La comprobación urbanística es una parte imprescindible dentro de una tasación inmobiliaria. El técnico debe comprobar que el bien valorado se encuentra en una situación de legalidad urbanística. Este hecho es de especial importancia en las tasaciones para entidades bancarias, pues no se podrá emitir una tasación si el inmueble incumple con alguna ordenanza urbanística.
Sin embargo, es posible emitir la tasación condicionada al cumplimiento de alguna condición urbanística en particular siempre y cuando dicho condicionante sea levantable. Es decir, que el condicionante sea fácilmente subsanable. Se considerarán también aptos aquellos condicionantes que NO afecten al valor del inmueble.
La orden ECO/805/2003 especifica las comprobaciones urbanísticas a seguir en las distintas tipologías de activos.
Edificio o elementos de un edificio
Se deberá comprobar el grado de adecuación de sus características físicas y usos a los que esté destinado, a la normativa urbanística vigente y la existencia o no de protección arquitectónica del elemento parcial o totalmente.
Fincas rústicas
Para esta tipología de suelos, se comprobará la clasificación de suelo y en el caso que proceda, si existe régimen de protección especial que lo afecte.
Terrenos de carácter urbano
El técnico debe ponerse en contacto con la administración correspondiente e informarse del planeamiento general de ordenación vigente, la clasificación urbanística, naturaleza o no de solar, calificación, usos, tipología e intensidad edificatoria y el aprovechamiento urbanístico de acuerdo a su ámbito de reparto y a su ámbito de gestión y ejecución.
Dentro de esta última información, se deberá indicar también la superficie real construible, sujeto a quién corresponda la iniciativa de gestión, sistema y modo de dicha gestión, cargas urbanísticas que afecten al terreno, instrumentos de planeamiento y gestión, plazos de ejecución previstos y en caso de encontrarse en esta situación, criterios legales de expropiación y estado del procedimiento.
Anexos
Se anexará como parte fundamental en una tasación de terrenos, la normativa urbanística aplicable así como la localización exacta de los mismos en los planos del Plan General, para que los datos puedan ser contrastados.
En el caso de inmuebles o terrenos afectados por algún régimen de protección, se deberá incluir a qué afecta dicho régimen, la normativa específica que lo desarrolla en caso de existir (por ejemplo casco histórico) y las condiciones particulares que afecten a ese elemento y se vean implicadas en la valoración del activo.
