“Plusvalía” es un concepto que, en principio, suena bien, ¿verdad? Pero todos los ciudadanos contribuyentes que se hayan visto en la situación de vender un inmueble tendrán una visión muy diferente de él. Pero, al igual que ocurre con el valor catastral, esta plusvalía puede cuestionarse. Y el informe de peritaje es clave en la reclamación del impuesto de plusvalía municipal. A continuación, explicamos por qué.
Por qué el contexto normativo importa
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, lleva años en el centro del debate fiscal. La Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 fue el primer aviso: declaró inconstitucional gravar transmisiones en las que no había incremento real de valor (¿sorprende que esto no ocurriera hasta 2017, verdad?). En 2021, la STC 182/2021, de 26 de octubre, fue más lejos y anuló el sistema objetivo de cálculo de la base imponible por vulnerar el principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución Española.
La respuesta del legislador llegó pocos días después con el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (BOE núm. 268). Desde entonces el impuesto volvió a ser exigible, pero con reglas renovadas: si el contribuyente acredita que no ha existido incremento real de valor del suelo, la transmisión queda no sujeta.
Eso sí, hay un aspecto que deja bien claro: jurídico actual es claro en sus grandes líneas: la carga de la prueba recae sobre el contribuyente. Quien quiera quedar exonerado del pago (o recuperar lo pagado indebidamente) debe demostrar, de forma técnica e individualizada, que el suelo no se revalorizó entre la fecha de adquisición y la de transmisión.
Que no cunda el pánico: para eso estamos aquí.
El problema de la diversidad municipal en la reclamación de plusvalía
La plusvalía municipal es un impuesto local gestionado por cada ayuntamiento. Aunque la regulación básica parte del Real Decreto Legislativo 2/2004, cada municipio dispone de sus propias ordenanzas fiscales para adaptar coeficientes, tipos y procedimientos. Esto tiene una consecuencia directa: el proceso de reclamación puede variar sensiblemente de un municipio a otro. Los plazos de resolución, los formularios exigidos y el órgano al que hay que dirigirse no son uniformes en todo el territorio.
Por eso, antes de iniciar cualquier trámite, siempre es recomendable consultar la ordenanza fiscal del municipio en cuestión, bien en la sede electrónica del ayuntamiento, bien en el portal de la Federación Española de Municipios y Provincias.
La prueba pericial: el eje de la reclamación
El Tribunal Supremo ha sido contundente en este punto. En su jurisprudencia consolidada ha establecido que las escrituras de compraventa son solo un principio de prueba susceptible de ser rebatido por la Administración. Si el ayuntamiento presenta su propio informe pericial y el contribuyente no dispone de una pericial de parte, la probabilidad de perder el recurso es muy elevada.
Ahí es donde entra el informe pericial de plusvalía, con un objeto muy concreto: comparar el valor del suelo urbano en el momento de adquisición con su valor en el momento de la transmisión. Si la diferencia es nula o negativa, queda técnicamente acreditada la inexistencia del hecho imponible. Entremos más en detalle.
Qué acredita el informe pericial
Un informe pericial sólido debe demostrar de forma individualizada y razonada:
Valor en la fecha de adquisición: el valor del suelo en la fecha de adquisición, obtenido mediante metodologías reconocidas (método comparativo de mercado, datos catastrales históricos, índices oficiales de precios de suelo urbano).
Valor en la fecha de transmisión: el valor del suelo en la fecha de transmisión, aplicando la misma metodología para garantizar la comparabilidad.
Variación entre ambas fechas: la variación entre ambas fechas, expresada en términos absolutos y porcentuales, con referencia a las fuentes de información utilizadas.
Quién puede elaborarlo
No existe una titulación única habilitante. La jurisprudencia ha reconocido la competencia de distintos profesionales: arquitectos técnicos, ingenieros, peritos tasadores y economistas especializados en valoración inmobiliaria. Lo esencial no es el título en sí, sino la acreditación de competencia profesional en materia de valoración de suelo urbano, tal y como han subrayado distintos juzgados de lo contencioso-administrativo. Y, añadimos nosotros, la experiencia. Como la de Aguirre & Baeza.
Cuándo es especialmente relevante el peritaje
El informe pericial cobra una importancia aún mayor en determinadas circunstancias:
Oposición del ayuntamiento. Cuando la Administración local presenta su propio informe para sostener que sí existió revalorización, la pericial de parte independiente es el único mecanismo efectivo de contradicción técnica.
Transmisiones en períodos de caída del mercado. Durante ciclos bajistas, el valor del suelo puede haber disminuido aunque el precio nominal de venta sea superior al de compra. El informe separa el valor del suelo del de la construcción, algo que las escrituras no recogen de forma desagregada.
Herencias y donaciones. El informe reconstruye técnicamente el valor del suelo en la fecha de fallecimiento o donación.
Inmuebles con elevada antigüedad de tenencia. Cuanto mayor el período impositivo, más difícil es acreditar la evolución real del suelo sin metodología pericial rigurosa.
Estructura básica del proceso de reclamación
El proceso, en términos generales, puede resumirse en cuatro fases:
Valoración previa de viabilidad
Antes de iniciar cualquier trámite, conviene analizar si los plazos siguen abiertos: cuatro años en caso de autoliquidación; un mes desde la notificación si fue el ayuntamiento quien practicó la liquidación y si existe base técnica suficiente para sostener la reclamación.
Encargo del informe pericial
Debe realizarse antes de presentar la reclamación formal, para que acompañe a la solicitud desde el inicio. El tiempo de elaboración del informe suele oscilar entre una y cuatro semanas según la complejidad del inmueble.
Presentación y resolución administrativa
La reclamación se presenta ante el ayuntamiento correspondiente con las escrituras, el justificante de pago y el informe pericial. La Administración dispone de seis meses para resolver; si no lo hace, opera el silencio administrativo negativo.
Recurso contencioso-administrativo
Si el ayuntamiento desestima la reclamación, el siguiente paso es la vía judicial. Los tiempos varían notablemente según el juzgado, pero los plazos medios en los juzgados de lo contencioso-administrativo en España superan frecuentemente el año. En esta fase, la solidez del informe pericial se convierte en el factor decisivo.
La clave está en la prueba técnica
Si tuviéramos que resumir toda la información anterior, apostaríamos por hacerlo en una frase: quien reclama debe probar. Y para probar la ausencia de revalorización de forma convincente ante un ayuntamiento (y si es necesario, ante un tribunal), el informe pericial especializado es la herramienta más sólida disponible.
Frente a gestiones de impuestos que varían sustancialmente (por no decir caprichosamente) entre un municipio y otro, con jurisprudencia cambiante, contar con un perito experto es más que recomendable. Puede ser la diferencia entre una reclamación bien fundamentada, con altas posibilidades de éxito, y una que, por mucha razón que lleve el demandante, no pueda probarse. Y en Aguirre & Baeza, estamos totalmente a tu servicio.
