Caso Técnico: Informe pericial sobre un asentamiento diferencial de la cimentación

En este artículo vamos a describir un caso real de un ejemplo de informe pericial en una vivienda en la que el origen de los desperfectos se determinó que fue un asentamiento de la cimentación.

Si quieres saber como llegamos a esta conclusión y cuales fueron los síntomas que presentaba el inmueble, ¡sigue leyendo!

¿Qué es un informe pericial?

Un informe pericial es un documento elaborado por un perito experto en una materia específica que tiene como objetivo proporcionar información técnica y objetiva sobre un asunto que se está investigando o juzgando.

Este tipo de informe es frecuentemente utilizado en procesos judiciales, pero también puede ser solicitado en contextos administrativos o privados. Este tipo de informes se pueden realizar en torno a una gran variedad de áreas. En este caso nos centraremos en el análisis de los desperfectos encuadrados dentro del ámbito de la ejecución.

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Objetivos del informe

El informe pericial tiene los siguientes objetivos:

  • Inspección de la vivienda objeto del asunto, que ha consistido en la comprobación de los desperfectos, defectos de ejecución y calidades que presenta, así como el tipo de incumplimiento de normativa que se pueda producir en cada caso.
  • Determinación de la existencia, extensión, orígenes y causas productoras de las incidencias comprobadas en el punto anterior.
  • Fijación de las medidas, actuaciones y obras que se deban ejecutar en su caso, necesarias para la reparación de los daños o defectos constructivos existentes en la vivienda y la subsanación de las causas, con su respectiva valoración.

Caso real: Asentamiento diferencial de la cimentación

A continuación, vamos a describir un caso real de un Informe Pericial para unos propietarios de una vivienda unifamiliar de nueva construcción la cual presentaba desperfectos. De esta manera, expondremos la metodología seguida por los solicitantes y por el técnico para que sirva de ejemplo en el caso de que te encuentres en la misma situación.

Contacto por parte de los solicitantes

Para la elaboración de cualquier Informe Pericial, siempre son los propietarios del inmueble los primeros en detectar que su vivienda presenta desperfectos. Es en este punto cuando ellos deciden contactarnos para brindarles nuestra ayuda como profesionales en un momento tan crítico y agobiante para ellos. De esta manera, quedan asesorados durante todo el proceso, explicándoles las opciones que tienen y los procedimientos que deben seguir.

En este caso en concreto, los propietarios nos contactan en relación a unos daños en su vivienda unifamiliar aislada de obra nueva en Barcelona. Los clientes nos informan que observan vigas dañadas, fisuras en los muros de la vivienda y desniveles generalizados. Con estos datos, el técnico especializado en la redacción del informe pericial se hace una primera idea de los desperfectos a analizar.

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Toma de datos

Inspeccionar in situ la vivienda es el punto clave en la elaboración de cualquier dictamen. El técnico competente en la materia encargado de realizar dicha visita será responsable de reconocer visualmente todos los daños en la vivienda, fotografiándolos para dejar constancia gráfica de ellos.

Es fundamental la utilización de instrumentación, medios técnicos y recursos utilizables adecuados al caso, científica y técnicamente reconocidos y protocolarizados. En este caso objeto de estudio, fue especialmente relevante el uso de un “nivel de burbuja”.

La visita de inspección debe ser ordenada y minuciosa, de manera que no quede ningún desperfecto sin fotografiar. El técnico comenzó por el interior de la vivienda, comprobando los desniveles generalizados reportados por el propietario. Este hecho se ha probado con ayuda del “nivel de burbuja” o “nivel”. Las siguientes fotografías reflejan este hecho:

Otro de los daños detectados en la vivienda fueron las fisuras generalizadas en los muros de la misma, tanto en el interior como en el exterior. En este caso se ha utilizado un “metro” para dejar constancia de la magnitud de las mismas. Las siguientes fotografías reflejan este hecho:

La inspección exterior de la vivienda fue clave para la determinación del origen de los daños, observando que tanto los pilares como las vigas exteriores también se encontraban inclinados. Las siguientes fotografías reflejan este hecho:

Análisis técnico de los hechos apreciados

A partir de los datos recopilados durante la visita de inspección y la documentación aportada por el solicitante, se procede a la redacción del Informe Pericial en relación con las deficiencias existentes en la vivienda.

