Cuando se decide comprar un inmueble, es posible que le presenten un contrato de compraventa en el que se indica que adquiere la finca como “cuerpo cierto”. ¿Qué implicaciones supone esta condición?
Alcance del “cuerpo cierto”
Se relaciona con el concepto de superficie: El inmueble está definido como un cuerpo delimitado por sus límites constructivos (muros, cercas, vallas…) y se establece un precio alzado. Es decir, el precio no se concreta por metro cuadrado. Es necesario prestar atención porque se presupone cierto que el comprador ha visitado el inmueble, ha comprobado la veracidad de la superficie real, ha aceptado la superficie y el precio acordado por la totalidad de la propiedad.
¿Cuáles son las consecuencias de aceptar un contrato de esta naturaleza?
Si tras la firma del contrato, el comprador averigua que la superficie real no se corresponde con la indicada y es menor, el afectado no puede reclamar la disolución de la venta. Tampoco se puede reclamar una disminución del precio, incluso si la superficie adoptada es la registral.
Es necesario tomar precauciones
El consejo que aportamos es de realizar una medición exhaustiva para cerciorarse de que la superficie mencionada por el vendedor cumple con la realidad, mediante la realización de un Informe pericial que constate la superficie , que no existan patologías constructivas (excepto vicios ocultos que se podrán reclamar dentro de los 6 meses siguientes a la compraventa). En ciertos casos, cuando la propiedad es grande o compleja es aconsejable contar con la ayuda de un técnico (arquitecto o arquitecto técnico). Puede ocurrir que en la superficie se hayan incluido partes de elementos comunes que no corresponden o que la superficie del catastro o registro sea incorrecta.
Si el potencial comprador de una vivienda descubre que tiene menos superficie, éste puede solicitar al vendedor una rebaja de precio. Es Importante tener en cuenta las siguientes indicaciones:
- Existen compradores, que al descubrir que la vivienda tiene menos metros, alegan que compraron por equivocación y que el vendedor no les informó. En este caso, es preciso recurrir a un perito judicial para la realización de un informe pericial , que será la carga de la prueba para una reclamación por via contenciosa.
Es posible que los tribunales rechacen esta alegación con el argumento de que el adquiriente se compró como “cuerpo cierto”,se podría haber verificado previamente la superficie real y no se hizo, no obstante con la aportación de un dictamen realizado por un perito arquitecto , si está bien justificado , no tienen porque rechazarlo y es una prueba admisible judicialmente.
A veces se oculta el término
Los contratos de compraventa no deben incluir literalmente en su contenido las palabras de “cuerpo cierto”, puesto que, el concepto puede expresarse de otros modos. Basta con definir en el contrato que el inmueble se adquiere como una unidad global por un precio único de su totalidad.
¿Qué ocurre cuando se compra sobre plano?
Las pautas que hemos mencionado se aplican si el inmueble está ya construido, donde pueden realizarse las averiguaciones necesarias para contrastar la información recibida con el objeto real. En cambio, las compraventas sobre plano no se acreditan realizadas como “cuerpo cierto”, aunque en el contrato se especifique.
Por lo tanto, se considera que, si el vendedor entrega una vivienda con una superficie inferior a la pactada, está incumpliendo sus obligaciones. En este caso, es legítimo denunciar.
Es importante mencionar que incumplir la legalidad, a veces, no se resuelve a favor del comprador, por lo tanto, es preferible conocer previamente todas las particularidades del contrato.
La reducción de precio será legítimo si el incumplimiento es grave, se estima que la disminución de superficie debe ser superior al 10%. Así, por ejemplo, en un piso de 90 metros cuadrados, la superficie restada tendría que superar los 9 m2.
Comprar como “cuerpo cierto” significa que el piso se adquiere como una unidad y por un precio único. Por tanto, el comprador no puede reclamar al vendedor aunque después resulte que el piso tiene menos metros cuadrados.
Por otro lado , la implicación de comprar como cuerpo cierto , implica que si una vivienda , se compra, por ejemplo , con presencia de humedades y/o grietas o cualquier otro desperfecto constructivo «visible» , estos desperfectos no podrán ser reclamados dentro del plazo de garantía de las compraventas de segunda mano , dado que ya pre-existian y eran vistas por el comprador cuando visto el inmueble .
Es aconsejable, en caso de duda, contratar a un perito arquitecto , experto en patologías constructivas, para que realice un informe técnico (Due diligence técnica) para poder revisar el inmueble en su totalidad y para tener el conocimiento de la idoneidad y de los problemas de un inmueble antes de realizar la compraventa.
