Se considera ruina a la acción de caer o destruirse una cosa, que tiene un carácter físico, real y técnico. Existe además el concepto de estado ruinoso, y de obra ruinosa, que corresponde al hecho de empezar a arruinarse o amenazar ruina, que además de tener un carácter técnico, puede ser considerado desde el punto de vista jurídico y administrativo.
Normativa
En el Código Civil se hace referencia al estado ruinoso antes mencionado, con respecto a los edificios. El propietario tiene la obligación de demoler o ejecutar las obras necesarias para evitar la ruina, en caso de no realizarse, será responsable de los daños causados. Además, establece la adopción de medidas urgentes para evitar riesgos y la demolición total o parcial de un elemento ruinoso. En el caso de obra nueva ruinosa, establece como responsable al constructor.
El estado ruinoso se encuentra sujeto además a la regulación que establece la Ley de Ordenación de la Edificación, la Ley de arrendamientos urbanos y la legislación de suelo que proceda en cada caso.
Conceptos
Dentro del concepto propio de ruina existen diversos conceptos ligados al mismo, como son la ruina inminente, la ruina técnica, la ruina económica, la ruina urbanística y la unidad predial.
Valor del edificio
No existe una metodología específica, legalmente establecida, para determinar el valor del edificio en los casos de estado ruinoso, pero lo más habitual es utilizar el método del coste.
Primeramente, hay que calcular el coste de la construcción a fecha actual, a nuevo (VRB), calculando todos los conceptos que constituyen el valor y que no son suelo. Posteriormente se aplicarán las depreciaciones que sean necesarias en función a la edad y estado, así como el coste de las reparaciones necesarias de los daños existentes.
Una vez realizados los cálculos, si la relación entre el coste de las reparaciones y el valor del edificio excluyendo el suelo supera el 0.5 (50%) se considera que el inmueble se encuentra en estado ruinoso.
Dictamen de ruina
Debe ser elaborado por un técnico competente, generalmente un arquitecto, y debe incluir como mínimo el objeto del dictamen, solicitante, descripción del edificio y sus daños, fecha de visita, valor de la edificación sin suelo, reparaciones necesarias para la estabilidad, seguridad y acondicionamiento según salubridad e higiene así como el coste de dichas reparaciones.
