En referencia a la valoración inmobiliaria, podemos encontrarnos con diferentes casos, en los que, necesitamos realizar tasaciones a día de hoy, pero que, el valor se refiere a un tiempo pasado, estamos hablando de las tasaciones retrospectivas.
Como ejemplo más común, podríamos encontrarnos con las tasaciones periciales contradictorias, donde por lo general, el cliente necesita valorar el inmueble en su fecha de compra como justificación ante Hacienda. Además, es frecuente el uso de este tipo de tasación para las reclamaciones de plusvalía, demostrando que el valor del suelo no se ha incrementado a lo largo del tiempo. Por último, este tipo de informe también es útil en procedimientos de herencia o divorcios, ya que posibilitan el acuerdo entre las partes.
Por otra parte, la valoración retrospectiva nos permite adecuar los valores catastrales al mercado, pudiendo reducir los valores establecidos por la Administración, quien, a su vez, debería simplificar los valores establecidos en fines expropiatorios, urbanísticos, entre otros, facilitando así las gestiones y aportando a los ciudadanos referencias claras.
Este tipo de informe es una opción interesante para todos los casos mencionados anteriormente, por lo que cada vez es más común su realización. Deberá estar elaborada y firmada por un técnico cualificado en la tipología y uso del inmueble, además de estar indicada la fecha a la que se está valorando el inmueble, en este caso, la fecha anterior en el tiempo.
En el caso como justificante para impuestos de plusvalía o para Hacienda, será necesario aportar documentos como escrituras de la compra venta del inmueble, la liquidación de los impuestos (plusvalía municipal), recibos del IBI, o la valoración arrojada por Hacienda.
Ahora bien, para realizar una tasación retrospectiva, es imprescindible el uso del método de comparación o el método residual, realizando un estudio previo del mercado con testigos con características similares al testigo que se valora.
En el caso del estudio de mercado para el método de comparación, sería necesario el uso de comparables ajustados a la fecha en la que se está valorando, esto quiere decir, deberíamos de buscar los precios de venta de los inmuebles a fecha de la valoración, pero, como es un caso bastante complicado ya que los valores se van actualizando continuamente, prevalecería el valor arrojado por el método residual, aunque, para este caso, también será necesario el valor medio por metro cuadrado de los comparables.
Es por esto, que, como solución, se podría ajustar el valor medio por metro cuadrado de venta obtenido por el método de comparación por los datos medios de valores que arrojan las diferentes plataformas oficiales, como podría ser catastro o instituciones de estadística, por la normativa hipotecaria (Orden ECO/805/2003) o, por la normativa catastral ( el Real Decreto 1020/1993), aunque, como hemos comentado, hay veces que los valores de hacienda no están bien ajustados (y por eso mismo se realiza este tipo de informes), por lo que otra posible solución será el ajuste del valor del método de comparación en fecha actual a través del cálculo del porcentaje de diferencia de valores de cierre arrojados por los informes de registradores de notarios.
Para ello, será necesario hacer un informe de registradores y notarios a fecha actual y otro a la fecha de la tasación (fecha anterior), pudiendo calcular y ajustar esta diferencia económica en el método de comparación, que a su vez se verá afectado también en el método residual (ya que el valor unitario se ajustará en relación a esta diferencia). Los documentos que nos hayan permitido ajustar el valor del inmueble, deberán verse reflejados en el informe.
Una vez ajustado su valor, se deberá adjuntar en anexos, toda la documentación aportada por la propiedad (escrituras, recibos de IBI, entre otros), la ficha catastral del inmueble, el croquis elaborado por el técnico, la documentación urbanística perteneciente que afecte al inmueble y todos los links de los comparables utilizados para el método de comparación.
Con esto, el informe podrá presentarse como justificante en la institución necesaria para ajustar los impuestos de plusvalía o a los que estén sujetos al inmueble.
La tasación retrospectiva cada vez es más común en nuestro entorno, ya que es recomendable su realización por la evolución constante del mercado inmobiliario regido por la oferta y la demanda que existe en la actualidad.
