Caso Práctico: Informe real de tasación de una VPO en Barcelona

Las viviendas calificadas con algún tipo de protección pública tienen limitado su precio de venta o alquiler, de manera que se pueden adquirir por precios más bajos en comparación con otras viviendas de características semejantes ubicadas en un entorno próximo.

Estas viviendas son una gran oportunidad para aquellos colectivos con menos ingresos, pero hay que tener en cuenta una serie de compromisos adquiridos de la compra de una vivienda con esta calificación. ¿Puedo vender mi Vivienda de Protección Oficial? ¿Cómo se determinaría este valor de venta? ¿Este valor quedaría penalizado por el hecho de estar protegida?

En este artículo resolvemos todas tus dudas utilizando como ejemplo un caso real de valoración de una VPO.

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¿Qué es una VPO?

Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) son viviendas que, de manera generalizada, tienen un precio inferior al que les corresponde en el mercado libre al estar sujetas a un régimen legal de protección otorgado por la Administración Pública que busca facilitar el acceso a la vivienda a los colectivos con menos ingresos.

Estas viviendas poseen la llamada Cédula de Calificación Definitiva, en la cual se recogen todas las características particulares del edificio, tales como el número de expediente de VPO, las superficies protegidas, la normativa a la que se acoge o los valores máximos de venta o renta.

Requisitos para acceder a una VPO

Para poder adquirir una VPO se deben cumplir una serie de requisitos:

  • No ser propietario de una vivienda
  • Los ingresos de la unidad familiar no superen ciertos limites fijados en el indicador de topes máximos para acceder a viviendas protegidas (IPREM 2024)
  • Estar inscrito en un registro determinado o ser residente en la localidad

Valor Máximo Legal

El Valor Máximo Legal de una VPO fija el valor máximo por el cual dicha vivienda puede ser vendida siempre y cuando se encuentre vigente su periodo de protección. Por tanto, si te preguntabas si tu vivienda protegida se puede vender, la respuesta es sí, pero dicho importe está limitado por cada Comunidad Autónoma y municipio.

Dicho valor está condicionado por una serie de factores, tales como el tipo de protección, su duración, la fecha de calificación provisional, el módulo del inmueble y la superficie de la vivienda y anejos.

El hecho de vender tu piso conlleva una serie de gastos que debes tener en cuenta. Haz click aquí para informarte antes de realizar cualquier transacción.

Ventajas y desventajas de las VPO

La principal ventaja de las VPO es que su precio de compra es más bajo que el que le correspondería si fuera una vivienda libre sin esta calificación, además de que algunas Comunidades Autónomas ofrecen ayudas para que los colectivos más vulnerables puedan acceder a este tipo de viviendas.

Sin embargo, ya hemos visto que para acceder a estas viviendas hay que cumplir una serie de requisitos que van variando en función de la Comunidad. Además, su precio de venta está limitado y es muy probable que se exija que hayan transcurrido una serie de años desde que se adquiere la vivienda para poder venderla, así como ser necesario solicitar una autorización de venta al organismo correspondiente, ya que la administración tiene el derecho de tanteo y retracto del propio inmueble durante un periodo de tiempo determinado.

Informe de tasación de una VPO

A continuación, vamos a exponer un caso práctico de un ejemplo real de un informe de tasación de una VPO con anejos en Sant Adrià de Besòs (Barcelona).

Este informe debe ser redactado por una empresa de tasación especializada, de manera que tenga validez y proporcione un valor justo al inmueble. El técnico encargado de redactar el informe deberá comparar el valor de mercado libre de la vivienda con el Valor Máximo Legal, siendo el valor final de tasación el menor de ambos valores.

Documentación necesaria

El cliente contacta con nosotros para conocer el Valor Real de Mercado (VRM) de su vivienda con trastero y plaza de garaje con una finalidad judicial, aportando la siguiente documentación:

  • Dirección del inmueble
  • Documentación Catastral
  • Documentación Registral (en este caso una Nota Simple)

Al inspeccionar la Nota Simple aportada por el solicitante, nos damos cuenta de que se incluye la siguiente advertencia: “esta finca tiene concedida la Calificación Definitiva de Viviendas de Protección Oficial con el régimen jurídico de venta general, con un plazo de 90 años, en virtud de la cédula expedida en Barcelona a 4 de agosto de 2008”.

Es aquí cuando nos damos cuenta de que la vivienda es una VPO, quedando justificada la importancia de analizar correctamente la documentación aportada por el solicitante antes de empezar la valoración, ya que, en este caso, el valor de tasación va a quedar condicionado por esta calificación.

Si no sabes como conseguir la nota simple de tu vivienda, aquí te explicamos como hacerlo.

Visita de inspección

Una vez comprobada la dirección del inmueble, es fundamental concertar una visita entre el técnico y el cliente para inspeccionar los inmuebles objeto de valoración. En dicha visita se harán las siguientes comprobaciones:

  • Localización
  • Inspección interna
  • Coincidencia con descripción registral
  • Servidumbres visibles
  • Estado de conservación
  • Estado de ocupación y uso
  • Régimen de protección pública
  • Régimen de protección urbanística histórica
  • Adecuación al planeamiento urbano

Es fundamental que dicha inspección al inmueble sea realizada por un técnico especializado, ya que la información recabada va a condicionar notablemente las conclusiones del informe. Se realizó un extenso reportaje fotográfico tanto del entorno, como del exterior e interior de la vivienda y anejos, haciendo una selección de fotografías en las que quedó visible el estado de conservación de los inmuebles y su distribución.

