rural y urbanizado se encuentran unidos y poseen por tanto unas características específicas de acuerdo a la ley. Por ejemplo, se ven afectados por estas peculiaridades núcleos rurales de Galicia o Asturias.
