En el concepto de valoración inmobiliaria engloba a todos aquellos bienes inmuebles que sean susceptibles de ser transferidos, ya sea por venta, traspaso, herencia o expropiación.
Desde 1835, se tiene constancia documental en Inglaterra y Estados Unidos de las primeras tasaciones inmobiliarias de edificios con carácter técnico.
El concepto del Coste, por otro lado, es el que resulta más cuantificable, fijo y permanente,al ser el importe del gasto ocasionado para obtener un determinado bien.
El coste comprende únicamente una parte del valor, ya que además de la construcción es necesario tener en cuenta el valor del suelo. Va unido a medios de producción y según su uso, el coste resultará mayor o menor.
Por tanto, para:
– Medios inadecuados: El coste será alto.
– Medios adecuados: El coste será bajo.
El COSTE es la suma de todos los gastos necesarios en una operación inmobiliaria.
Los tipos de coste, se pueden clasificar de la siguiente manera:
– Coste de construcción:
Importe adquisición suelo
Presupuesto de Contrata: materiales + mano de obra + GG + BI
Impuestos no recuperables + Honorarios Técnicos (proyecto, dirección, seguridad) `Licencias + Tasas + Control Técnico + Seguros + gastos administración + Gastos financieros + gastos de Comercialización
– Coste de adquisición: Precio del inmueble + Impuestos no recuperables+ Notario + Registro de la Propiedad
¿Porqué necesitamos valorar ?¿Qué podemos esperar de una valoración inmobiliaria? ¿qué diferencia hay entre valor y precio?
VALOR: El valor de un bien es la apreciación subjetiva de a qué otros bienes estoy dispuesto a renunciar para conseguirlo.
Se trata de la expresión cuantitativa de sus cualidades funcionales, aunque en la mayor parte de los casos, es el resultado de una situación de mercado.
El concepto de valoración inmobiliaria, viene determinado por dos parámetros básicos:
1.- La influencia de la oferta y de la demanda.
2.- La apreciación subjetiva del comprador , vendedor y del tasador inmobiliario .
Estos dos puntos influyen al definir el valor de un bien inmobiliario , que se irá modificando a lo largo de su vida útil y que debe ser razonable y sostenible en el tiempo .
El valor de mercado incluye además del coste del suelo y la construcción, otros gastos necesarios para la venta, tal como el beneficio del promotor .
La valoración inmobiliaria estima el valor de bienes inmuebles, derechos reales y cargas sobre los mismos … (valoración flujos de caja es valorar los derechos de cobro en base a ciertos contratos y premisas..)
Las valoraciones inmobiliarias se caracterizan y diferencian teniendo en cuenta las distintas finalidades a las que pueden estar sujetas.
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO:
El valor de reemplazamiento es igual al coste de reemplazamiento y es igual al coste de reposición. No se trata de un dato calculado, sino que es la estimación del mismo con algunos matices como:
– La fecha de valoración
– Materiales y tecnologías actuales
Puede ser bruto («a nuevo») o Neto («actual)
VALOR DE MERCADO: (definición según la Orden ECO 805/2003)
El el precio al que podrá venderse un inmueble, mediante contrato privado entre vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación inmobiliaria, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permiten disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
VALOR DE MERCADO: (según directiva 91/674/CEE)
Se entenderá por valor de mercado el precio al que se pueden vender los terrenos y construcciones mediante un contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador sin ningún vinculo con el vendedor en la fecha de valoración inmobiliaria, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente, que las condiciones de mercado permitan una venta regular y que se dispone de un periodo de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien.
VALOR DE MERCADO: (según EVS – ICAC- RICS/IVS)
– EVS: Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valoración, se intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado de forma experimentada, prudente y sin coacción.
– ICAC: Valor razonable es el importe por el que puede ser adquirido un activo o liquidado un pasivo entre partes interesadas (comprador y vendedor) y debidamente informadas, que realicen una transacción en condiciones de independencia mutua.
– RICS /IVS: Valor de Mercado se define como: La cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación entre comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.
VALOR DEL USO ACTUAL
Se trata del valor de un inmueble suponiendo que el uso actual, sea el que sea, se mantiene en el tiempo y está desocupado. Es relevante a efectos comparativos, en el que se analiza en paralelo la situación actual o preexistente y una nueva situación de mercado.
VALOR DE SEGURO
Es el importe que una compañia de seguros debe garantizar en caso de pérdida completa del inmueble.
Valor de Seguro = VRB (Coste de reposición o valor de tasación si es menor) – Suelo.
VALOR DE TASACIÓN INMOBILIARIA / HIPOTECARIO:
– Valor de tasación inmobiliaria (VT) Valor establecido por la Orden ECO 805/2003 como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de la misma.
– Valor de tasación con garantía hipotecaria (VH): Valor del inmueble determinado por una tasación inmobiliaria prudente de la posibilidad futura de comerciar el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones del mercado, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. No se incluirán elementos especulativos.
VALOR MÁXIMO LEGAL:
Importe Regulado para las viviendas de protección oficial.
VALOR DE LIQUIDACIÓN:
Valor que es razonable recibir en caso de una venta realizada en un tiempo inferior al razonable .
JUSTIPRECIO:
Valor a efectos de expropiación y definido por acuerdo o vía judicial.
VALOR FISCAL:
Valor definido según criterios legales y utilizando para el cálculo de impuestos o tasas.
PRECIO:
El precio es el importe intercambiado en una transacción.
Se considera el concepto de precio como la traducción económica del bien inmueble , siempre que se encuentre en el mercado libre de ese valor.
Un inmueble tiene un valor, que es lo que vale a precio de mercado , y un coste, que es su valor a precio de coste .
Por tanto , el coste total incluye el coste de adquisición del suelo y el coste de construcción y a esto se le denomina coste de reemplazamiento.
Los conceptos de valor y precio históricamente han generado controversias sobre la distinción entre ambos. Actualmente, el valor depende de la oferta, de la demanda y de la evolución entre ambas, debiendo generar equilibrio. La variabilidad va a estar relacionada con el intervalo de tiempo considerado, de forma que cuanto más breve sea, más importante es la influencia de la demanda sobre el valor, y mientras más crece, más influye el coste de la producción.
La diferencia entre valor y precio debe ser tenida en cuenta en las valoraciones inmobiliarias y tasaciones inmobiliarias.