Selección de superficies

Durante la visita de inspección es clave que el técnico especializado tome medidas de los inmuebles, tanto de la vivienda como de los anejos, y realice los planos correspondientes para seleccionar las superficies correctas para la valoración. El resumen de superficies disponibles en este caso en concreto fue el siguiente:

Para la valoración de mercado se adoptó la superficie registral construida de vivienda considerando la superficie de elementos comunes de catastro, puesto que eran coherentes con las superficies útil y construida comprobadas por el técnico y con las ratios habituales para esta tipología.

Para el garaje se adoptó la superficie útil registral y para el trastero se adoptó la superficie construida catastral.

Para la valoración a efectos del Valor Máximo Legal se computó la superficie consignada en la Cédula de Calificación correspondiente, según lo especificado en la Orden ECO 805/2003 (artº 5.e). Dado que no se disponía de la Cédula, a dichos efectos son válidas las superficies útiles registrales.

Si tienes dudas sobre la diferencia entre las superficies útil y construida, aquí te explicamos todo.

Métodos de valoración

Según la nota simple aportada, la vivienda está calificada definitivamente como Vivienda de Protección Oficial, en Régimen General. Dado que la fecha de calificación definitiva es el 4 de agosto de 2008 y su plazo de protección de 90 años, dicha protección sigue vigente.

Por ello, se debe calcular su Valor Máximo Legal además del valor de mercado, y elegir como valor de tasación el menor de ambos.

MÉTODO DE COMPARACIÓN

El método de comparación permite determinar el valor de mercado de un inmueble analizando el segmento del mercado inmobiliario al que pertenece mediante la obtención de ofertas o transacciones reales comparables, homogeneizándolas atendiendo a las diferencias o analogías observadas con el bien objeto de valoración.

Se realizó un estudio de mercado según las especificaciones de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la EHA3011/2007, EHA 564/2008 y RD 1060/2015 de 20 de noviembre para el caso de finalidad no hipotecaria.

Del estudio del segmento de mercado realizado en la fecha de tasación, se han obtenido muestras de inmuebles similares al valorado. Se seleccionaron doce inmuebles comparables en venta en el entorno más próximo posible del inmueble valorado (seis pisos y seis garajes), inmuebles de características semejantes, en cuanto a superficie y calidades interiores y, en la medida de lo posible, se encuentran en situación similar, homogeneizando las diferencias con el valorado mediante los coeficientes de homogeneización.

MÉTODO DEL COSTE

El método del coste determina el valor de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, el inmueble por otro nuevo de sus mismas características, deduciendo las depreciaciones física y funcional cuando proceda atendiendo a su antigüedad y defectuosa adaptación a la función a la que se destina.

Dado que no existía un mercado representativo de comparables, el trastero se valoró exclusivamente por el método del coste.

El cálculo del valor del suelo se realiza a partir del Método Residual Estático, descontando del valor final de mercado a nuevo todos los gastos e inversiones necesarios para la ejecución de la promoción analizada, incluyendo gastos financieros, comerciales y el margen de beneficio que presumiblemente alcanzaría el promotor, atendiendo a las condiciones actuales del mercado. El beneficio estimado para el promotor se ha considerado de un 18% para edificios de vivienda de primera residencia según la Orden ECO 805/2003 (disp. adic. 6ª).

Valor Suelo = Valor Mercado x (1- Beneficio promotor) – Costes – Gastos

VALOR MÁXIMO LEGAL

Consultamos la página oficial de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, en la que observamos que se diferencian cuatro zonas en función del municipio en el que nos encontremos. En nuestro caso, el municipio de Sant Adrià de Besòs corresponde a la zona A y, según hemos analizado de la Nota Simple, nos encontramos en el caso de Régimen general, por lo que los precios del módulo son 1.940,48€/m2 para la vivienda y 1.164,29€/m2 para los anejos.

El Valor Máximo Legal se obtiene aplicando el módulo correspondiente publicado por la Generalitat de Catalunya, a la superficie útil de cada uno de los elementos protegidos.

VALOR DE TASACIÓN 

Comparamos los valores obtenidos, adoptando como valor de tasación el menor de ellos.

De esta manera se concluye que el valor de tasación de la vivienda con trastero y garaje anejos asciende a la cantidad de 158.156,92 € (MÉTODO DEL VALOR MÁXIMO LEGAL SEGÚN NORMAS DE VALORACIÓN REGIDAS POR LOS PARÁMETROS DE LA NORMA ECO/805/2003 DEL 27 DE MARZO, FINALIDAD NO HIPOTECARIA).

A efectos informativos, se indica que el valor que la vivienda, la plaza de garaje y el trastero alcanzarían en el mercado en caso de estar descalificados sería de 272.180,80 €.

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