El impuesto de plusvalía de un inmueble es un tributo local que se basa en el aumento del valor de un terreno o propiedad cuando se vende o transfiere. Se calcula teniendo en cuenta el tiempo que el propietario ha tenido la propiedad y la variación del valor del suelo.
Para mejorar este impuesto, se pueden considerar medidas como ajustar las tasas impositivas para reflejar con mayor precisión las ganancias reales de capital, eximir a propietarios que venden propiedades de bajo valor o implementar una revisión más frecuente de las valoraciones para reflejar de manera más precisa los cambios en el valor del suelo. Estas acciones pueden hacer que el impuesto de plusvalía sea más equitativo y eficiente.
Qué es la plusvalía
El concepto plusvalía se refiere al beneficio que se obtiene como resultado de la diferencia positiva en el precio de venta de un inmueble con respecto al precio que se adquirió.
El impuesto de plusvalía
Entendemos como plusvalía al “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, IIVTNU, o lo que es lo mismo, el incremento del valor de un inmueble a través del tiempo. Se refiere a un impuesto municipal directo que grava el aumento de valor de un inmueble desde su adquisición, durante los años de posesión y hasta su transmisión.
Cuando se trata de una transmisión de un bien inmueble, el pago de la plusvalía es competencia exclusiva de cada ayuntamiento con carácter anual. Este tributo se regula en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
La oficina tributaria municipal se encargará de calcular el importe y para ello, la documentación oportuna para pagar este impuesto es:
- La referencia catastral del inmueble que aparece en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). También la puedes encontrar en la sede electrónica de Catastro.
- La fecha exacta de la compra del inmueble
- La fecha en la que se prevé la venta
¿Quién asume el pago de la plusvalía?
En el caso de que se trate de una donación, es la persona que recibe el bien la que debe abonar la tasa municipal. El mismo caso aplica en caso de herencia, son los contribuyentes que heredan los que deben hacerse cargo del impuesto de plusvalía municipal.
Por lo general, en caso de venta es el vendedor quien hace frente al pago de este tributo, aunque si ambas partes lo establecen, puede ser pagado por el comprador.
Como excepción, si el vendedor no reside en España, será el comprador quien deberá abonar el impuesto.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Para calcular el importe de la plusvalía municipal es necesario aplicar al incremento del valor del terreno el tipo de gravamen fijado por cada ayuntamiento en concreto. Este gravamen en ningún caso puede exceder del 30%.
El incremento del valor del terreno varía en función del valor en el momento de la transmisión o en función de los años que el transmisor ha sido propietario del terreno, con un máximo de 20 años.
Es importante conocer que el impuesto de plusvalía municipal no está relacionado con el precio final de venta del inmueble, es decir, es independiente el precio final de venta porque el impuesto siempre será el mismo. Por este motivo, el Gobierno ha contemplado una nueva regulación mediante un Real-Decreto en el cual se contempla la opción de no pagar plusvalía municipal en caso de no obtener ganancia.
Si deseas saber sobre lo que es un informe pericial para reclamación del impuesto de plusvalía municipal, aquí te lo contamos.
¿Cómo se calcula ahora la base imponible de la plusvalía municipal?
A la hora de calcular la base imponible de la plusvalía municipal, el contribuyente puede elegir:
- Plusvalía real, calculada en base al valor de adquisición del terreno y el valor de venta
- Sistema objetivo, que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario si se demuestra que es inferior a la plusvalía real
Nuevos coeficientes de la plusvalía municipal para 2023
Dentro de unos límites legales, cada ayuntamiento establece el porcentaje anual por el que se multiplica el número de años que se ha tenido la propiedad y por el valor del terreno para obtener el importe exacto de la plusvalía municipal.
Plusvalía municipal = Valor del terreno * coeficiente de plusvalía
Anualmente, esos límites legales están actualizados por Ley teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario y, algunos de ellos son:
TIPOS MÁXIMOS – IIVTNU
AÑOS DESDE LA ADQUISICIÓN PORCENTAJE
5 años 0,17%
11 años 0,08%
15 años 0,12%
20 años 0,45%
Bonificaciones y deducciones
Se podrán solicitar bonificaciones en el caso de una herencia, si el bien que se transmite es la vivienda habitual del causante y la persona que adquiere el bien es el cónyuge y/o descendientes, ascendientes por naturaleza o adopción y esta bonificación dependerá del municipio en la que esté sito el bien inmueble.
Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid aplica las siguientes bonificaciones sobre las cuotas en función de los siguientes tramos de valor catastral del suelo del inmueble:
- Igual o inferior a 60.000€ : 95%.
- Superior a 60.000 euros y no excede de 100.000 euros: 85%.
- Superior a 100.000 euros y no excede de 138.000 euros: 70%.
- Superior a 138.000 euros: 40%
La Plusvalía municipal y el IRPF
La venta de un inmueble tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como ganancia patrimonial. El importe de la ganancia patrimonial se calcula siempre por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión donde el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado.
Casos Prácticos
A continuación, expondremos un caso práctico para terminar de entender el cálculo de la plusvalía municipal en la actualidad:
- Una vivienda es adquirida en 2012 por 310.000€ y se vende en 2023 por 350.000€
- En la fecha de venta, el valor catastral total es de 100.000€ (60% de suelo y 40% construcción)
Plusvalía Real:
Base imponible = % valor suelo x Plusvalía
60% de 40.000€ = 24.000€
Sistema objetivo:
Base imponible = valor catastral de suelo x coeficiente (11 años)
60.000€ x 0,08 = 4.800€
Elegiríamos el sistema objetivo al ser menor que la plusvalía real. Por tanto:
Cuota = BI objetivo x Tipo de gravamen
4.800€ x 30% (tipo máximo legal) = 1.440€
