Método de comparación. Aplicación y factores influyentes.

Uno de los métodos más utilizados en la valoración bienes inmuebles, sobre todo en viviendas, es el de comparación. Esta metodología se basa en la comparación de bienes similares con un valor conocido que poseen magnitudes y características similares a las del bien inmueble comparado.

Aplicación método de comparación

La orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles establece los siguientes requisitos para la utilización de este método:

  1. a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
  2. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
  3. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Adicionalmente, para la utilización del método de comparación serán necesarios, los siguientes requisitos:

  1. a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
  2. b) Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
  3. c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Con carácter general, son susceptibles de ser valorados por este método los bienes inmuebles tales como viviendas, locales comerciales, garajes, naves industriales y solares de uso residencial unifamiliar. Se puede utilizar este método para viviendas de protección oficial siempre y cuando el valor obtenido no super el valor máximo legal establecido.

Factores influyentes

Para que dos inmuebles sean comparables deben tener el mismo uso, tipología, situación y fecha de transacción. Estos requisitos son fundamentales a la hora de buscar los testigos que se utilizarán para la comparación. Una vez determinados los requisitos fundamentales, establecemos los factores que servirán para la homogeneización de los testigos.

1. Factores de cantidad y proporción

Como son la altura (planta), superficie de fachada, fondo, distribución del inmueble, huecos, estancias (número de aseos, terrazas…), ascensor, accesos etc.

2. Factores posicionales

Situación en planta (baja, ático, intermedio), orientación (N, S, E, O), situación (interior, exterior).

3. Factores de calidad

Carpinterías, reformas recientes, tipo de instalaciones, revestimientos, zonas comunes si las hubiera etc.

Una vez que se ha tenido todo esto en cuenta se dará paso a la homogeneización obteniendo en función de lo mencionado anteriormente un factor K que se aplicará sobre el valor de venta de los testigos. Se obtiene así un valor medio homogeneizado que será el resultado de la aplicación del método de comparación.

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2003-7253

    ASSET MANAGEMENT, S.L. (AGUIRRE &BAEZA) es la Responsable del Tratamiento de sus datos, con la finalidad de atender su solicitud de información por correo electrónico o mediante una llamada telefónica y remitirle comunicaciones con novedades y/o promociones, y realizar llamadas comerciales, únicamente si presta su consentimiento a tal fin. Tiene los derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, oposición al tratamiento y portabilidad de sus datos personales. Puede ejercitar sus derechos en administracion@aguirrebaeza.com. Más información en la Política de privacidad.

    Artículos relacionados

    tasación herencias
    Asesoramiento

    Herencias: la importancia de la tasación para el reparto

    Hay situaciones que sabemos que tendremos que afrontar todos. Y otras por las que esperamos no tener nunca que pasar, pero nuestros deseos no siempre se cumplen. Cuando hablamos de herencias estamos hablando de fallecimientos, ya sea de un progenitor o de otro ser querido; lo último que necesitamos en ese momento es entrar en disputas

    tasación locales transformados en viviendas
    Inmuebles

    Pisos en locales comerciales: consideraciones sobre su tasación

    Reacción al aumento de precios y a la escasez de la demanda, opción accesible de vivienda o refugio de inversión segura, la transformación en pisos de antiguos locales comerciales es, sin duda, una de las tendencias más importantes del mercado inmobiliario. Requisitos para transformar locales en pisos Aunque parezca demasiado obvio decirlo, un piso y un

    tasacion Bienes de interes cultural
    Inmuebles

    Tasación de palacios y otros Bienes de Interés Cultural

    Salvo que te dediques a ello profesionalmente y, además, te cueste mucho desconectar en vacaciones, lo más probable es cuando estés frente al Coliseo Romano, la Torre Eiffel o el Palacio Real, no pienses en cuál sería su valor de tasación al tratarse de bienes de interés cultural. Pero es un tema interesante, desde varias perspectivas,

    Haz que esta publicación llegue a más personas

    Facebook
    Twitter
    LinkedIn
    WhatsApp

    Artículos destacados

    mercado de la vivienda
    Inmuebles

    El aumento de las tasaciones hipotecarias y su impacto en el mercado de la vivienda

    El primer trimestre de 2024 tuvo buenas noticias para el sector de la tasación: según la AEV, la Asociación Española de Análisis de Valor, las tasaciones hipotecarias de vivienda experimentaron un incremento del 4,04%. Pero, ¿qué significa este incremento en el mercado de la vivienda? Las tasaciones hipotecarias inmobiliarias de vivienda se incrementaron un 4% Vamos

    Asesoramiento

    ¿Qué obras de mejora de mi vivienda puedo desgravar en la declaración de la renta de 2024?

    En la declaración de la renta de 2024, se pueden desgravar varias obras de mejora en las viviendas que aumenten la eficiencia energética y la accesibilidad. Esto incluye instalar sistemas de calefacción y aire acondicionado más eficientes, cambiar ventanas y puertas por otras con mejor aislamiento, mejorar el aislamiento térmico general, instalar paneles solares y modernizar

    Asesoramiento

    Diferencia entre el valor de subasta y la tasación

    El valor de subasta y el valor de tasación son dos conceptos distintos que se relacionan entre sí con el precio de un bien inmueble. Básicamente, su diferencia radica en que el valor de tasación refleja una estimación realista y justa del valor del inmueble en condiciones normales, mientras que el valor de subasta es el