La tasación de una vivienda sirve para conocer el valor del inmueble y existen varias razones por las que llevarla a cabo, entre las más comunes se encuentra el momento de querer venderla. Ante esta situación, es necesario que un tasador homologado sepa cómo tasar una vivienda correctamente, pero, ¿Cómo hacer tasaciones inmobiliarias? En este artículo te explicamos de qué se trata este proceso, cómo se realiza y qué factores se tienen en cuenta para una tasación inmobiliaria.
¿Qué es una tasación inmobiliaria?
Una tasación es un informe oficial realizado por un tasador homologado que certifica el valor de un bien (mueble o inmueble). Una vez firmado, el informe puede utilizarse para diferentes finalidades: para compraventa, para reparto de una herencia o para solicitar una hipoteca.
Pasos para realizar una tasación inmobiliaria
Realizar una tasación inmobiliaria es un proceso cuya finalidad es determinar el valor justo de una propiedad. Este procedimiento, implica una evaluación minuciosa de diversos factores, juega un papel muy importante al momento de llevar a cabo una transacción inmobiliaria, así como al momento de tomar decisiones financieras y de planificación patrimonial. A través de una serie de pasos bien estructurados, se busca ofrecer una valoración precisa y objetiva que refleje el mercado actual y las características específicas de la propiedad.
Selección del inmueble a tasar
Lo fundamental es tener delimitada físicamente la vivienda que se valora, así como sus características y su situación geográfica.
Características del inmueble a tasar
- Características del entorno: análisis del edificio en comparación con los de su entorno, cercanía a transporte público, dotaciones públicas, espacios verdes, etc.
- Características del mercado inmobiliario: oferta y demanda para viviendas de características similares, precios, etc.
- Características del edificio: antigüedad, conservación, calidad, accesibilidad, zonas comunes, vigilancia, etc.
- Características de la vivienda: superficie, número de habitaciones y baños, espacios anejos, conservación, orientación, eficiencia energética, etc.
Ubicación y valor geográfico
La ubicación de una propiedad es un factor determinante en su valoración inmobiliaria. El valor geográfico no solo se limita a la proximidad a servicios y comodidades, sino que también abarca aspectos como la seguridad del vecindario, el desarrollo urbanístico y la accesibilidad. Propiedades bien situadas en zonas en crecimiento tienden a tener un valor superior, destacando la estrecha relación entre la ubicación y el valor económico de un inmueble.
Análisis del mercado inmobiliario
El valor final de la vivienda vendrá marcado por factores ajenos a la misma como el ciclo económico, las tendencias de mercado y la oferta y la demanda en el momento de la tasación.
Estudio de propiedades comparables
Una vez hecha la visita al inmueble y hecho el análisis previo, el tasador busca viviendas de características similares en la misma zona para tener una referencia a la hora de la tasación.
Tendencias y fluctuaciones de precios
Las tendencias del mercado inmobiliario y las fluctuaciones de precios son elementos dinámicos que impactan directamente en la tasación de una propiedad. Estar al tanto de las variaciones en la demanda, las condiciones económicas y los cambios normativos es esencial para realizar evaluaciones precisas. La capacidad de anticiparse y adaptarse a estas tendencias permite a los tasadores ofrecer valoraciones más realistas y ajustadas a la realidad del mercado en constante cambio.
Elaboración del informe de tasación
La elaboración del informe de tasación representa la fase final y crucial del proceso, donde se condensan todos los datos recopilados y análisis realizados. Este documento no solo refleja el valor monetario de la propiedad, sino que también proporciona una justificación transparente de los métodos utilizados y los factores considerados. Un informe de tasación bien estructurado no solo es una herramienta fundamental para las partes involucradas, sino que también aporta confianza y credibilidad al proceso de valoración.
Si deseas saber la diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado de un inmueble aquí te lo contamos.
Aspectos legales y urbanísticos
A la hora de realizar el informe, es necesario cumplimentar disposiciones legales como la Orden ECO 805/2003 y sus actualizaciones y también es necesario comprobar que cumple con la normativa urbanística y catastral.
Situación jurídica del inmueble
Aspectos como la titularidad, las restricciones legales y los gravámenes pueden influir en la valoración. Un análisis exhaustivo de la situación jurídica garantiza una evaluación precisa y evita posibles complicaciones legales en el futuro, ofreciendo así una visión integral de la salud legal de la propiedad.
