Vehículos de inversión como son las SOCIMIS, son la nueva incorporación a nuestra cartera de clientes en nuestro Gabinete de Consultoría Técnica Especializada y de Proyectos en materia de Rehabilitación. La contratación de nuestros servicios se debe a su búsqueda de nuevas oportunidades de negocio y a que estamos desarrollando una categoría de Advisory to Rent, una consultoría para la inversión en alquiler en zonas Prime mediante el encargo de Due Diligence de edificios objeto de rehabilitación integral.
¿Qué se consigue con esto?
- Aprovechar la ineficacia del mercado
- Aprovechar los momentos del ciclo no alcista
- Adquirir inmuebles interesantes y con recorrido para aumentar y crear valor
Estos vehículos de inversión tienen una vista media de 5 a 7 años para cada conjunto de activos, pero con un plan de explotación independiente para cada activo. Desde nuestro punto de vista, las SOCIMIs están aquí para quedarse, están abriendo hueco en el mercado residencial y entre sus carteras más habituales encontramos Oficinas y Retail.
¿Cuál es el futuro de las SOCIMIs?
Estos vehículos de inversión tienen que seguir aportando transparencia a la Gestión de Activos Inmobiliarios, pero se les plantea el reto de conseguir la mejor regulación posible. Una de las adversidades que se les plantean es:
- Plazos para la concesión de Licencias:
Un 27,8% de las SOCIMIs que cotizan se decantan por la actuación Rehability to Rent o Rehabilitación para alquilar. Consiguen plazos cercanos a los 3 meses gracias a procesos de urgencia (edificios que no han pasado las inspecciones técnicas), consiguiendo licencias preceptivas que permiten actuar en un plazo breve y darle rentabilidad a la explotación del activo.
¿Es buen momento para estos vehículos de inversión?
Este tipo de servicios está cada día más consolidado, pues actúan como catalizador de la inversión en el sector inmobiliario centrado en el alquiler. Esto se debe a la gran demanda y escasa oferta de vivienda en las ciudades más dinámicas, donde los precios presentan una tendencia alcista. Lo que conlleva que cada vez resulte mejor valorado el alquiler a largo plazo.
Por otro lado, esa demanda creciente de la vivienda en alquiler, contribuye a que el modelo de negocio de las SOCIMIs se vaya orientando (con el fin de conseguir la rentabilidad deseada) a ofrecer un servicio integral. Esto es, interviniendo en toda la cadena del proceso: Advisory to Rent, Project to Rent, Rehability to Rent.
En estos últimos años, tras la crisis inmobiliaria y debido a ella, existe un cambio de hábitos en la utilización de la vivienda:
- Cambios en los socio-cultural, nuevas generaciones, la llegada al mercado de los millennials.
- Insuficiencia a la hora de acceder al crédito hipotecario
- Aparición de nuevas plataformas para el alquiler vacacional
Todos estos factores contribuyen a que el producto residencial sea más escaso e inaccesible para su adquisición. Lo que lleva a:
- Los Inversores y Fondos Institucionales han pasado de la Inversión Alternativa (inmuebles ligados a la explotación por rentas) a la Inversión Primaria (Build to Rent, Rehability to Rent…). Un ejemplo de ello es el caso de las oficinas o los hoteles.
- La demanda de los activos en alquiler frente a los activos en venta, ha sido cada vez más alta debido a que:
- No hay tanto apego por parte de las nuevas generaciones
- Debido a la crisis, no ha habido posibilidad de acceso al crédito hipotecario
- Un cambio en el paradigma cultural y generacional
- Diseñar para alquilar: un nuevo movimiento para estos vehículos de inversión. Para las nuevas tendencias y corrientes, para las que ya existen y para las que están por venir.
- Por tanto, 2019 está siendo un año cuasi perfecto ya que:
- Sigue habiendo apetito inversor
- El PIB está alineado con las hipotecas y el número de transacciones realizadas
- La tendencia alcista de los valores se mantiene
- Es una tormenta perfecta, sólo requiere de la seguridad jurídica para vehículos de inversión como las SOCIMIs para no encontrarnos con un Real Decreto cada 48 horas.
La profesionalización de la oferta ha llegado para quedarse:
Ya que la oferta y el foco están en un producto que es:
- Antes alternativo, pero ahora primario
- Flexible, que se adapta a las exigencias de los nuevos modelos de vida y trabajo. Como ocurre en el caso de los coworkings o colivings.
- Está adaptado al usuario según su condición social, edad…
- Legalmente seguro
- Transparente
- Regulado
- Con actuaciones ad-hoc, adaptado al inquilino
¿Cómo se financian?
Aunque los bancos aún se están adaptando a este nuevo tipo de producto, han pasado del préstamo promotor, con rentabilidades altas y en corto plazo, al préstamo Build to Rent, Rehability to Rent, con rentabilidades más bajas y a largo plazo. Lo que buscan es que los cash flows puedan recuperar la deuda.
¿Cómo son los inversores?
Los inversores por lo general están interesados en áreas metropolitanas como Madrid y Barcelona. Buscan ubicaciones Prime, pero se encuentran con las siguientes complicaciones:
- Un mercado en el que el valor del suelo es cada vez más caro, además de más escaso.
- Los plazos de desarrollo cada vez son más altos.
Además de estas complicaciones, se presentan las siguientes adversidades para las SOCIMIs:
- La Fiscalidad no es la propicia
- El Marco Regulatorio no es de ayuda
- Las entidades no llegan a entender desde el punto de vista financiero este producto. La financiación es menor del 60% y este tipo de vehículos busca la financiación alternativa mediante fondos y aseguradoras.
Conclusión:
Las SOCIMIs necesitan actualmente estabilidad jurídica y un equilibrio financiero ya que sin ellos, su futuro es incierto.
Esto se puede alcanzar mediante inmuebles bien diseñados: adecuados para el inquilino tanto en servicios, como en calidad y confort, con un casero profesionalizado, no especulativo y con una economía de escala. Para todo ello, es importante que haya en todo momento transparencia.
Existe un gran número de inversores que están deseando invertir en nuestro país, porque existe un sustrato diferencial. Es decir, la demanda ya existe, las SOCIMIs se han creado para quedarse y profesionalizar el sector, atendiendo lo que ya es una necesidad primaria.
