¿Cómo saber si una Vivienda es de Protección Oficial y si está vigente su protección?
Para valorar Viviendas de Protección Oficial (VPO) es fundamental identificarlas como tal. Por regla general, su condición viene reflejada en la Nota Simple Registral y en una placa identificativa en la fachada del edificio. No obstante, es necesario realizar las comprobaciones necesarias en cuanto a vigencia y precios unitarios, sobre todo en el caso de las que se adscriben a los nuevos planes de alquiler.
Las VPO de Promoción Privada calificadas provisionalmente al amparo de leyes anteriores al 30 de noviembre de 1978 (RDL 3141/78) son actualmente de venta y renta libre. En el caso de las posteriores a 1978, tienen limitado su valor máximo legal salvo que se pueda acreditar su situación de viviendas libres. Ante cualquier duda, se puede acudir al organismo competente, que depende de cada Comunidad Autónoma.
¿Qué métodos se utilizan para la valoración?
En el caso de viviendas de protección ya descalificadas, únicamente será necesario realizar los métodos de coste y comparación con viviendas similares, puesto que podrá comercializarse al precio que libremente acuerden las partes.
Cuando el periodo de protección todavía no ha prescrito, será necesario calcular el Valor Máximo Legal y comprobar si éste es inferior al valor por comparación.
La realización de este doble método es un buen indicativo de la evolución de los precios de mercado. Teniendo en cuenta que las Viviendas de Protección se construyen con la intención de que posean un precio más asequible que las viviendas libres y que puedan destinarse a los sectores de población con recursos económicos limitados que cuentan con más dificultades para poder acceder a una vivienda, en los casos en que la comparación con viviendas libres queda por debajo del Valor Máximo Legal es indicativo de un mercado paralizado y en recesión.
¿Cómo se calcula el Valor Máximo Legal?
El cálculo del Valor Máximo Legal es muy simple, puesto que sólo se trata de multiplicar el módulo correspondiente previsto por la normativa autonómica por la superficie útil de la vivienda reflejada en la Cédula de Calificación Definitiva. Aquí reside una de las principales diferencias con respecto al Método de Comparación, en el que el técnico debe comprobar la superficie útil real del inmueble y obtener a partir de ésta la superficie construida con inclusión de zonas comunes.
Debe tenerse especial cuidado con la valoración de los anejos dependientes de las viviendas, puesto que existen diferencias en función de la normativa. Por regla general, existe una superficie máxima computable y, de existir exceso de ésta, no podría valorarse.
El número máximo de anejos vinculados, sus superficies máximas y el porcentaje del valor de la vivienda con el que se valoran debe consultarse en la normativa a la que se adscriba la vivienda, que viene reflejada en su Cédula de Calificación Definitiva.
El valor de tasación será siempre el menor entre el Valor por Comparación y el Valor Máximo Legal. Cuando la vivienda tenga anejos vinculados registralmente, se realizarán ambos métodos para cada uno de los activos y posteriormente se sumarán todos los Valores por Comparación y todos los Valores Máximos Legales correspondientes a la Finca Registral. El Valor de Tasación será el menor de los resultados de ambas sumas.
¿Puede haber locales comerciales con protección oficial?
Por regla general, los locales comerciales construidos en promociones de protección pública no llevan aparejado un Valor Máximo Legal salvo que se dé el caso excepcional que su adquiriente sea también propietario de una vivienda de protección en la misma promoción de viviendas donde se ubique el local.
Si éste fuera el caso, debería de realizarse también el cálculo por ambos métodos, atendiendo a los módulos previstos para locales comerciales, escogiéndose el menor de ellos como valor de tasación.
Si te perdiste el post de ayer, con la primera parte de la valoración de viviendas VPO, puedes consultarlo aquí.