El rol del tasador en la tasación
Si lo que buscas es vender tu propiedad lo antes posible y evitar extensas negociaciones, es necesario estimar el valor real de mercado con la mayor precisión posible. El precio es el factor que más influye para que haya compradores interesados.
Características y habilidades del tasador
Debe poseer sólidos conocimientos en bienes raíces, así como habilidades analíticas para evaluar diversos factores que influyen en el valor de una propiedad, como ubicación, tamaño, estado y características específicas. La capacidad para investigar y comparar datos del mercado inmobiliario, junto con la imparcialidad y objetividad, son esenciales.
Herramientas y técnicas utilizadas
Utilizan bases de datos inmobiliarias, información pública y métodos de comparación de ventas para analizar el mercado. La inspección física del inmueble es fundamental, así como el uso de tecnologías como drones para obtener perspectivas detalladas. Además, se recurre a modelos estadísticos y software especializado para procesar datos y calcular valores. La combinación de estas herramientas y técnicas permite a los tasadores proporcionar evaluaciones fundamentadas y objetivas del valor de los bienes inmuebles.
¿Quieres saber cuánto cobra un tasador? Aquí te lo contamos.
Validación y certificación de la tasación
Un tasador oficial, hará posible la validación del informe de valoración ya que irá firmado por un experto homologado.
Factores que influyen en el valor de un inmueble
Como hemos comentado anteriormente, hay diversos factores que influyen en el valor de un inmueble.
Estado y conservación del inmueble
Como punto de partida, es esencial el estado y conservación del inmueble. Es importante saber que el valor de un inmueble construido se deprecia con el paso de los años, a diferencia del terreno, cuyo valor suele aumentar. Para agregar valor en una propiedad, es importante destacar todos sus activos y renovar las partes que parezcan anticuadas.
Situación urbanística y restricciones
Otro aspecto fundamental es que el inmueble objeto de la valoración se adecúe a la normativa urbanística y cumpla con todas las restricciones que se le exigen a la propiedad.
Aspectos jurídicos y cargas del inmueble
Así como también, los aspectos jurídicos que afecten al inmueble y las cargas que pueda poseer, afectan en la valoración ya que no es lo mismo un inmueble libre de cargas que un inmueble en posesión de entidad bancaria y con okupas.
Consejos para una tasación exitosa
Conducir una tasación exitosa va más allá de la aplicación de métodos técnicos; implica considerar diversos factores y enfoques estratégicos. Este conjunto de consejos busca orientar a los tasadores en la optimización de su proceso, desde la recopilación de datos hasta la presentación del informe final.
Al abordar aspectos clave como la objetividad, la actualización constante y la comunicación efectiva, se establecen las bases para una tasación exitosa que responde a las necesidades cambiantes del mercado inmobiliario.
Errores comunes a evitar
- Desconocimiento de las características del mercado inmobiliario local. El valor de una propiedad se puede ver afectado por factores como la ubicación, las tendencias de mercado local y la ley de oferta y demanda.
- No tomar en cuenta la edad y el estado de conservación de la vivienda, así como las condiciones de depreciación en las que se encuentra como humedades o problemas estructurales.
- Subestimar la importancia de las mejoras y reparaciones. Las mejoras y reparaciones en una vivienda pueden aumentar significativamente su valor.4- No utilizar comparables apropiados. Es importante utilizar comparables apropiados para determinar el valor de una propiedad de manera precisa.
Beneficios de una tasación bien hecha
El beneficio principal a la hora de realizar una tasación en manos de un experto en la materia es la máxima precisión en el valor del inmueble ya que emplea varios métodos de tasación y con sus conocimientos y siguiendo la normativa, estimará el valor que más se adecúe a todas las características que engloba nuestro inmueble.
Además, una tasación precisa ayudará, como hemos comentado anteriormente, a posibles negociaciones extensas que puedan venir posteriormente de manera independiente a cuál sea el motivo del encargo de la tasación. Tanto si la finalidad es hipotecaria o el motivo sea asesoramiento ante una compraventa, herencia o un divorcio, un tasador experto ayudará en la credibilidad de todas las partes involucradas.
Conclusión y reflexiones finales
Como hemos estado viendo, aunque existan diferentes plataformas para realizar una tasación online, lo más recomendable es contar con la ayuda de un tasador especializado porque tendrá en cuenta todos los aspectos que engloba nuestra vivienda de la manera más adecuada y fiable.