En cada uno de los desperfectos detectados, se debe analizar la existencia de reclamaciones anteriores, la realidad observada, el incumplimiento de la normativa, la causa y el origen de los daños, la propuesta de reparación y la valoración económica de la misma.

Menciones y reclamaciones de los daños

En este caso en concreto, el propietario no nos aportó ninguna reclamación dirigida a la empresa constructora encargada de la obra.

Realidad observada

Acompañando a las fotografías realizadas durante la visita de inspección, es fundamental aportar planos de la vivienda con la localización de cada uno de los daños. De esta manera, en el caso de tener que defender el caso ante un juez, el documento se podrá leer y justificar de una manera rápida y sencilla.

En este caso, los desperfectos se localizaban en la estructura vista exterior del porche trasero de la vivienda, así como en los paramentos interiores de la misma. A continuación, se adjunta la localización de los daños con los planos de la vivienda aportados por el solicitante.

Incumplimiento de la normativa

Para analizar la normativa vigente en cada caso concreto, se debe analizar la documentación aportada por el solicitante. En este caso, la Agència de l’Habitatge de Catalunya otorga el Certificado Final de obra el 07/02/2022, por lo que los daños descritos quedan amparados por el Artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el cual establece tres plazos de garantía en función del tipo de daños materiales que se presenten:

  • 10 años para defectos estructurales o de cimentación
  • 3 años para defectos de habitabilidad 
  • 1 año para vicios de acabado o terminación

En este caso en concreto el hecho de que las vigas y los pilares se encuentren inclinados está provocando movimientos en la estructura y grietas en la vivienda que pueden llevar al desprendimiento de los acabados. Por este motivo, afecta al requisito técnico nombrado como “b.3” de “seguridad de utilización” exigido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), porque “supone un riesgo de accidente para las personas”, así como al requisito nombrado como “c.4” relativo a la habitabilidad, porque no permite un uso satisfactorio del edificio.

El hecho de que el suelo de la vivienda se encuentre inclinado hace que se incumpla el requisito básico de habitabilidad definido en la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación, artº 3.c.4) en cuanto a que existen elementos constructivos que no permiten un uso satisfactorio del edificio.

Determinación de causa y origen

Para determinar la causa de los daños existentes en la vivienda, fue fundamental el análisis en sección de la vivienda. El hecho de que las vigas y los pilares exteriores estuvieran inclinados podía deberse a dos causas: un insuficiente dimensionado de la sección de la viga en voladizo de la vivienda o un asentamiento diferencial de las zapatas ubicadas bajo los pilares. La deformada en sección en ambos casos sería la siguiente:

La clave se encuentra en la ubicación de los daños, si estos se encuentran a la derecha de la línea de pilares o no. Como hemos visto en los puntos anteriores, los daños se localizaban en el interior de la vivienda, por lo que podemos concluir que nos encontramos en el segundo caso, definiendo la causa de los daños en el asentamiento de la cimentación.

Para determinar el origen de los daños, diferenciamos entre el ámbito de la ejecución y el ámbito del proyecto. En este caso, la topografía de la parcela era muy acusada, por lo que se puede concluir que la compactación del terreno previa a la cimentación no se realizó correctamente, por  lo que, al entrar en carga la estructura, se ha producido un asentamiento en las zapatas. Por tanto, el origen de los daños identificados viene motivado por errores en el ámbito de la ejecución.

Propuesta de reparación

Revertir la deformación existente en la estructura de la vivienda es inviable en este caso, ya que los métodos son demasiado caros y nada razonables para un proyecto de pequeñas dimensiones. La única solución posible es evitar que la vivienda se siga inclinando mediante la realización de un recalce en las zapatas ubicadas bajo la línea de pilares, unido a la reparación de las grietas existentes.

En este caso, el método de recalce más adecuado son las inyecciones de resinas expansivas para la consolidación del terreno en un nivel bajo de cimentación a través de perforaciones que atraviesen la cimentación.

Conclusiones del informe pericial

Para finalizar, se adjunta al informe pericial el presupuesto de la reparación con el desglose de cada una de las partidas.

Tras el análisis de la vivienda , se concluye que la totalidad de los desperfectos encontrados tienen su origen en el ámbito de la ejecución, ascendiendo la valoración económica de las reparaciones a 15.070,92 € (presupuesto de ejecución material), lo que supone un presupuesto de ejecución por contrata de 21.700,62 €.

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