¿Son fiables las tasaciones de los bancos?

La gestión de tasación de una vivienda mediante el banco se considera completamente fiable, al igual que la que realizan las agencias tasadoras homologadas. En cambio, las tasaciones gratuitas que ofrecen algunas compañías no se consideran fiables, ya que ofrecen cifras aproximadas y no tienen la distinción de tasación oficial, por lo que no son aceptadas por el banco para el cálculo del capital del préstamo hipotecario.

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¿Qué es una tasación y por qué es importante? Qué es una tasación y para qué sirve?

La tasación de vivienda es una evaluación experta del valor del inmueble considerada como un trámite fundamental y obligatorio para conocer cuánto prestará el banco si se pide una hipoteca. La tasación tiene un coste que debe asumir el cliente, tiene una vigencia de seis meses y se puede solicitar a cualquier sociedad de tasación supervisada por el Banco de España. La importancia de la tasación de una vivienda viene dada por su imprescindibilidad para pedir una hipoteca, ya que la cantidad de dinero que prestará el banco estará condicionada por el valor del inmueble.

Si necesitas información sobre tasación de vivienda oficial, aquí te lo contamos todo.

Cómo se realizan las tasaciones de vivienda

Para realizar la tasación de una vivienda se requiere de un técnico contratado que determine su valor, el cual va a considerar los siguientes factores para definirlo: 

– Tamaño: La tasadora prestará atención tanto a la superficie construida como a la superficie útil, siendo la primera la totalidad de la superficie del inmueble y la segunda la que se puede usar realmente. 

– Distribución: El modo de organización del inmueble puede generar una mejor o peor impresión al tasador, tomando en cuenta que las estancias espaciosas conectadas entre sí se consideran más favorables, generalmente. 

– Estado de la vivienda y del edificio: Un inmueble de nueva construcción o recién reformado conseguirá una tasación mayor que uno de condiciones similares muy antiguo o mal conservado. Esto también se considera para el edificio en el cual se encuentre, incluyendo el estado de la fontanería, aislamiento térmico y acústico, entre otros.

– Ubicación: El tipo de barrio en el que se encuentre el inmueble también es un factor clave en el resultado de la tasación, considerando que no es lo mismo vivir en zonas más transitadas y seguras que en barrios con altos índices de desempleo y criminalidad.

Aquí tienes toda la información que necesitas sobre como hacer tasaciones inmobiliarias.

Las tasaciones bancarias frente a tasaciones independientes

Aunque las tasaciones bancarias y las independientes a cargo de agencias homologadas cuentan con la misma fiabilidad y distinción oficial, la decisión entre elegir una opción u otra está condicionada por ciertos factores.

Por un lado, las entidades financieras generalmente tienen acuerdos cerrados con una o más agencias tasadoras, lo que hace que el precio final sea un poco superior con el banco al que se podría conseguir sin un intermediario, teniendo en cuenta que, además, no se podría escoger la tasadora.

Por otro lado, algunas entidades confían sólo en ciertas tasadoras, por lo que el banco podría rechazar el informe oficial que se le entregue al realizarlo por cuenta propia. En este caso, el banco solicitaría una revisión de la tasación que, aunque esta se paga por el banco, es posible que los tiempos estipulados para la firma del préstamo hipotecario se retrase.

En fin, si se cuenta con holgura de tiempo se podría considerar una mejor opción económica la correspondiente a las agencias de manera independiente, tomando el riesgo de que quizás se retrase el proceso por la aprobación del banco, mientras que, si se tiene el tiempo justo, se podría valorar si merece la pena tasar con el banco a cambio de firmar en el momento previsto.

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Relación entre valor de compra y financiación

Para poder conseguir una hipoteca cuando se necesita financiación, es necesario conocer el valor objetivo del inmueble, el cual se determina al realizar la tasación de la vivienda. Este valor se encuentra, en promedio, un 10% por encima del precio real de compraventa, razón por la cual el banco sigue muy de cerca la actividad de las tasadoras. 

Según Alfa Inmobiliaria, el valor de tasación y el precio real de la vivienda solamente coinciden en un 20% de los casos.

¿Son fiables las tasaciones de los bancos?

Como se mencionó anteriormente, tanto las tasaciones de los bancos como las que se realizan mediante agencias homologadas, cuentan con la distinción de tasación oficial, por lo que se consideran completamente fiables. 

La decisión de realizar la tasación de la vivienda con el banco en vez de pedir la tasación de la vivienda por cuenta propia con agencias homologadas está condicionada por ciertos factores, tales como, el precio que debe asumir el cliente y los tiempos que se deben cumplir para la firma del préstamo hipotecario. En función de estos, se decide qué le conviene mejor al cliente según sea su caso.

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¿Cómo afecta una tasación a la financiación hipotecaria?

La tasación de una vivienda es imprescindible para pedir una hipoteca, ya que la cantidad de dinero que prestará la entidad bancaria estará condicionada por el valor del inmueble, siendo el préstamo un porcentaje de este, que, generalmente no supera el 80%.

Aunque el dueño de la vivienda pueda intentar venderla al precio que quiera, el futuro comprador que necesite la financiación hipotecaria va a requerir el valor objetivo del inmueble por el banco, por lo que, se corrobora que es imposible obtener una hipoteca sin realizar una tasación.

Tasaciones por encima y por debajo del precio de venta

Es habitual que el precio de la tasación y el de la compraventa no coincidan, por lo cual es importante conocer detalladamente cuáles son los escenarios posibles a la hora de adquirir una vivienda. 

  • Si la tasación es superior al precio de venta, se le permite al comprador financiar mayor parte del precio de la vivienda y por lo tanto necesitará menos ahorros para adquirirla, ya que en este caso, es posible que el porcentaje de hipoteca que consiga el comprador en función de la tasación realizada cubra la mayor parte o la totalidad del valor real de compraventa. Es importante recordar que, cuanto más dinero se le pida al banco, más habrá que pagar en concepto de intereses, por lo que otra manera de ahorrar en este caso es recurrir a un préstamo hipotecario que conceda menos dinero, y, por tanto, sea más barato.
  • Si la tasación es inferior al precio de venta, el hipotecado necesitaría disponer de más ahorros de lo habitual para asumir el coste de operación, pues, el porcentaje de hipoteca que consiga el comprador en función de la tasación realizada siempre va a cubrir menos de lo esperado, y, por lo tanto, implicaría asumir mayor gasto.
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Preguntas frecuentes

¿Puedo elegir la empresa de tasación?

Según la Ley 1/2013 del 14 de mayo, el hipotecado tiene libertad para elegir al tasador que quiera, siempre y cuando forme parte del listado homologado del Banco de España.

¿Qué hacer si la tasación es baja?

Si la tasación es baja, existe la posibilidad de pedir una revisión de la tasación o contratar una nueva valoración, aunque es posible que esta operación sea rechazada por algunas entidades después de realizar la tasación.

¿Qué mira el tasador del banco?

El tasador de la vivienda le prestará atención principalmente a su tamaño y distribución, el estado del edificio y su ubicación geográfica. Todos estos factores son importantes y tendrán cierto peso en la asignación del valor de la vivienda. También, es posible que el tasador recopile documentación como planos o notas registrales.

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