Los conflictos de medianería entre propiedades colindantes son muy frecuentes, y en Aguirre & Baeza somos peritos judiciales, expertos en la redacción de informes periciales de este tipo.
Se suele entender por medianería el lindero común entre dos propiedades. Sin embargo el concepto de medianería es más complejo, y hay que acudir al Código Civil (una ley que data ni más ni menos que de 1889) para encontrar más detalles. Más allá de ser un hecho meramente físico, la medianería se define como una servidumbre, es decir, un derecho de uno de los propietarios por encima de los demás o respectivamente de uno sobre el otro. Es decir, que no en todos los linderos comunes existe medianería.
LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA
La servidumbre de medianería está regulada en sus aspectos más generales por el Código Civil (sección cuarta, artº 571 a 579). Pero en sus aspectos más específicos es la normativa urbanística vigente en cada municipio la que puede regular o restringir aún más este derecho.
La situación más habitual de una medianería es aquella en la que el lindero común es compartido por dos edificaciones contiguas, es lo que llamamos adosamiento.
Para que una edificación pueda adosarse a un lindero de medianería se requiere el cumplimiento de dos condiciones:
- Que la normativa urbanística vigente para esa finca permita el adosamiento. A su vez, existen dos tipos:
- Adosamiento obligatorio: esto ocurre cuando la tipología edificatoria permitida por la normativa urbanística sea únicamente la adosada. En este caso no hay alternativa y por tanto, el adosamiento resulta obligatorio.
- Adosamiento optativo: en algunos casos, la normativa urbanística indica tan solo que el uso de la edificación se debe destinar a residencial unifamiliar, pero sin especificar tipología (aislada, pareada o adosada). Es en estos casos cuando se debe cumplir la siguiente condición.
- Que se llegue a un acuerdo con el propietario de la finca colindante para, o bien adosarse ambos a la medianería, o bien que permita nuestro adosamiento.
Sin embargo, si el propietario colindante ya tiene su edificación previamente adosada al lindero común, entonces se entiende implícitamente su consentimiento al adosamiento, salvo que se produzca alguna de las situaciones que el Código Civil define como contrarias a la servidumbre de medianería (artº 573).
Los dos casos más habituales son los siguientes:
- “Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos”.
- “Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas”
Esta situación suele producirse con edificaciones de una cierta antigüedad, construidas anteriormente a la aprobación de la normativa urbanística actual. En tales casos resulta imposible que la segunda edificación pueda adosarse al lindero común entre ambos, sino que debe situarse a una distancia de 3 metros del lindero común (artº 585).
Conviene también dejar claro que en ningún caso puede un pacto entre particulares ser contrario al cumplimiento de la legislación vigente. De forma que, si la normativa urbanística prohíbe el adosamiento, ya sea expresamente o porque indica otra tipología edificatoria, no será posible que dos edificaciones de nueva construcción se adosen a la medianería.
Otro caso relativamente frecuente es el de una edificación antigua adosada a la medianería cuando la normativa urbanística indica que la tipología debe ser aislada. Para esos casos, dicha edificación contraria a la legalidad se encuentra en situación de “fuera de ordenación sobrevenida”. En esta situación concreta se incumplen solo parcialmente las instrucciones del planeamiento y no se exige la demolición del inmueble, sino que en general se autorizan solo obras pequeñas o de reparación que no alarguen la vida del inmueble más allá de su vida útil. En efecto, el fin último de situar estos inmuebles fuera de ordenación es el de que se extingan por sí solos.
LA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
La servidumbre de luces y vistas es un derecho estrechamente ligado al de la medianería, y lo define el Código Civil en su sección quinta, artº 580 al 585.
Se debe diferenciar previamente entre “luces” y “vistas”: el primer concepto se refiere tan solo a huecos para iluminación y/o ventilación, mientras que el segundo hace referencia a las ventanas propiamente dichas.
Para la servidumbre de luces encontramos una primera distinción, en función de si la servidumbre de medianería existe o no:
- Si la pared entre ambos predios vecinos es medianera: “Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno” (artº 580).
- Si la pared entre ambos predios vecinos no es medianera (en general porque esté construida a un solo lado del lindero), entonces sí se pueden abrir huecos pero con unas severas limitaciones: deben ser de 30×30 cm y estar situados junto al techo (se debe recordar que estamos hablando de huecos de iluminación y/o ventilación, no de ventanas al uso, por lo que se pretende impedir las vistas directas hacia la propiedad del vecino). Además deben estar protegidos con una malla de alambre. No obstante, el vecino colindante puede taparlos levantando otra pared en su propio terreno.
En cuanto a la servidumbre de vistas, el Código Civil solo permite abrir ventanas si existe una distancia de al menos 2 metros respecto al lindero común para el caso de vistas rectas, o 60 cm para vistas oblicuas (artº 582). Por tanto, no está permitido abrir ventanas en un cerramiento adosado al lindero común.
CERRAMIENTO CON BLOQUE DE VIDRIO
Un caso particular y con frecuencia polémico hablando de cerramientos entre colindantes es el de los huecos cerrados con bloque de vidrio, a veces conocido como pavés.
Obviamente no está expresamente contemplado en el Código Civil puesto que es un material inventado con posterioridad y que se empleaba al principio solo en construcciones industriales.
Al hilo de lo que antes comentábamos respecto a las servidumbres de luces y vistas, es evidente que no hablamos de una ventana puesto que es un elemento fijo, no practicable, y además no permite tener vistas sobre la propiedad colindante.
Por otra parte, tampoco podemos considerarlo como un hueco para iluminación y/o ventilación puesto que es un elemento fijo, no practicable, que si bien permite recibir luz, impide la ventilación. Es realmente un elemento de fábrica, al igual que un cerramiento de ladrillo, piedra u otro material, salvo que es traslúcido.
Por lo tanto, se entiende que su uso no está permitido si la pared es medianera (propiedad común). Pero en caso de que el cerramiento esté levantado en nuestro propio terreno, sí nos permite eludir las restricciones que vimos antes en cuanto al tamaño (30×30 cm) y posición de los huecos (junto al techo). Así que es en ese caso podría emplearse sin problemas, salvo indicación expresa en contra por parte de la normativa urbanística.
No obstante, lo que sí puede ocurrir es que el vecino decida elevar la pared de su lado y tapar nuestros bloques de vidrio. Por lo que sí es recomendable contar con su conformidad.
Finalmente queremos recordarte que desde Aguirre & Baeza podemos asesorarte y redactar el correspondiente dictamen pericial, que será un elemento imprescindible en caso de procedimiento judicial, o incluso para poder negociar con el vecino de medianería.
