Amortización inmueble arrendado: Todo lo que necesitas saber

La amortización de un inmueble arrendado es un tema muy importante en el ámbito financiero y contable. En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber sobre el proceso, sus implicaciones fiscales, cómo calcularlo, entre otras cosas.

¿Qué es la amortización de un inmueble arrendado?

La amortización de un inmueble arrendado es un proceso contable y financiero mediante el cual se distribuye el costo de un inmueble arrendado a lo largo de su vida útil estimada. Esto permite reflejar de manera precisa la depreciación del inmueble en los registros financieros de una empresa o individuo.

Definición y conceptos claves

A la hora de alquilar un inmueble, la ley nos permite reducir de los ingresos generados del arrendamiento a lo largo de los años parte de los gastos que este proceso ha conllevado, dentro de los cuales se encuentra la amortización. Esta amortización la podemos definir como la devaluación del inmueble por su uso a lo largo de los años, deduciéndose como un gasto del propio alquiler.

Importancia de la amortización en el arrendamiento

El rendimiento que nos está generando este alquiler es necesario incluirlo en la Declaración de la Renta, pudiendo reducir la amortización del mismo en los ingresos obtenidos. Es por ello que el cálculo de este valor es esencial y, sobre todo, objeto de controversia, por lo que es muy importante que este proceso lo realice un técnico especializado en la materia que tenga clara la normativa de aplicación. 

Cómo calcular la amortización de un inmueble arrendado

Para llevar a cabo este cálculo, se deben considerar distintos factores como el costo de adquisición, su vida útil estimada y el método de amortización elegido.

Fórmula de amortización y ejemplos

De acuerdo con el Tribunal Supremo y en base a su sentencia del 15 de septiembre de 2021 en contra de los criterios que dictaba la Administración, a la hora de calcular la amortización de un inmueble siempre se determinará en base al valor que figure en la escritura, incluyendo los gastos inherentes a la compra del mismo, independientemente de cómo haya sido dicho inmueble adquirido.

Se consideran que estas amortizaciones son efectivas cuando, al año, su valor no exceda el 3% del mayor de los siguientes valores del inmueble:

En ninguno de los dos valores se tendrá en cuenta el valor del suelo, ya que este no pierde valor con el paso del tiempo.

En la mayoría de los casos el 3% se aplicará sobre el valor total de compra sin incluir el valor del suelo, ya que siempre suele ser mayor que el valor catastral, aunque lo veremos más claramente en el apartado 4. Caso práctico.

Herramientas y calculadoras útiles

El método de cálculo para obtener la amortización es bastante sencillo y no se necesitan herramientas de cálculo complejas, aunque es muy común utilizar las llamadas tablas de amortización, las cuales establecen un coeficiente de amortización lineal máximo en función del activo y un periodo máximo de amortización en años. Como norma general, en estas tablas se diferencian dos tipos de edificios:

  • Para naves industriales y almacenes, el porcentaje máximo de amortización es un 3% anual en un periodo máximo de 68 años
  • Para edificios de viviendas, comerciales u oficinas, el porcentaje máximo de amortización es un 2% anual en un periodo máximo de 100 años

Maximizando la renta con la armonización

Maximizar la renta con la amortización es una estrategia bastante útil para los propietarios de inmuebles arrendados.

Mediante este proceso es posible reducir la carga fiscal sobre los ingresos generados por el alquiler, aumentando la rentabilidad neta de la inversión inmobiliaria.

Estrategias para optimizar la amortización

Hay casos en los que el inmueble puede ser considerado como usado desde antes de haberlo adquirido o puesto en funcionamiento o si tiene una antigüedad superior a diez años. En estos casos se podrá calcular la amortización partiendo del precio de adquisición, pero doblando el coeficiente de amortización máximo presente en las tablas, o del precio originario sobre el que se aplicaría el coeficiente máximo de las tablas de amortización.

Beneficios fiscales y legales

Parte de los beneficios fiscales que conlleva esta amortización es la reducción de ciertos gastos deducibles en el arrendamiento del inmueble. Algunos de estos gastos serían los intereses, los gastos de financiación, de reparación…

El límite de deducción de la amortización es del 60% con un importe máximo de 9.040 €, lo que puede suponer un gran ahorro fiscal a la hora de desgravar el alquiler en la Declaración de la Renta.

Casos prácticos de amortización en inmuebles arrendados

Valor catastral total: 100.000 €

Valor de la construcción: 40.000 €

Valor del terreno = 100.000 € – 40.000 € = 60.000 €

Porcentaje de la construcción = (40.000 * 100) / 100.000 = 40%

Para calcular la amortización necesitamos saber cuál es el valor más alto de la construcción al que se le debe aplicar el 3%:

  • Valor catastral de la construcción = 40.000 €
  • Valor total de compra = 250.000 € + 3.000 € (gastos de gestión) = 253.000 €
  • Valor de compra de la construcción = 40 % de 253.000 = 101.200 €

Por tanto, el valor de compra de la construcción es mayor, aplicándole a éste el 3%.

Amortización = 3% de 101.200 € = 3.036 €

Consejos para gestionar la amortización eficientemente

Te damos los consejos que necesitas para gestionar la amortización de la manera más eficiente:

Registro y documentación

Si te encuentras en Madrid, para poder registrar correctamente esta amortización, actualmente se puede realizar todo el proceso online a través de la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid, con el único requisito de tener calculado con anterioridad del valor de la amortización. Se debe rellenar un formulario con todos los datos correspondientes del interesado, representante e inmueble, para, posteriormente, presentarla en el Registro Electrónico de la Comunidad. Esta solicitud será trasladada al Equipo de Gestión que realizará las comprobaciones oportunas y valorará la petición.

Asesoramiento profesional

Contar con el asesoramiento de un profesional en todo el proceso asegura la veracidad del mismo conforme a la normativa vigente, pudiendo incluso aumentar los beneficios fiscales en el caso de que sea posible, obteniendo el mayor valor de amortización posible para ofrecerle al arrendador los máximos beneficios.

Conclusiones

A pesar de que el proceso es sencillo, es esencial contar con el respaldo de un profesional que tenga los conocimientos necesarios para aplicar las fórmulas con los datos correctos, evitando posibles futuros problemas con la Administración.

Recursos adicionales

Aquí puedes encontrar algunos recursos adicionales que te pueden ser útiles a la hora de entender mejor este tema:

Glosario de términos

  • Amortización: Proceso contable que distribuye el costo de un activo a lo largo de su vida útil para reflejar su depreciación en los registros financieros.
  • Valor catastral: Es el valor que las autoridades fiscales asignan a una propiedad con fines de impuestos. Este valor se utiliza como base para calcular los impuestos a la propiedad.
  • Beneficios fiscales: Incentivos o ventajas que otorga el gobierno a los contribuyentes, como deducciones o exenciones de impuestos, con el fin de promover ciertos comportamientos financieros o inversiones.
  • Cálculo de Amortización: El proceso de determinar cuánto se debe amortizar o distribuir anualmente del costo de un activo a lo largo de su vida útil. Esto implica el uso de fórmulas y métodos específicos para calcular esta distribución de manera precisa.

Enlaces de interés

Aquí puedes acceder a la sede electrónica de la Agencia Tributaria

Y aquí a la sede electrónica de Catastro

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